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【マンション建築費の嘘】坪単価で分からない建設費用の真実とは?

マンション

「マンションの建築費って、どれくらいになるの…」

「坪単価で建設費用を考えても、問題ないのかしら…」

土地活用の方法して、今評判を集めているのが「マンション建設」。

マンションを建設すれば、資産価値も上昇し、毎月安定収入を得ることができるようになります。

マンションの建築費用について、あなたに伝えたいことは5つ。

POINT

  1. 「建ぺい率」や「容積率」で、マンションの大きさが変わってくる
  2. 坪単価を左右するのは、マンションの構造体
  3. コストパフォーマンスが良いのは、4・10・14・30階建て
  4. 建築費を抑えたいなら100戸ほどの中規模マンションがおすすめ
  5. 坪単価で計算できる建築費は、全体の70%ほどでしかない

ただ、見積もりを間違えてしまい、多額の住宅ローンに悩まされている人が多いのも事実…。

建築会社が教えない、建築費用の真実に迫っていくことにします。

マンションの建築費って、どうやって考えたらいいの?

マンション建築費の計算方法

新築家 マンション

建築費用の計算式は、

建築費=坪単価×延べ床面積

で表すことができます。

50坪アパートの延べ床面積は?

「延べ床面積」とは、建物各階の床面積の合計のこと。

3階建てのマンションで、各階の床面積が50坪なら

50坪×3階=150坪

が「延べ床面積」となります。

マンションの延べ床面積には、一戸当たりの専用部分だけでなく

  • エントランス
  • エレベーターホール
  • バルコニー
  • 外部廊下

などの共有部分もすべて含まれているので、大型マンションになるほど莫大な建設費用が必要になってきます。

計算式では「建ぺい率」に注意

マンション容積率建ぺい率
出典:SEIWA

「建ぺい率」とは、「土地面積の何%まで建物を建てていいか」を定めたもの。

同じ50坪の土地でも、

  • 建ぺい率30%⇒15坪
  • 建ぺい率80%⇒40坪

と、「建ぺい率」によってアパートの大きさが全く違ってきます。

「建ぺい率」は地域によって差がありますが、

  • 都市部:80%
  • 住宅街:30~60%

に設定されていることがほとんどです。

「容積率」にも注意

「容積率」とは、「土地面積の何%まで延べ床面積が認められるか」を定めたもの。

同じ50坪の土地でも

  • 容積率200%⇒延床面積100坪まで
  • 容積率500%⇒延床面積250坪まで

と、「容積率」によってマンションの高さが全く違うモノに。

「建ぺい率」や「容積率」で建物を制限している訳は、

  • 圧迫感を与えてしまう
  • 日当たりを遮ってしまう

など、土地のギリギリまで使ってしまうと、周りの住民への影響が大きくなるからです。

POINT
土地の広さが同じでも、地域によって建てられるマンションは大きく違ってきます。
マンションの坪単価って、どれくらいになるのかしら?

マンションの坪単価は建築方法で違う

国土交通省が発表している「住宅着工統計」を元に算出すると、坪単価は次のようになります。

構造 坪単価
木造 54.5万円
鉄骨造 71.7万円
鉄筋コンクリート造 72.3万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 69.7万円
コンクリートブロック造 89.2万円

マンション坪単価の相場

坪単価には

  • 人件費
  • 資材費

も含まれているので、建設予定地による違いも考えることが大切。

各都道府県での違いを含めて考えると、坪単価の目安は次の通りです。

骨組構造 坪単価
木造 40~60万円
軽量鉄骨造 50~70万円
重量鉄骨造 60~80万円
鉄筋コンクリート造 70~100万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 60~80万円
コンクリートブロック造 80~100万円

分譲マンション(RC造)の坪単価は?

全国にあるRC造(鉄筋コンクリート)のマンションの価格相場を調査してみると、

  • 分譲マンション:82.9万円
  • 賃貸マンション:74.8万円

となり、分譲マンションの方が約8万円ほど坪単価が高くなっています。

分譲マンションの方が、資材にこだわって造られている証拠だとも言えますね。

POINT
予算にあった、マンションの建築方法を選ぶことが大切です。

関連 【マンション建築方法は4つ】s造(鉄骨)とrc造(鉄筋コンクリート)の違いとは?

マンションの建築費が高くなっているって、本当なの?

【2019年】マンション建築費の推移は高騰中

マンション建築費推移
出典:大和ハウス

2013年に東京オリンピック開催が決定して以降、競技施設建設のため、毎年着実に建築費は高騰

東日本大震災による復興事業にも多くの職人が参加しているので、資材や人手が常に不足している状態です。

オリンピック後の下落は考えられない

たとえ、東京オリンピックが終わったとしても、建築費が下落することは考えにくい状況です。

というのも、マンション・戸建て住宅の需要が増え、地方にも再開発の波が広がっているから。

さらに、

  • 高齢化による職人不足
  • 消費税の増税

の影響もあるので、これからも建築費が高止まりすることが予想されます。

POINT
オリンピック後に建築費が下がる可能性は薄い。費用を安くするなら、早めに建築するのがおすすめです。
実際には、どれくらいの建築費が必要になってくるのかしら?

4階建てマンション・アパートの建設費用

3~5階建ての低層マンションであれば、

  • 木造
  • 軽量鉄骨

でも建てることができ、建築費を安く抑えることができます。

50坪・100坪の土地に、4階建てのマンションを建てる時の費用は次の通り

骨組構造 土地50坪 土地100坪
木造 4800~7200万円 9600~1億4400万円
軽量鉄骨造 6000~8400万円 1億2000~1億6800万円
重量鉄骨造 7200~9600万円 1億4400~1億9200万円
鉄筋コンクリート造 8400~1億2000万円 1億6800~2億4000万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 7200~9600万円 1億4400~1億9200万円
コンクリートブロック造 9600~1億2000万円 1億9200~2億4000万円

建ぺい率は60%として計算しています

3階建てマンション建設費の計算方法

マンションの条件を

  • 坪単価:80万円
  • 坪数:100坪
  • 高さ:3階建て
  • 建ぺい率:60%

とした場合、

80万円×100坪×3階建て×60%=1億4400万円

という計算式で、建設費用を求めることができます。

関連 【アパート建築費を坪単価で比較】1Kアパートの建設費用はお得なの?

10階建てマンションの建築費用

マンション

10階建てを超えてしまうと、建築基準法によって

  • 隣地斜線
  • 非常用エレベーターの設置

などの規制をクリアする必要が出てきます。

骨組構造 土地50坪 土地100坪
重量鉄骨造 1億8000~2億4000万円 3億6000~4億8000万円
鉄筋コンクリート造 2億1000~3億円 4億2000~6億円
鉄骨鉄筋コンクリート造 1億8000~2億4000万円 3億6000~4億8000万円
コンクリートブロック造 2億4000~3億円 4億8000~6億円

建ぺい率は60%として計算しています

14階建てマンションの建築費用

マンション

マンションの高さが45mを超えてしまうと、建築基準法や消防法の規制が厳格化。

中層マンションにするなら、14階建てが最もコストパフォーマンスが良いマンションだと言えます。

骨組構造 土地50坪 土地100坪
重量鉄骨造 2億5200~3億3600万円 5億0400~6億7200万円
鉄筋コンクリート造 2億9400~4億2000円 5億8800~8億4000万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 2億5200~3億3600万円 5億0400~4億8000万円
コンクリートブロック造 3億3600~4億2000万円 6億7200~8億4000円

建ぺい率は60%として計算しています

30階建てタワーマンションの建設費用

マンション

マンションの高さが100m以上になると、消防法によって緊急用へリポートの設置が義務付けられることに。

「タワーマンション」と呼ばれる高層マンションなら、30階建てが最も費用対効果が高くなっています。

骨組構造 土地50坪 土地100坪
重量鉄骨造 5億4000~7億2000万円 10億8000~14億4000万円
鉄筋コンクリート造 6億3000~9億円 12億6000~18億円
鉄骨鉄筋コンクリート造 5億4000~7億2000万円 10億8000~14億4000万円
コンクリートブロック造 7億2000~9億円 14億4000~18億円

建ぺい率は60%として計算しています

高層ビルは修繕費に注意

タワーマンションなどの超高層ビルになると、外壁塗り替えなどの修繕費も割高に。

逆に、小規模マンションも戸数の少ないので、管理費や修繕費用の住民負担が大きくなります。

POINT
高層マンションにするほど収益も多くなりますが、建築費の負担も大きくなります。
マンションの戸数によっても、建築費は変わってくるのかしら?

マンションは100戸建て建築費がお得?

マンション

マンションは戸数の違いで、次の3つに分類されることが多くなります。

  • 小規模マンション:50戸まで
  • 中規模マンション:50~100戸ほど
  • 大規模万マンション:100戸以上(200~300戸以上が多い)
200戸以上の大規模マンションになると、
  • コンセルジュサービス
  • ゲストルーム
  • 敷地内公園
  • キッズルームやパーティールーム
  • ラウンジ

などの共用施設を充実させる建物が増えてくるので、建築費が割高傾向にあります。

関連 【マンション建築費をシュミレーション】100戸の建設費がお得な理由とは?

建築費を坪単価だけで考えて、本当に大丈夫なの?

マンション建設費用の内訳は?

建築費 内訳

坪単価で計算される建築費は、あくまで本体工事費のみ(全体の70%ほど)。

本体工事費とは、アパートやマンションなどの建物を建てる際の工事費用のこと

実際にマンションを建てようとすると

  • 別途付帯工事費(全体の20%ほど)
  • 諸費用(全体の10%ほど)

が別に必要になってきます。

本体工事費の内訳

仮設工事費、基礎工事費、木工事費、屋根・板金工事費、外装工事費、サッシ・ガラス工事費、タイル・左官工事費、断熱・気密工事費、木製建具工事費、金物工事費、電気・水道工事費空調工事費、防腐・防蟻工事費、内装仕上げ工事費、住宅機器設備工事

別途工事費の内訳

外構工事費、解体・伐採費、建築確認申請手数料、引き込み工事、敷地測量費、地盤調査費、地盤改良工事費、設計・監理料

諸費用の内訳

印紙税、登録免許税、不動産取得税、登記手数料、融資手数料、団体信用生命保険、火災保険料、固定資産税、都市計画税

POINT
本体工事費(坪単価)の2~3割増しの費用を見積もっておくことが大切です。

関連 【マンション建設費用の内訳ガイド】建築費や坪単価以外に必要なお金とは?

建築費をもっと安くする方法って、ないのかしら?

マンションを建てるなら「建築費シュミレーション」が大切

タウンライフ土地活用

坪単価で建築費用を考えても目安にしかならず、実際にはほとんど役に立ちません。

本当の建築費用を知りたければ、それぞれの建築会社に見積もりを取ることが大切。

今、マンションの見積もりを取りたい方に人気のサービスが、3分で一括請求できる「タウンライフ土地活用」。

「タウンライフ土地活用」を利用すれば、

  • 地域に合った「土地活用プラン」
  • 建築費用などの「お見積り・収支計画書」
  • 活用地周辺の「市場調査書」

という3つの土地活用計画書を無料で、全国200以上の建築会社から取り寄せることができます。

実際に「タウンライフ土地活用」を利用して分かったメリットは5つ。

POINT

  1. 資料がもらえるだけでなく、経験豊富なプロに相談まで出来る
  2. 土地を持っていない方には、土地の提案までしてくれる
  3. マンション経営から土地売却まで、幅広いプランに対応
  4. 優良企業しか加盟できないので、安心して利用できる
  5. 期間限定キャンペーン実施中なので、今が最大のチャンス

サポート体制が充実しているので、初心者でも安心して利用できるのが「タウンライフ土地活用」の特徴です。

関連 【マンション建築費をシュミレーション】100戸の建設費がお得な理由とは?

相見積もりを取れば建築費も安くなる

タウンライフ土地活用

マンションの価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

大手建築会社になれば、建設費の半分は広告・宣伝費だと言われています。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、相見積もりを取れば3000万円以上の値引きも可能になってきます。

POINT
「タウンライフ」で相見積もりを取れば、安くて品質の高いマンションを建てることができます。

関連 【タウンライフ土地活用の評判・口コミは嘘】土地探しから可能って本当なの?

【まとめ】マンションの建築費は比較が大切

マンション
マンションの建築費についてまとめます。

POINT

  1. 「建ぺい率」や「容積率」で、マンションの大きさが変わってくる
  2. 坪単価を左右するのは、マンションの構造体
  3. コストパフォーマンスが良いのは、4・10・14・30階建て
  4. 建築費を抑えたいなら100戸ほどの中規模マンションがおすすめ
  5. 坪単価で計算できる建築費は、全体の70%ほどでしかない

本当の建築費用を知りたいなら、「タウンライフ土地活用」の利用は必須だと言えますね。

 

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参考文献

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