「土地を買いたいんだけど、住宅ローンの利用はできるの…」
「ローンで土地を購入しても、控除は受けられるのかしら…」
高額になる土地代の支払いに欠かせないのが「ローン」。
私も手持ちの現金が足りず、1000万円のローンを組んで土地を購入しています。
土地のローンについて、あなたに伝えたいことは4つ
POINT
- 土地の購入に住宅ローンは利用できず、別の融資が必要になる
- 契約書に「ローン特約」を付けておくと、白紙撤回でき安心
- 確定申告すれば、住宅ローン控除によって10年間の減税が受けられる
- 「土地選び」と「ローン選び」は同時進行しておくことが大切
ただ、ローンの選び方を間違えてしまい、多額の返済に悩んでいる人がいるのが現実…。
不動産会社が教えない、土地購入ローン選びの真実に迫っていくことにします。

目次
土地のみ購入に利用できるローンは「つなぎ融資」と「土地先行融資」

住宅ローンは基本的に「土地+建物」を対象とした金融商品。
つまり、土地だけの購入に住宅ローンを利用することはできません。
土地のみを購入する場合には、次の2つのローンのどちらかを選ぶことになります。
- 土地先行融資(分割融資)
- つなぎ融資
1 「土地先行融資(分割融資)」のメリット・デメリット
「土地先行融資」とは、家を建てる前に土地代だけの融資をしてもらう方法。
家が完成したら、住宅ローンを追加で融資してもらう形になります。
土地先行融資は、住宅ローンの「分割融資」とも呼ばれています。
土地先行融資のメリットは、住宅ローンとほぼ同じ低金利で借りられること。
ただ、土地先行融資にはデメリットも多いので注意が必要です。
- 担保が必要になり、希望額が通らない可能性がある
- 家の「図面」や「見積書」が求められるので、プランの変更が難しくなる
- 「賃貸住宅の家賃」と「ローン返済」が重なってしまう
- 取り扱っている金融機関が少ない
2 つなぎ融資のメリット・デメリット
「つなぎ融資」とは、住宅ローンの融資が開始されるまでの一時的な借り入れ。
家が完成し住宅ローンが始まるまでは、「つなぎ融資」の利息だけを支払うのが一般的です。
「つなぎ融資」のメリットは次の3つ。
- 無担保での借り入れができる
- 申し込みや手続きが比較的簡単
- 建築計画が必要ないので、自由に家を建てられる
ただ、「つなぎ融資」は住宅ローンに比べて金利が高いのがデメリット(2%~4%ほど)。
土地購入から家を建てるまでの期間が長いと、それだけ負担も大きくなってしまいます。
「つなぎ融資」と「土地先行融資」のどちらがいいかは、実際の条件に合わせて判断することが大切です。

「ローン特約なし」の土地契約に注意

ローンで土地を購入する場合、審査に落ちてしまい融資が受けられない可能性も…。
融資が受けられない場合に備えて、土地の契約では「ローン特約」を付けておくことが大切です。
ローンの審査に落ちてしまった場合、契約を白紙に戻すことができる特約(白紙撤回)
ローン特約があれば手付金が全額返還されるので、トラブルなく契約解除することが可能になります。
POINT
土地の契約書に「ローン特約」があるか、しっかりチェックすることが大切です。
関連 【土地の手付金ガイド】ローンや現金払いの相場はいくら?

土地でローンを組むなら、「計算シミュレーション」することが大切

1つ1つの税金を計算するのは大変ですが、「シュミレーションサイト」なら簡単に算出が可能。
数あるツールのなかでも、特に使いやすい2つの「シュミレーションサイト」を紹介します。
両方とも住宅ローン用ですが、土地のローン計算にも使えます。
1 月々の返済額が分かる「ローンシミュレーション」

1つ目は、住友不動産が提供している「ローンシミュレーション」。
物件価格から、
- 毎月返済額
- ボーナス月返済額
- 年間返済額
の3つを算出することが可能になっています。
2 不動産の購入可能額が分かる「ローンシミュレーション」

2つ目は、ライフルホームズが提供している「ローンシミュレーション」
- 年収
- 返済可能額
- 自己資金
から、購入可能な物件の値段が分かるのが特徴です。
シミュレーションはあくまで目安。過信しすぎないことが大切です。

土地をローンで購入したら、確定申告で減税が受けられる

ローンで土地を購入した場合も、確定申告をすることが大切。
確定申告をすることで「住宅ローン控除」が受けられ、所得税を最大10年間安くすることが可能になります。
確定申告の必要書類は?
「住宅ローン控除」を受けるために必要な書類は次の6つです。
- 確定申告書
- 源泉徴収票
- 住民票
- 住宅ローンの借入金残高証明書
- 土地・建物の登記簿謄本(コピー)
- 売買契約書・建築請負契約書(コピー)
土地購入だけで確定申告する場合の必要書類
土地購入だけで確定申告する場合は、次の3つの書類が必要です。
- 売買契約書・建築請負契約書(コピー)
- 仲介手数料の領収証(コピー)
- 登記費用など、取得にかかった費用の領収証(コピー)
土地と建物で年をまたぐ場合、確定申告の時期はいつ?
住宅ローン控除を受けるための確定申告の時期は、入居した年の「翌年1月~3月15日」。
自営業者などは、「2月16日~3月16日」までの一般申告と合わせて行うのが便利です。
もし、
- 2021年の10月に土地の引き渡し
- 2022年の2月に家の引き渡し
というように、土地と建物で年をまたいだ吐合も結局は同じ。
入居した翌年なので、2023年の1月~3月15日の間に確定申告をすることになります。
サラリーマンも確定申告が必要
住宅ローン控除を受けるには、会社員でも確定申告が必要です。
大変に思うかもしれませんが、確定申告が必要なのは初年度だけ。
翌年からは、会社の年末調整で控除を受けることが可能になります。
住宅ローン控除を受けるために、サラリーマンも必ず確定申告をしてください。
関連 【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる?

土地を先に購入して、住宅ローンを利用する場合の流れ

ローンで土地を購入する場合は、次の4つのステップで進めることが大切です。
- 不動産屋に買付証明書を出す
- 住宅ローンの事前審査に申し込む
- 土地の売買契約を結ぶ
- 土地の引き渡し
1 不動産屋に買付証明書を出す
本気で買いたいと思う土地に出会ったら、不動産屋に「買付証明書(購入申込書)」を提出することが大切。
買付証明書は、「この物件をこの金額で購入したい」という意思を売主に表明する書類。
買付証明書を出した人に「優先交渉権」が与えられるのが通例です。
「買付証明書」を出しておけば、他の人に土地が渡る心配がなくなります。
関連 【土地の探し方のコツは5つ】ブログから学ぶ方法やポイントは?
関連 【土地選びは失敗談がポイント】後悔しないための妥協条件とは?
2 住宅ローンの事前審査に申し込む
購入する土地が決まれば、住宅ローンの「事前審査」に申し込んでください。
事前審査は1週間もすれば結果が分かり、申し込み可能な住宅ローンが判明します。
事前審査に通れば、本審査で落ちることはまずありません。
3 土地の売買契約を結ぶ
事前審査を通過すれば、土地の契約に進みます(不動産売買契約)。
「ローン特約」が入っているかなど、契約書はしっかりチェックすることが大切。
契約を結ぶ時には、「手付金」を現金払いするのが通例です。
4 土地の引き渡し
契約を結び、登記などの手続きが完了すれば「土地の引き渡し」。
土地の引き渡し時には、土地代の残金を支払うことになります。
手持ちのお金が足りなければ、「つなぎ融資」を利用してください。
POINT
「土地選び」と「住宅ローン選び」を同時進行しておくと、スムーズに契約することが可能です。
関連 【土地購入の流れを徹底ガイド】契約から家を建てるまでの期間はどれくらい?

土地のローン支払いはいつから?

土地をローンで購入した場合、支払いの開始日は2パターンに分かれることになります。
- 土地先行融資の返済開始日
- つなぎ融資の支払い開始日
1 土地先行融資の返済開始日
「土地先行融資」を利用した場合は、土地の引き渡し日が基準。
初回の支払い日は、引き渡し日後の1番近い毎月返済日からスタートすることに。
もし、
- 毎月返済日:28日
- 引き渡し日:3月25日
だとしたら、最初の返済日は3月28日になります。
2 つなぎ融資の支払い開始日
つなぎ融資の場合は、「つなぎ融資」を利用した日が基準。
初回の支払い日は、利用日後の1番近い毎月返済日からスタートすることになります。
一般的に、つなぎ融資を借り入れている間は利息の支払いのみです。
つなぎ融資で注意して欲しいのは、日割り金利が発生すること。
もし
- つなぎ融資の金利:3%
- つなぎ融資の金額:1000万円
なら、1日あたりの利息は約821円になります。
「つなぎ融資」の負担を軽くするなら、なるべく早く家を建てることが大切です。

駐車場用の土地購入に「住宅ローン」の利用はできません

駐車場用に近くの土地購入する場合、残念ながら住宅ローンは利用できません。
銀行などの金融機関に行き、住宅ローンとは別のローンを組む必要があります。
駐車場経営なら「事業ローン(ビジネスローン)」
駐車場経営用に土地を購入したいなら「事業ローン(ビジネスローン)」も1つの選択肢。
事業ローンは、個人事業主や中小企業向けの無担保融資。保証人も必要なく、審査がスピーディーなのが特徴です。
事業ローンを取り扱っているのは、「消費者金融」や「信販会社(ノンバンク系)」がほとんど。
ただ、銀行や公的機関より金利がとても高い(15~18%)ので、返済には十分に注意してください。
銀行や公的機関なら、3%ほどの金利で借りられるはずです。
フリーローンの利用は難しい
ローンで土地購入をするなら「フリーローン」も1つの選択肢。
フリーローンとは、使い道が自由なローンのこと。
担保や保証人の必要がなく、カードローンより金利が低いのが魅力です。
ただ、フリーローンは審査が厳しいのが特徴。
土地を購入できるほどの資金融資を受けるのは、かなり難しいのが現実です。
住宅用以外の土地を購入するなら、銀行や公的機関で審査を受けた上でローンを組むことが大切です。
土地購入で住宅ローンを受けるなら銀行選びが大切

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- 最新の金利情報がチェックできるので、変動タイプも安心
- ランキングを掲載しているので、住宅ローン選びの参考になる
- 個人情報の保護が徹底されているので、ネット審査でも安心
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関連 【住宅本舗ローン一括審査の評判・口コミは嘘】危険なデメリットは何?
【まとめ】ローンで土地を購入するコツ

土地購入のローン選びについてまとめます。
POINT
- 土地の購入に住宅ローンは利用できず、別の融資が必要になる
- 契約書に「ローン特約」を付けておくと白紙撤回できる
- 確定申告すれば、住宅ローン控除によって10年間の減税が受けられる
- 「土地選び」と「ローン選び」は同時進行しておくことが大切
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ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。
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