「30坪の土地でも、アパートって建てられるのかしら…」
「賃貸併用住宅にする場合、どんな間取りにしたらいいの…」
狭い土地の活用方法して、今評判を集めているのが「アパート建設」。
アパートを建設すれば、資産価値も上昇し、毎月安定収入を得ることができるようになります。
敷地30坪のアパートについて、あなたに伝えたいことは３つ。
POINT
- 同じ30坪の土地でも、地域によって建てられるアパートの大きさが違う
- 都市部で建てようとすると、ワンルーム条例に引っかかる可能性大
- 賃貸併用住宅にすれば、安い金利の住宅ローンが借りられる
ただ、狭い土地には制約も多く、思うようなアパートを建てられない方が多いのも事実…。
建築会社が教えない、狭小アパートの真実に迫っていくことにします。
クリックできる目次
土地30坪のアパート建設は「建ぺい率」に注意
出典：SEIWA
「建ぺい率」とは、「土地面積の何%まで建物を建てていいか」を定めたもの。
同じ30坪の土地でも、
- 建ぺい率30%⇒９坪
- 建ぺい率80%⇒24坪
と、「建ぺい率」によってマンションの大きさが全く違ってきます。
「建ぺい率」は地域によって差がありますが、
- 都市部：80%
- 住宅街：30～60%
に設定されていることがほとんどです。
土地の「容積率」にも注意
「容積率」とは、「土地面積の何%まで延べ床面積が認められるか」を定めたもの。
同じ30坪の土地でも
- 容積率200%⇒延床面積60坪まで
- 容積率500%⇒延床面積150坪まで
と、「容積率」によってマンションの高さが全く違うモノに。
住宅街ほど「建ぺい率」・「容積率」が低いので、低層アパートしか建てられない地域も多くあります。
土地の広さが同じでも、地域によって建てられるアパートは大きく違ってきます。
30坪のアパート建築費用（木造や軽量鉄骨造）は？
アパートの坪単価は、構造体によって大きく違ってきます。
| 骨組構造 | 坪単価 |
| 木造（W） | 40～60万円 |
| 軽量鉄骨造（S） | 50～70万円 |
| 重量鉄骨造（S） | 60～80万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 70～100万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC） | 60～80万円 |
| コンクリートブロック造（CB） | 80～100万円 |
３階建てアパートの建築費用
30坪の土地（建ペイ率60%）に、３階建てのアパートを建てた時の費用相場は次の通りです。
| 構造 | 土地30坪 |
| 木造 | 2160～3240万円 |
| 軽量鉄骨 | 2700～3780万円 |
| 重量鉄骨 | 3240～4320万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 3780～5400万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 3240～4320万円 |
| コンクリートブロック造 | 4320～5400万円 |
POINT
30坪のアパートの場合、「木造」か「軽量鉄骨」を選ばられる方がほとんどです。
関連 【50坪のアパート建築費用は嘘】軽量鉄骨に最適な間取りは？
30坪のアパートの部屋数は？
30坪の土地でアパートを建てると、１フロアの床面積は約18坪（約60㎡）となるのが一般的。
18坪（60㎡）の床面積なら
- ワンルームや１K（25㎡）：１フロアで２戸
- １LDK（40~50㎡）以上：１フロアで１戸
の部屋数を確保するのがやっと。
特に「変形敷地」の場合には、土地の形を活かした間取りのプランニングは欠かせなくなります。
ワンルーム条例に注意
東京などの都市部では、ワンルームアパート建設が条例で規制させている場合があります。
というのも、大学生や年収の低い住人が多くなってしまうと、住民税が地方に入ってこないから。
東京の豊島区など、1戸あたり50万円の課税をされる場合もあります。
地域によって規制の有無や内容が違うので、それぞれの自治体に確認することが大切です。
30坪の土地にアパートを建てる場合は、地域のニーズに合った間取りにすることが大切です。
賃貸併用住宅のおすすめ間取り集
30坪のアパートの場合、賃貸併用住宅を建てられる方が多くなっています。
賃貸併用住宅とは…
自分が住む居住スペースと人に貸す賃貸スペースが共存している物件のこと
賃貸併用住宅を建てる時に、ぜひ参考にして欲しい間取りは次の３つです。
① 18坪の賃貸併用住宅の間取り
出典：BLISS
| 建築費用 | 3500万円 |
| 工法 | 軸組工法（在来工法） |
| 敷地面積 | 60㎡（18坪） |
| 延床面積 | 126㎡（38坪） |
18坪の敷地を利用した都市部に建つ賃貸併用住宅で、
- 1階に２部屋の賃貸住宅
- ２階・３階をオーナーの住居
という間取りになっています。
賃貸部分はコンパクトな１ルームながら、独立型のバスルームを設置。
ロフトベッドを採用することで、ベッド下のスペースを有効活用することが可能になっています。
② 30坪の賃貸併用住宅の間取り
出典：nomu.com
| 建築費用 | 9500万円 |
| 構造 | 鉄骨造（４階建て） |
| 土地面積 | 87㎡（26坪） |
| 延床面積 | 166㎡（50坪） |
２階・３階の１部分を「１K」の賃貸住宅としている間取り。
狭い土地ながら、鉄骨造にすることで４階建てを実現し、
- 駐車スペースのある地下室
- サンルームのある屋上
と、スペースを最大限有効活用しているのが特徴です。
③ 60坪の賃貸併用住宅の間取り
出典：サンヨーホームズ
| 工法 | 鉄骨造（３階建て） |
| 敷地面積 | 207㎡（62坪） |
| 延床面積 | 302㎡（91坪） |
60坪の敷地に建つ賃貸併用住宅で、
- １階に１LDKを２つ
- ２階に２LDKを２つ
の間取りとなっています。
１階に賃貸４邸分の共有ポーチを設置。
共有部分を最小限にすることで、部屋を広く取ることができ、管理費の負担も少なくなります。
また、「1LDK」や「2LDK」の少し広い間取りにすれば、家賃も高く設定可能。
カップルやファミリーなら長期間入居してくれるので、アパート経営も安定します。
「賃貸併用住宅」にすれば、金利の低い住宅ローン融資も受けられ、費用負担を軽くすることもできます。
アパート経営にはさらに多くの費用が必要
坪単価で計算される建築費は、あくまで本体工事費のみ（全体の70％ほど）。
本体工事費とは、アパートやマンションなどの建物を建てる際の工事費用のこと
実際にアパートを建てようとすると
- 別途付帯工事費（全体の20％ほど）
- 諸費用（全体の10％ほど）
が別に必要になってきます。
本体工事費の内訳（全体の70%）
仮設工事費、基礎工事費、木工事費、屋根・板金工事費、外装工事費、サッシ・ガラス工事費、タイル・左官工事費、断熱・気密工事費、木製建具工事費、金物工事費、電気・水道工事費空調工事費、防腐・防蟻工事費、内装仕上げ工事費、住宅機器設備工事
別途工事費の内訳（全体の20%）
外構工事費、解体・伐採費、建築確認申請手数料、引き込み工事、敷地測量費、地盤調査費、地盤改良工事費、設計・監理料
諸費用の内訳（全体の10%）
印紙税、登録免許税、不動産取得税、登記手数料、融資手数料、団体信用生命保険、火災保険料、固定資産税、都市計画税
POINT
本体工事費（坪単価）の２～３割増しの費用を見積もっておくことが大切です。
関連 【マンション建設費用の内訳ガイド】建築費や坪単価以外に必要なお金とは？
「シュミレーション」をすれば、アパートがいくらで建てられるか分かる
坪単価で建築費用を考えても目安にしかならず、実際にはほとんど役に立ちません。
本当の建築費用を知りたければ、それぞれの建築会社に見積もりを取ることが大切。
今、アパートの見積もりを取りたい方に人気のサービスが、３分で一括請求できる「タウンライフ土地活用」。
「タウンライフ土地活用」を利用すれば、
- 地域に合った「土地活用プラン」
- 建築費用などの「お見積り・収支計画書」
- 活用地周辺の「市場調査書」
という３つの土地活用計画書を無料で、全国200以上の建築会社から取り寄せることができます。
実際に「タウンライフ土地活用」を利用して分かったメリットは５つ。
POINT
- 資料がもらえるだけでなく、経験豊富なプロに相談まで出来る
- 土地を持っていない方には、土地の提案までしてくれる
- マンション経営から土地売却まで、幅広いプランに対応
- 優良企業しか加盟できないので、安心して利用できる
- 期間限定キャンペーン実施中なので、今が最大のチャンス
サポート体制が充実しているので、初心者でも安心して利用できるのが「タウンライフ土地活用」の特徴です。
関連 【安い建築費のアパートは危険】相場より格安になる理由とは？
相見積もりを取れば建築費も安くなる
アパートの価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。
大手建築会社になれば、建設費の半分は広告・宣伝費だと言われています。
ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、相見積もりを取れば3000万円以上の値引きも可能になってきます。
「タウンライフ」で相見積もりを取れば、安くて品質の高いマンションを建てることができます。
関連 【タウンライフ土地活用の評判・口コミは嘘】土地探しから可能って本当なの？
【まとめ】アパートはいくらで建てられる？
アパートの建築費についてまとめます。
POINT
- 同じ30坪の土地でも、地域によって建てられるアパートの大きさが違う
- 都市部で建てようとすると、ワンルーム条例に引っかかる可能性大
- 賃貸併用住宅にすれば、安い金利の住宅ローンが借りられる
本当の建築費用を知りたいなら、「タウンライフ土地活用」の利用は必須だと言えますね。
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