「土地を買った場合って、どれだけ税金が必要なの…」
「税金を少しでも安くするには、どうしたらいいのかしら…」
土地を購入した時に、頭を悩ませることになるのが「税金」。
私も新築用に土地を購入したために、100万円以上の税金を払うことになってしまいました。
土地の税金について、あなたに伝えたいことは４つ。
POINT
- 土地の購入には「６つの税金」と「２つの費用」がかかる
- 毎年必要な「固定資産税」は特に注意
- 不動産取得税の控除を受けるには申請が必要
- 住宅ローンで購入した場合は、サラリーマンも確定申告が必要
ただ、「控除」や「還付」の対策を知らず、ムダな税金を払っている人がいるのも現実…。
不動産会社が教えない、土地にかかる税金の真実に迫っていくことにします。
目次
土地購入に必要な税金は６つ
土地の購入には、次の６つの税金が必要になってきます。
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 消費税
１ 印紙税
「印紙税」とは、契約書を作成する時に支払う税金のこと。
契約書に収入印紙を貼り、印鑑で消印することで納付するのがルールです。
印紙税は土地の価格によって変わってきますが、現在は軽減税率が適用されるので半額ほどの負担で済みます。
| 金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 500万円超 ～1000万円 |
１万円 | 5000円 |
| 1000万円超 ～5000万円 |
２万円 | １万円 |
| 5000万円超 ～１億円 |
６万円 | ３万円 |
| １億円超 ～５億円 |
10万円 | ６万円 |
不動産取得税の軽減措置には期限があります。詳しくは国税庁のサイトで確認してください。
２ 登録免許税（登記費用）
「登録免許税」とは、土地や建物の所有者を登記簿に記載する時にかかる税金のこと。
土地の登録免許税は、
「不動産の価格×0.4%」
で計算しますが、現在は軽減税率（0.3%）が適用。
登録免許税の負担は、少しだけ軽くなっています。
| 土地の価格 | 本則税率（0.4%） | 軽減税率（0.3%） |
| 1000万円の場合 | ４万円 | ３万円 |
| 3000万円の場合 | 12万円 | ９万円 |
| 5000万円の場合 | 20万円 | 15万円 |
登録免許税の軽減措置にも期限があります。詳しくは国税庁のサイトで確認してください。
司法書士報酬も必要
実際に登記する時には、司法書士に依頼する場合がほとんど。
司法書士への報酬としては、３~７万円が相場となっています。
３ 不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物を購入する時にかかる税金のこと。
土地の不動産取得税は
土地の評価額×1/2×４%
で計算しますが、現在は軽減税率（３%）が適用。
不動産取税の負担は、かなり軽くなっています。
| 土地の評価額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 1000万円 | 20万円 | 15万円 |
| 3000万円 | 60万円 | 45万円 |
| 5000万円 | 100万円 | 75万円 |
４ 固定資産税
固定資産税とは、毎年１月１日に市町村が土地や建物の所有者にかける税金のこと。
一般の土地の場合は「評価額×税率(1.4%)」ですが、住宅用の場合は軽減税率が適用されます。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：評価額×1/6×1.4%
- 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：評価額×1/3×1.4%
５ 都市計画税
都市計画税とは、市街化調整区域内にある土地や建物にかかる税金のこと。
一般の土地の場合は「評価額×0.3%（最高税率）」ですが、住宅用の場合は軽減税率が適用されます。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：評価額×1/3×0.3%（最高税率）
- 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：評価額×2/3×0.3%（最高税率）
都市計画税の税率は自治体によって違いますが、「0.3%（最高税率）」を超えることはありません。
６ 消費税
土地は消費するモノではないので、土地自体に消費税はかかりません。
ただ、
- 不動産会社への仲介手数料
- 司法書士への報酬
には消費税を払う必要があります。
住宅用地なら軽減措置が受けられるので、税金の負担はかなり軽くなります。
土地購入の税金は「計算シミュレーション」で目安が分かる
１つ１つの税金を計算するのは大変ですが、「シュミレーションサイト」なら簡単に算出が可能。
数あるツールのなかでも、特に使いやすい２つの「シュミレーションサイト」を紹介します。
１ 土地のみも分かる「不動産取得税計算ツール」
特に負担の大きい「不動産取得税」の簡易計算ツール。
東京都主税局が作成しているので、信用度が高いのもおすすめポイントです。
２ 諸費用まで分かる「簡易自動計算シート」
「松原不動産」が作成している簡易計算ツール。
税金だけでなく、仲介手数料などを含めた諸経費まで計算してくれます。
POINT
計算ツールで分かるのはあくまで「目安」。過信しすぎないように注意してください。
不動産取得税はいつ払う？
不動産取得税で注意して欲しいのは「納税時期」。
土地の取得後６ヶ月〜１年半くらいの間に、不動産取得税を納めることに。
各都道府県から届く「不動産取得税 納税通知書」を使用して、金融機関に収める形になっています。
不動産取得税は各都道府県が徴収するシステムなので、「納期」や「通知書の様式」が統一されていません。
不動産取得税は後から通知。思った以上の金額になるので、心づもりが大切です。
固定資産税は毎年必要です
税金の中でも、特に注意したいのが「固定資産税」。
土地（家屋）を持っている限り、「固定資産税」は毎年払うことに…。
ちなみに、固定資産税は年４回に分けて払うのが基本となっています（一括払いも可能）。
「都市計画税」も毎年払うことになる税金です。
１月２日なら固定資産税はかからない？
固定資産税は、１月１日に土地（家屋）を所有している人に「納付書」が届くシステム。
つまり、１月１日に土地を所有していなければ固定資産税はかかりません。
ただ、所有していない土地の固定資産税を払うのは不合理。
実際には、
- 手放すまでは「売主」
- 購入したら「買主」
というように、日割り計算をして負担を分け合う形になることがほとんどです。
不動産取得税が２回必要は嘘
「不動産取得税も毎年必要」などの情報を見かけますが間違い。
取得時の１回のみなので、安心してくださいね。
固定資産税は毎年必要。高い土地を買うほど税金に悩まされることになります。
住宅用の土地購入なら「控除」が受けられる
住宅用の土地を購入した場合は、不動産取得税を安くすることが可能です。
控除額の計算式は次の通り。
１㎡あたりの土地評価額×住宅床面積の２倍（上限200㎡）×３%
土地の評価額がどれだけ低くても、最低「４万5000円」の控除は受けられます。
ちなみに、控除の対象となるのは次のいずれかの条件を満たす場合。
- 土地を取得してから３年以内に住宅を新築した時
- 住宅を新築してから１年以内に、その土地を取得した時
- 未入居の土地付き住宅を取得した時
「条件」と聞くと難しく感じますが、普通に住宅用土地を購入すれば間違いなく控除の対象になるので安心してださい。
控除には申請期限があります
不動産取得税の控除を受けるには、自分で申請することが必要。
各都道府県によって申告期限が決まっているので、必ず確認するようにしてください（通常60日以内）。
申請書類についても、各都道府県の「税事務所ホームページ」からダウンロードすることができます。
新築（建売）や中古住宅も控除の対象です
不動産取得税の控除は、住宅も対象になっています。
- 新築住宅（建売含む）：1200万円の控除
※認定長期優良住宅の場合：1300万円の控除 - 中古住宅：100万～1200万円控除
つまり、1200万円までの新築なら不動産取得税がかからないことに。
住宅の控除も申請が必要なので、忘れないようにしてくださいね。
POINT
不動産取得税の控除を受けるには、自分で申請することが必要
確定申告すれば「税金の還付（住宅ローン控除）」が受けられる
住宅ローンで土地を購入した場合は、確定申告をすることが大切。
確定申告をすることで「住宅ローン控除」が受けられ、所得税を最大10年間安くすることが可能に。
ちなみに、住宅ローン控除の対象になる条件は次の通り。
- 新築または取得日から６ヶ月以内に入居
- 借入した人の合計所得が3000万円以下
- ローン返済期間が10年以上であること
- 登記簿に記載されている床面積が50㎡以上
- 床面積の１/２以上が居住用
「条件」と聞くと難しく感じますが、普通に家を建てれば間違いなく控除の対象になるので安心してださい。
住宅ローンを利用せずに土地を購入した場合でも、確定申告をすれば還付を受けられる場合も。
ただ、還付対象になるケースはほとんどないので、メリットは少ないのが現実です。
サラリーマンも確定申告が必要
住宅ローンで土地を購入した場合、会社員でも確定申告が必要です。
大変に思うかもしれませんが、確定申告が必要なのは初年度だけ。
翌年からは、会社の年末調整で控除を受けることが可能になります。
住宅ローンで土地を購入した場合は、サラリーマンも必ず確定申告をしてください。
土地には税金がかからない場合もある
固定資産税には「免税点」というモノがあります。
ある一定の水準に達しなければ課税されない金額のこと。
固定資産税の場合、資産価値が
- 土地：30万円
- 家屋：20万円
を下回っていれば課税されません（同一市町村内）。
固定資産税の無い（ゼロ）土地の代表は「山林」や「原野」
住宅用地で30万円以下は考えにくいですが、「山林」や「原野」ならあり得る話です。
ただ、免税点は合計額が対象。
A市に
- 30万円の土地
- 10万円の土地
を持っていれば合計で40万円となり、課税対象になってしまいます。
地方の山林や原野であれば、課税されない可能性があります。
土地購入する時は２つの諸費用にも注意が必要
土地を購入する時には、税金以外にも２つの費用が必要になってきます。
- 現金払いが必要な「手付金」
- 不動産会社への「仲介手数料」
１ 現金払いが必要な「手付金」
契約時には「手付金」も必要で、現金払いが基本。
手付金の額は、「土地価格の10%ほどが相場」だと言われているので、
- 3000万円の土地⇒手付金300万円
- 4000万円の土地⇒手付金400万円
- 5000万円の土地⇒手付金500万円
と、土地代が高くなるにつれて「手付金」も高額に…。
また、手付金には「違約金」としての役割もあるので、取り扱いには注意が必要です。
関連 【土地の手付金ガイド】ローンや現金払いの相場はいくら？
２ 不動産会社への「仲介手数料」
不動産会社を仲介して土地を購入する場合は、「仲介手数料」も別に必要。
不動産会社が所有している土地を購入する場合は、「仲介手数料」は必要ありません。
仲介手数料の金額は、法律に上限額が次のように定められています。
売買代金×３%＋消費税（10%）
法律で定められているのは上限額ですが、どの不動産会社でも上限額の仲介手数料を支払うのが一般的です。
「仲介手数料」も「手付金」もトラブルが多くなっているので、十分に注意してください。
関連 【土地の値引きは何割が目安？】ハウスメーカーなら200万円も可能って本当なの？
【まとめ】土地購入の税金対策
土地を購入した時の税金についてまとめます。
POINT
- 土地の購入には「６つの税金」と「２つの費用」がかかる
- 毎年必要な「固定資産税」は特に注意
- 不動産取得税の控除を受けるには申請が必要
- 住宅ローンで購入した場合は、サラリーマンも確定申告が必要
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ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。
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