「マンションの建築費って、どれくらいになるの…」
「坪単価で建設費用を考えても、問題ないのかしら…」
土地活用の方法して、今評判を集めているのが「マンション建設」。
マンションを建設すれば、資産価値も上昇し、毎月安定収入を得ることができるようになります。
マンションの建築費用について、あなたに伝えたいことは５つ。
POINT
- 「建ぺい率」や「容積率」で、マンションの大きさが変わってくる
- 坪単価を左右するのは、マンションの構造体
- コストパフォーマンスが良いのは、４・10・14・30階建て
- 建築費を抑えたいなら100戸ほどの中規模マンションがおすすめ
- 坪単価で計算できる建築費は、全体の70％ほどでしかない
ただ、見積もりを間違えてしまい、多額の住宅ローンに悩まされている人が多いのも事実…。
建築会社が教えない、建築費用の真実に迫っていくことにします。
クリックできる目次
マンション建築費の計算方法
建築費用の計算式は、
建築費＝坪単価×延べ床面積
で表すことができます。
50坪アパートの延べ床面積は？
「延べ床面積」とは、建物各階の床面積の合計のこと。
３階建てのマンションで、各階の床面積が50坪なら
50坪×３階＝150坪
が「延べ床面積」となります。
マンションの延べ床面積には、一戸当たりの専用部分だけでなく
- エントランス
- エレベーターホール
- バルコニー
- 外部廊下
などの共有部分もすべて含まれているので、大型マンションになるほど莫大な建設費用が必要になってきます。
計算式では「建ぺい率」に注意
出典：SEIWA
「建ぺい率」とは、「土地面積の何%まで建物を建てていいか」を定めたもの。
同じ50坪の土地でも、
- 建ぺい率30%⇒15坪
- 建ぺい率80%⇒40坪
と、「建ぺい率」によってアパートの大きさが全く違ってきます。
「建ぺい率」は地域によって差がありますが、
- 都市部：80%
- 住宅街：30～60%
に設定されていることがほとんどです。
「容積率」にも注意
「容積率」とは、「土地面積の何%まで延べ床面積が認められるか」を定めたもの。
同じ50坪の土地でも
- 容積率200%⇒延床面積100坪まで
- 容積率500%⇒延床面積250坪まで
と、「容積率」によってマンションの高さが全く違うモノに。
「建ぺい率」や「容積率」で建物を制限している訳は、
- 圧迫感を与えてしまう
- 日当たりを遮ってしまう
など、土地のギリギリまで使ってしまうと、周りの住民への影響が大きくなるからです。
土地の広さが同じでも、地域によって建てられるマンションは大きく違ってきます。
マンションの坪単価は建築方法で違う
国土交通省が発表している「住宅着工統計」を元に算出すると、坪単価は次のようになります。
| 構造 | 坪単価 |
| 木造 | 54.5万円 |
| 鉄骨造 | 71.7万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 72.3万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 69.7万円 |
| コンクリートブロック造 | 89.2万円 |
マンション坪単価の相場
坪単価には
- 人件費
- 資材費
も含まれているので、建設予定地による違いも考えることが大切。
各都道府県での違いを含めて考えると、坪単価の目安は次の通りです。
| 骨組構造 | 坪単価 |
| 木造 | 40～60万円 |
| 軽量鉄骨造 | 50～70万円 |
| 重量鉄骨造 | 60～80万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70～100万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 60～80万円 |
| コンクリートブロック造 | 80～100万円 |
分譲マンション（RC造）の坪単価は？
全国にあるRC造（鉄筋コンクリート）のマンションの価格相場を調査してみると、
- 分譲マンション：82.9万円
- 賃貸マンション：74.8万円
となり、分譲マンションの方が約８万円ほど坪単価が高くなっています。
分譲マンションの方が、資材にこだわって造られている証拠だとも言えますね。
予算にあった、マンションの建築方法を選ぶことが大切です。
【2019年】マンション建築費の推移は高騰中
出典：大和ハウス
2013年に東京オリンピック開催が決定して以降、競技施設建設のため、毎年着実に建築費は高騰。
東日本大震災による復興事業にも多くの職人が参加しているので、資材や人手が常に不足している状態です。
オリンピック後の下落は考えられない
たとえ、東京オリンピックが終わったとしても、建築費が下落することは考えにくい状況です。
というのも、マンション・戸建て住宅の需要が増え、地方にも再開発の波が広がっているから。
さらに、
- 高齢化による職人不足
- 消費税の増税
の影響もあるので、これからも建築費が高止まりすることが予想されます。
オリンピック後に建築費が下がる可能性は薄い。費用を安くするなら、早めに建築するのがおすすめです。
４階建てマンション・アパートの建設費用
３～５階建ての低層マンションであれば、
- 木造
- 軽量鉄骨
でも建てることができ、建築費を安く抑えることができます。
50坪・100坪の土地に、４階建てのマンションを建てる時の費用は次の通り
| 骨組構造 | 土地50坪 | 土地100坪 |
| 木造 | 4800～7200万円 | 9600～１億4400万円 |
| 軽量鉄骨造 | 6000～8400万円 | １億2000～１億6800万円 |
| 重量鉄骨造 | 7200～9600万円 | １億4400～１億9200万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 8400～1億2000万円 | １億6800～２億4000万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 7200～9600万円 | １億4400～１億9200万円 |
| コンクリートブロック造 | 9600～1億2000万円 | １億9200～２億4000万円 |
建ぺい率は60％として計算しています
３階建てマンション建設費の計算方法
マンションの条件を
- 坪単価：80万円
- 坪数：100坪
- 高さ：３階建て
- 建ぺい率：60％
とした場合、
80万円×100坪×３階建て×60％＝１億4400万円
関連 【アパート建築費を坪単価で比較】１Kアパートの建設費用はお得なの？
10階建てマンションの建築費用
10階建てを超えてしまうと、建築基準法によって
- 隣地斜線
- 非常用エレベーターの設置
などの規制をクリアする必要が出てきます。
| 骨組構造 | 土地50坪 | 土地100坪 |
| 重量鉄骨造 | １億8000～２億4000万円 | ３億6000～４億8000万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | ２億1000～３億円 | ４億2000～６億円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | １億8000～2億4000万円 | ３億6000～４億８０00万円 |
| コンクリートブロック造 | ２億4000～３億円 | ４億8000～６億円 |
建ぺい率は60％として計算しています
14階建てマンションの建築費用
マンションの高さが45mを超えてしまうと、建築基準法や消防法の規制が厳格化。
中層マンションにするなら、14階建てが最もコストパフォーマンスが良いマンションだと言えます。
| 骨組構造 | 土地50坪 | 土地100坪 |
| 重量鉄骨造 | ２億5200～３億3600万円 | ５億0400～６億7200万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | ２億9400～４億2000円 | ５億8800～８億4000万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ２億5200～３億3600万円 | ５億0400～４億８０00万円 |
| コンクリートブロック造 | ３億3600～４億2000万円 | ６億7200～８億4000円 |
建ぺい率は60％として計算しています
30階建てタワーマンションの建設費用
マンションの高さが100m以上になると、消防法によって緊急用へリポートの設置が義務付けられることに。
「タワーマンション」と呼ばれる高層マンションなら、30階建てが最も費用対効果が高くなっています。
| 骨組構造 | 土地50坪 | 土地100坪 |
| 重量鉄骨造 | ５億4000～７億2000万円 | 10億8000～14億4000万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | ６億3000～９億円 | 12億6000～18億円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ５億4000～７億2000万円 | 10億8000～14億4000万円 |
| コンクリートブロック造 | ７億2000～９億円 | 14億4000～18億円 |
建ぺい率は60％として計算しています
高層ビルは修繕費に注意
タワーマンションなどの超高層ビルになると、外壁塗り替えなどの修繕費も割高に。
逆に、小規模マンションも戸数の少ないので、管理費や修繕費用の住民負担が大きくなります。
高層マンションにするほど収益も多くなりますが、建築費の負担も大きくなります。
マンションは100戸建て建築費がお得？
マンションは戸数の違いで、次の３つに分類されることが多くなります。
- 小規模マンション：50戸まで
- 中規模マンション：50～100戸ほど
- 大規模万マンション：100戸以上（200～300戸以上が多い）
- コンセルジュサービス
- ゲストルーム
- 敷地内公園
- キッズルームやパーティールーム
- ラウンジ
などの共用施設を充実させる建物が増えてくるので、建築費が割高傾向にあります。
関連 【マンション建築費をシュミレーション】100戸の建設費がお得な理由とは？
マンション建設費用の内訳は？
坪単価で計算される建築費は、あくまで本体工事費のみ（全体の70％ほど）。
本体工事費とは、アパートやマンションなどの建物を建てる際の工事費用のこと
実際にマンションを建てようとすると
- 別途付帯工事費（全体の20％ほど）
- 諸費用（全体の10％ほど）
が別に必要になってきます。
本体工事費の内訳
仮設工事費、基礎工事費、木工事費、屋根・板金工事費、外装工事費、サッシ・ガラス工事費、タイル・左官工事費、断熱・気密工事費、木製建具工事費、金物工事費、電気・水道工事費空調工事費、防腐・防蟻工事費、内装仕上げ工事費、住宅機器設備工事
別途工事費の内訳
外構工事費、解体・伐採費、建築確認申請手数料、引き込み工事、敷地測量費、地盤調査費、地盤改良工事費、設計・監理料
諸費用の内訳
印紙税、登録免許税、不動産取得税、登記手数料、融資手数料、団体信用生命保険、火災保険料、固定資産税、都市計画税
POINT
本体工事費（坪単価）の２～３割増しの費用を見積もっておくことが大切です。
関連 【マンション建設費用の内訳ガイド】建築費や坪単価以外に必要なお金とは？
マンションを建てるなら「建築費シュミレーション」が大切
坪単価で建築費用を考えても目安にしかならず、実際にはほとんど役に立ちません。
本当の建築費用を知りたければ、それぞれの建築会社に見積もりを取ることが大切。
今、マンションの見積もりを取りたい方に人気のサービスが、３分で一括請求できる「タウンライフ土地活用」。
「タウンライフ土地活用」を利用すれば、
- 地域に合った「土地活用プラン」
- 建築費用などの「お見積り・収支計画書」
- 活用地周辺の「市場調査書」
という３つの土地活用計画書を無料で、全国200以上の建築会社から取り寄せることができます。
実際に「タウンライフ土地活用」を利用して分かったメリットは５つ。
POINT
- 資料がもらえるだけでなく、経験豊富なプロに相談まで出来る
- 土地を持っていない方には、土地の提案までしてくれる
- マンション経営から土地売却まで、幅広いプランに対応
- 優良企業しか加盟できないので、安心して利用できる
- 期間限定キャンペーン実施中なので、今が最大のチャンス
サポート体制が充実しているので、初心者でも安心して利用できるのが「タウンライフ土地活用」の特徴です。
関連 【マンション建築費をシュミレーション】100戸の建設費がお得な理由とは？
相見積もりを取れば建築費も安くなる
マンションの価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。
大手建築会社になれば、建設費の半分は広告・宣伝費だと言われています。
ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、相見積もりを取れば3000万円以上の値引きも可能になってきます。
「タウンライフ」で相見積もりを取れば、安くて品質の高いマンションを建てることができます。
関連 【タウンライフ土地活用の評判・口コミは嘘】土地探しから可能って本当なの？
【まとめ】マンションの建築費は比較が大切
マンションの建築費についてまとめます。
POINT
- 「建ぺい率」や「容積率」で、マンションの大きさが変わってくる
- 坪単価を左右するのは、マンションの構造体
- コストパフォーマンスが良いのは、４・10・14・30階建て
- 建築費を抑えたいなら100戸ほどの中規模マンションがおすすめ
- 坪単価で計算できる建築費は、全体の70％ほどでしかない
本当の建築費用を知りたいなら、「タウンライフ土地活用」の利用は必須だと言えますね。
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