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【土地契約の流れを徹底ガイド】売買契約書に必要なものとは?

契約

「土地の契約って、実際にはどんなことをするの…」

「契約トラブルが多いって聞いたけど、どうしてなのかしら…」

土地を手に入れるために最も大切なステップが「契約」

ただ、土地契約にはトラブルが多く、裁判に発展してしまうケースがあるのも事実…。

土地契約について、あなたに伝えたいことは5つ。

POINT

  1. 契約には「印紙税」・「手付金」・「仲介手数料」の3つのお金が必要
  2. 契約後にキャンセルすると、違約金を請求されることがある
  3. クーリングオフも可能だが、実際にできるケースは少ない
  4. 売主には2年間の「瑕疵担保責任」が課せられる
  5. 引き渡しまで、1ヶ月ほどの時間を空けておくのが安心

不動産会社が教えない、土地契約の真実に迫っていくことにします。

土地契約はトラブルが多いって聞くけど、どんな問題が発生するの?

目次

土地契約のトラブル事例を紹介

トラブル デメリット

大切な土地契約ですが、なかにはトラブルに発展するケースも…。

特に多いトラブル事例を3つ紹介します。

事例1 解約したのに手付金が返還されず…

土地契約をして、手付金を300万円も払うことになりました。

ただ、申請していた住宅ローンに落ちてしまい、土地代が用意できない事態に…。

仕方がないので土地の解約を申し入れたんですが、手付金が返金されずトラブルになっています。

事例2 土地からコンクリートのガラが出てきて…

家の工事をしていたら、土地の中からコンクリートのガラが出てきたんです。

契約の時には聞いていなかったので不動産屋に訴えたんですが、全く動いてくれず…。

裁判所に訴えようかずっと迷っています。

事例3 住宅ローンが間に合わずドタキャンすることに…

無事に土地の契約を済ませて安心していたんですが、住宅ローンの手続きを忘れていて、お金が間に合わない事態に…。

引き渡しの延期をお願いしたんですが、納得してくれず違約金を請求されてしまいました。

POINT
安易に契約をしてしまうと、土地を購入した後にトラブルになりやすい。
土地を契約するまでに、どんなことをしたらいいの?

土地の申し込みから契約までの流れ

ステップ

ローンで土地を購入する場合の大きな流れは次の通りです。

  1. 不動産屋に買付証明書を出す
  2. 住宅ローンの事前審査に申し込む
  3. 土地の売買契約を結ぶ
  4. 土地の引き渡し

1 不動産屋に買付証明書を出す

本気で買いたいと思う土地に出会ったら、不動産屋に「買付証明書(購入申込書)」を提出することが大切。

買付証明書とは

買付証明書は、「この物件をこの金額で購入したい」という意思を売主に表明する書類。

買付証明書を出した人に「優先交渉権」が与えられるのが通例です。

「買付証明書」を出しておけば、他の人に土地が渡る心配がなくなります。

関連 【土地の探し方のコツは5つ】ブログから学ぶ方法やポイントは?

関連 【土地選びは失敗談がポイント】後悔しないための妥協条件とは?

2 住宅ローンの事前審査に申し込む

購入する土地が決まれば、住宅ローンの「事前審査」に申し込んでください。

事前審査は1週間もすれば結果が分かり、申し込み可能な住宅ローンが判明します。

事前審査に通れば、本審査で落ちることはまずありません。

3 不動産売買契約を結ぶ

事前審査を通過すれば、土地の契約に進みます。

「ローン特約」が入っているかなど、契約書はしっかりチェックすることが大切です(後述)。

4 土地の引き渡し

契約を結び、登記などの手続きが完了すれば「土地の引き渡し」。

土地の引き渡し時には、土地代の残金を支払うことになります。

手持ちのお金が足りなければ、「つなぎ融資」を利用してください。

POINT
「土地選び」と「住宅ローン選び」を同時進行しておくと、スムーズに契約することが可能です。

関連 【土地購入の流れを徹底ガイド】契約から家を建てるまでの期間はどれくらい?

契約する時って、何時間くらいかかるものなのかしら?

土地契約にかかる時間は?

契約

土地の契約には、2時間ほどかかるのが普通。

契約は、不動産会社の事務所で休日に行うケースがほとんどです。

契約当日の主な流れ
  1. 重要事項説明書の読み合わせ(30~1時間
  2. 契約書の確認と記入・捺印(30分
  3. 手付金・仲介手数料の支払い(30分

1 重要事項説明書の読み合わせ

契約を交わす前には、仲介した不動産会社が「重要事項説明」をすることになっています。

重要事項説明とは

重要事項説明とは、宅地建物取引士が契約する上で重要な内容を説明すること。

説明する内容は「重要事項説明書」として書面で交付されます。

重要事項説明書に書かれている主な内容は次の通り。

項目 細目
表示
  • 仲介をする宅建業者
  • 説明する宅地建物取引士
  • 取引の態様
  • 取引対象物件の表示
取引物件
  • 登記に記載された事項(所有権など)
  • 法令に関する制限(都市計画法・建築基準法など)
  • 私道の負担(有無や内容)
  • 飲用水・電気・ガスなどの整備状況
  • 工事完了時の形状や構造(未完成物件の場合)
取引条件
  • 売買代金や地代に関する事項
  • 代金以外に授与される金額
  • 契約の解除に関する事項(手付解除・ローン特約など)
  • 損害賠償額や違約金に関する事項
  • 手付金などの保全措置
  • 支払金や預り金の保全措置
  • 金銭の貸借に関する事項(ローンなど)
  • 割賦販売に係わる事項(支払金の分割払い)
  • 瑕疵担保責任に関する履行措置
その他 添付資料など(周辺環境などの特記事項)

ただ、契約当日に急に説明を受けると、大切な内容を聞き逃す可能性も…。

契約の1週間前には「重要事項説明書(コピー)」をもらって、気になる所をチェックしておくことが大切です。

2 契約書の確認と記入・捺印

重要事項の説明に「売主」と「買主」の双方が納得すれば、売買契約に移ります。

契約書を見る時は、「重要事項説明書の内容と違いはないか」を確認することが大切。

契約書に署名・捺印すれば、双方が次の義務を背負うことになります。

POINT
  • 売主:土地を引き渡し、登記を移転する義務
  • 買主:売主に土地代を払う義務

契約書に問題があれば、契約日当日であっても追加や変更をしてもらってください。

POINT
「重要事項説明書」を事前にチェックしておけば、トラブルを防げるようになります。
契約する時って、どれくらいのお金が必要なのかしら?

土地の契約には「手付金(頭金)」が必要

手付金

手付金とは、土地購入の契約をする時に支払うお金のこと。

手付金の相場は100万円ほどで、土地代の先払い(頭金)とする形にするのが一般的。

手付金は現金払いするのが通例なので、事前に用意しておいてください。

関連 【土地の手付金ガイド】ローンや現金払いの相場はいくら?

仲介手数料も上限額が必要

不動産会社を仲介して土地を購入する場合、「仲介手数料」も別に必要。

不動産会社が所有している土地を購入する場合は、「仲介手数料」は必要ありません。

仲介手数料の金額は、法律に上限額が定められています。

仲介手数料の上限額

売買代金×3%+消費税(10%)

どの不動産会社でも、上限額の仲介手数料を支払うのが一般的です。

ちなみに、土地代ごとの仲介手数料は次の通り。

土地の価格 仲介手数料(上限額)
1000万円 33万円
3000万円 99万円
5000万円 165万円

仲介手数料は、「契約時」と「引き渡し時」に半分ずつ分割して支払うのが一般的です。

POINT
土地代が上がるにつれて仲介手数料も高くなることに。また、仲介手数料を値引きすることはかなり難しいのが現実です。

関連 【土地の値引きは何割が目安?】ハウスメーカーなら200万円も可能って本当なの?

土地の契約には税金はかからないの?

土地の売買契約書には「印紙税」も必要

住宅 補助金

「印紙税」とは、契約書を作成する時に支払う税金のこと。

契約書に収入印紙を貼り、印鑑で消印することで納付するのがルールです。

印紙税は土地の価格によって変わってきますが、現在は軽減税率が適用されるので半額ほどの負担で済みます。

金額 本則税率 軽減税率
100万円超
~500万円以下
2000円 1000円
500万円超
~1000万円以下
1万円 5000円
1000万円超
~5000万円以下
2万円 1万円
5000万円超
~1億円以下
6万円 3万円
1億円超
~5億円以下
10万円 6万円

不動産取得税の軽減措置には期限があります。詳しくは国税庁のサイトで確認してください。

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置/国税庁

POINT
土地を購入する時は「不動産取得税」や「固定資産税」にも注意が必要です。

関連 【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる?

契約する時は、何を持っていったらいいの?

土地の契約に必要なもの

チェック

土地契約に必要なモノは、それぞれの立場によって違います。

1 買主が必要なもの

買主が用意するモノは次の通りです。

POINT
  • 認印(ローンの場合は実印)
  • 身分証明書(運転免許証・パスポート、健康保険証などの原本)
  • 手付金
  • 仲介手数料
  • 収入印紙
  • 住民票

2 売主が必要な物

売主が用意するモノは次の通りです。

POINT
  • 登記済証(買主に提示)
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの1通)
  • 固定資産税納付書
  • 印紙代
  • 仲介手数料
  • 本人確認書類

3 不動産屋が用意する書類

不動産屋が用意する物は次の通りです。

POINT
  • 重要事項証明書(不動産屋)
  • 売買契約書
  • 一般媒介契約書

住宅ローンの利用や、不動産会社によって必要モノは違います。必ず事前に確認してください。

「住民票(本籍なし)」は引き渡し時に必要

住民票は、引き渡し時に行う所有権移転の手続きに必要。

住所確認のためなので、本籍地の記載はなくても問題ありません。

発行から3ヶ月以内のものを使用するので、期限の確認をしておいてください。

POINT
契約に必要な持ち物は不動産会社によって違うので、事前確認が大切です。
大切な契約だから、やっぱりスーツを着ていく方がいいのかしら?

【土地契約のマナー】服装や手土産は?

服装

土地契約で多くの方が気になるマナーは次の2点です。

  1. 服装は普段着で十分
  2. 菓子折りなどのお礼も必要なし

1 服装は「普段着」で十分

契約当日の服装は「普段着」で十分。

ただ、大切な取引の場でもあるので、スマートカジュアルな服装がおススメです。

服装
  • 男性:長ズボン×襟付きシャツ
  • 女性:ワンピース・パンツ×ブラウス

わざわざスーツを着る必要はありませんが、「ジャージ」や「サンダル」のようなラフすぎる服装はNGです。

2 「菓子折り」などのお礼も必要なし

菓子折りなどの手土産は必要ありません。

ただ、

  • 時間や労力をかけて土地を探してくれた
  • 売主さんが大切な土地を手放してくれた

などの特別な事情があれば、感謝の気持ちに「ちょっとした菓子折り」を用意するのもいいかもしれません。

POINT
個人宅用の土地取引なら、マナーをあまり気にする必要はありません。

契約した後って、キャンセルすることもできるの?

土地契約をキャンセルする時の注意点

デメリット

土地の手付金は、「解約手付」としての性質があります。

「解約手付」とは

買主の都合で解約となった場合、支払った手付金を放棄すること(手付流し)

売主の都合で解約となった場合、受け取った手付金の倍額を買主へ返還すること(手付倍返し)

つまり、

  • 買主がキャンセルを申し出たなら、手付金は戻ってこない
  • 売主がキャンセルを申し出たなら、手付金が2倍になって戻ってくる

ということになっています。

解約できるタイミングは「契約の履行着手」まで

手付金の「放棄」や「2倍返し」での契約解除ができるのは、相手方が「契約の履行着手」した時まで

「履行着手」の具体例
  • 売主:土地を引き渡して、所有権を移転登記した時
  • 買主:残りの土地代を支払った時 など

もし、履行着手後に契約を解除してしまうと、「損害賠償金(違約金)」などが別に発生してしまう可能性が高くなります。

POINT
手付金でトラブルにならないためにも、慎重に契約することが大切です。
契約書をなくしたんだけど、どうすればいいの?

土地の売買契約書が無い(紛失)時の対応は?

資料 カタログ

土地の契約書は、「不動産売却」などにも使う大切な書類。

万一紛失してしまった場合は、次のような行動を取ることをおススメします。

POINT
  • 売主にお願いして再発行してもらう
  • 不動産会社に連絡してコピーをもらう

確定申告で提出するのは「契約書のコピー」

確定申告で提出するのは「契約書のコピー」。

不動産会社には契約書の保管が義務づけられているので、まずは連絡してみてください。

「領収書」や「通帳の振り込み履歴」でも確定申告できる場合がありますが、確実に通る訳ではありません。

POINT
急いでいる場合は、とりあえず不動産会社からコピーをもらうことが大切です。

土地の契約って、クーリングオフすることはできないの?

不動産売買契約はクーリングオフも可能

契約

買主を保護するために、土地取引でもクーリングオフすることは可能。

クーリングオフすれば、契約は白紙撤回されるので、「手付金」や「仲介手数料」は全額返還されることに。

ただ、クーリングオフするには次の3つの条件を満たす必要があります。

POINT
  1. 売主が「宅地建物取引業者」であること(個人の場合は×)
  2. 契約場所が「事務所や関連施設以外」であること(自宅など)
  3. 8日以内にクーリングオフの手続きをすること

土地契約は不動産会社の事務所で行うのが一般的。

現実には、土地契約をクーリングオフできるケースはほとんどありません。

POINT
不動産会社で土地契約をする限り、クーリングオフすることはできません。

契約した土地に問題が発生したら、どうしたらいいの?

土地契約では、売主に「瑕疵担保責任」が負わされる

契約

土地契約で大事なポイントの1つが、売主への「瑕疵担保責任」。

瑕疵担保責任

「瑕疵(かし)」とは、契約の時に説明のなかった不具合や、外部から確認できなかった欠陥のこと(隠れ瑕疵)。

「隠れ瑕疵」があった場合、売主が補修・改修の責任を負うことになります。

土地の場合、瑕疵担保責任の具体例は次のようになっています。

瑕疵担保責任の具体例
  • 土地の境界トラブル
  • 地盤沈下や軟弱地盤
  • 廃棄物などの地中埋設物
  • 土壌汚染 など

つまり、土地に家が建てられないような問題が発生した場合は、売主が責任を取ることになる訳です。

民法では瑕疵担保責任は2年

売主が不動産会社の場合、「最低2年間は瑕疵担保責任を負う」と規定されています(宅地建物取引業法)。

特約などで2年より短い期間を設定して契約したとしても「無効」

民法が優先され、売主が責任を負うことになります。

個人の場合なら3ヶ月で免責に

売主が個人の場合については、民法上の規定がありません。

ただ、永遠に売主が「瑕疵担保責任」を追うのは負担が大きすぎるモノ。

契約書に、

  • 引き渡しから3ヶ月は瑕疵担保責任を負う
  • 瑕疵担保責任を全部免責する

などの条項を設ける場合が一般的に。

地主などの個人から土地を購入する場合は、瑕疵担保責任の期限を必ずチェックしてください。

POINT
トラブルを防ぐためには、瑕疵担保責任の期間を確認しておくことが大切です。
実際に土地が手に入るのはいつ頃なのかしら?

土地契約から決済(引き渡し)までの期間は?

カレンダー

契約日から引渡日までの期間に決まりはありません。

ただ、住宅ローンを利用して土地を購入するなら、

  • 本審査
  • ローン契約
  • 融資実行

などの手続きに最短でも1ヶ月は必要

一般的には、契約から決済日までを「1ヶ月~1ヶ月半」とするケースが多くなっています。

引き渡しの延期は可能?

契約書には決済日も記載されているはずなので、延期をするのは基本的に契約違反。

最悪、違約金が発生することにもなりかねません。

違約金の額は、「売買金額の10%~20%」している契約書がほとんどです。

ただ、「買主」と「売主」の双方が納得するのであれば、引き渡しの延期も可能。

正当な理由であれば、「引渡しの変更の覚書き」を交わして延長するケースがほとんどです。

POINT
住宅ローンを利用する場合は、余裕をもって決済日を設定することが大切です。

【まとめ】土地の買い付けは慎重に

家

土地の契約についてまとめます。

POINT

  1. 契約には「印紙税」・「手付金」・「仲介手数料」の3つのお金が必要
  2. 契約後にキャンセルすると、違約金を請求されることがある
  3. クーリングオフも可能だが、実際にできるケースは少ない
  4. 売主には2年間の「瑕疵担保責任」が課せられる
  5. 引き渡しまで、1ヶ月ほどの時間を空けておくのが安心

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