【土地契約の流れを徹底ガイド】売買契約書に必要なものとは？

「土地の契約って、実際にはどんなことをするの…」

「契約トラブルが多いって聞いたけど、どうしてなのかしら…」

土地を手に入れるために最も大切なステップが「契約」

ただ、土地契約にはトラブルが多く、裁判に発展してしまうケースがあるのも事実…。

土地契約について、あなたに伝えたいことは５つ。

不動産会社が教えない、土地契約の真実に迫っていくことにします。

土地契約はトラブルが多いって聞くけど、どんな問題が発生するの？

土地契約のトラブル事例を紹介

大切な土地契約ですが、なかにはトラブルに発展するケースも…。

特に多いトラブル事例を３つ紹介します。

事例１　解約したのに手付金が返還されず…

土地契約をして、手付金を300万円も払うことになりました。

ただ、申請していた住宅ローンに落ちてしまい、土地代が用意できない事態に…。

仕方がないので土地の解約を申し入れたんですが、手付金が返金されずトラブルになっています。

事例２　土地からコンクリートのガラが出てきて…

家の工事をしていたら、土地の中からコンクリートのガラが出てきたんです。

契約の時には聞いていなかったので不動産屋に訴えたんですが、全く動いてくれず…。

裁判所に訴えようかずっと迷っています。

事例３　住宅ローンが間に合わずドタキャンすることに…

無事に土地の契約を済ませて安心していたんですが、住宅ローンの手続きを忘れていて、お金が間に合わない事態に…。

引き渡しの延期をお願いしたんですが、納得してくれず違約金を請求されてしまいました。

土地を契約するまでに、どんなことをしたらいいの？

土地の申し込みから契約までの流れ

ローンで土地を購入する場合の大きな流れは次の通りです。

１　不動産屋に買付証明書を出す

本気で買いたいと思う土地に出会ったら、不動産屋に「買付証明書（購入申込書）」を提出することが大切。

「買付証明書」を出しておけば、他の人に土地が渡る心配がなくなります。

関連　【土地の探し方のコツは５つ】ブログから学ぶ方法やポイントは？

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２　住宅ローンの事前審査に申し込む

購入する土地が決まれば、住宅ローンの「事前審査」に申し込んでください。

事前審査は１週間もすれば結果が分かり、申し込み可能な住宅ローンが判明します。

３　不動産売買契約を結ぶ

事前審査を通過すれば、土地の契約に進みます。

「ローン特約」が入っているかなど、契約書はしっかりチェックすることが大切です（後述）。

４　土地の引き渡し

契約を結び、登記などの手続きが完了すれば「土地の引き渡し」。

土地の引き渡し時には、土地代の残金を支払うことになります。

手持ちのお金が足りなければ、「つなぎ融資」を利用してください。

関連　【土地購入の流れを徹底ガイド】契約から家を建てるまでの期間はどれくらい？

契約する時って、何時間くらいかかるものなのかしら？

土地契約にかかる時間は？

土地の契約には、２時間ほどかかるのが普通。

契約は、不動産会社の事務所で休日に行うケースがほとんどです。

1　重要事項説明書の読み合わせ

契約を交わす前には、仲介した不動産会社が「重要事項説明」をすることになっています。

重要事項説明書に書かれている主な内容は次の通り。

ただ、契約当日に急に説明を受けると、大切な内容を聞き逃す可能性も…。

契約の１週間前には「重要事項説明書（コピー）」をもらって、気になる所をチェックしておくことが大切です。

２　契約書の確認と記入・捺印

重要事項の説明に「売主」と「買主」の双方が納得すれば、売買契約に移ります。

契約書を見る時は、「重要事項説明書の内容と違いはないか」を確認することが大切。

契約書に署名・捺印すれば、双方が次の義務を背負うことになります。

契約する時って、どれくらいのお金が必要なのかしら？

土地の契約には「手付金（頭金）」が必要

手付金とは、土地購入の契約をする時に支払うお金のこと。

手付金の相場は100万円ほどで、土地代の先払い（頭金）とする形にするのが一般的。

手付金は現金払いするのが通例なので、事前に用意しておいてください。

関連　【土地の手付金ガイド】ローンや現金払いの相場はいくら？

仲介手数料も上限額が必要

不動産会社を仲介して土地を購入する場合、「仲介手数料」も別に必要。

仲介手数料の金額は、法律に上限額が定められています。

ちなみに、土地代ごとの仲介手数料は次の通り。

仲介手数料は、「契約時」と「引き渡し時」に半分ずつ分割して支払うのが一般的です。

関連　【土地の値引きは何割が目安？】ハウスメーカーなら200万円も可能って本当なの？

土地の契約には税金はかからないの？

土地の売買契約書には「印紙税」も必要

「印紙税」とは、契約書を作成する時に支払う税金のこと。

印紙税は土地の価格によって変わってきますが、現在は軽減税率が適用されるので半額ほどの負担で済みます。

関連　【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる？

契約する時は、何を持っていったらいいの？

土地の契約に必要なもの

土地契約に必要なモノは、それぞれの立場によって違います。

１　買主が必要なもの

買主が用意するモノは次の通りです。

２　売主が必要な物

売主が用意するモノは次の通りです。

３　不動産屋が用意する書類

不動産屋が用意する物は次の通りです。

「住民票（本籍なし）」は引き渡し時に必要

住民票は、引き渡し時に行う所有権移転の手続きに必要。

発行から3ヶ月以内のものを使用するので、期限の確認をしておいてください。

大切な契約だから、やっぱりスーツを着ていく方がいいのかしら？

【土地契約のマナー】服装や手土産は？

土地契約で多くの方が気になるマナーは次の２点です。

１　服装は「普段着」で十分

契約当日の服装は「普段着」で十分。

ただ、大切な取引の場でもあるので、スマートカジュアルな服装がおススメです。

わざわざスーツを着る必要はありませんが、「ジャージ」や「サンダル」のようなラフすぎる服装はNGです。

２　「菓子折り」などのお礼も必要なし

菓子折りなどの手土産は必要ありません。

ただ、

などの特別な事情があれば、感謝の気持ちに「ちょっとした菓子折り」を用意するのもいいかもしれません。

契約した後って、キャンセルすることもできるの？

土地契約をキャンセルする時の注意点

土地の手付金は、「解約手付」としての性質があります。

つまり、

ということになっています。

解約できるタイミングは「契約の履行着手」まで

手付金の「放棄」や「２倍返し」での契約解除ができるのは、相手方が「契約の履行着手」した時まで。

もし、履行着手後に契約を解除してしまうと、「損害賠償金（違約金）」などが別に発生してしまう可能性が高くなります。

契約書をなくしたんだけど、どうすればいいの？

土地の売買契約書が無い（紛失）時の対応は？

土地の契約書は、「不動産売却」などにも使う大切な書類。

万一紛失してしまった場合は、次のような行動を取ることをおススメします。

確定申告で提出するのは「契約書のコピー」

確定申告で提出するのは「契約書のコピー」。

不動産会社には契約書の保管が義務づけられているので、まずは連絡してみてください。

土地の契約って、クーリングオフすることはできないの？

不動産売買契約はクーリングオフも可能

買主を保護するために、土地取引でもクーリングオフすることは可能。

クーリングオフすれば、契約は白紙撤回されるので、「手付金」や「仲介手数料」は全額返還されることに。

ただ、クーリングオフするには次の３つの条件を満たす必要があります。

土地契約は不動産会社の事務所で行うのが一般的。

現実には、土地契約をクーリングオフできるケースはほとんどありません。

契約した土地に問題が発生したら、どうしたらいいの？

土地契約では、売主に「瑕疵担保責任」が負わされる

土地契約で大事なポイントの１つが、売主への「瑕疵担保責任」。

土地の場合、瑕疵担保責任の具体例は次のようになっています。

つまり、土地に家が建てられないような問題が発生した場合は、売主が責任を取ることになる訳です。

民法では瑕疵担保責任は２年

売主が不動産会社の場合、「最低２年間は瑕疵担保責任を負う」と規定されています（宅地建物取引業法）。

特約などで２年より短い期間を設定して契約したとしても「無効」。

民法が優先され、売主が責任を負うことになります。

個人の場合なら３ヶ月で免責に

売主が個人の場合については、民法上の規定がありません。

ただ、永遠に売主が「瑕疵担保責任」を追うのは負担が大きすぎるモノ。

契約書に、

などの条項を設ける場合が一般的に。

地主などの個人から土地を購入する場合は、瑕疵担保責任の期限を必ずチェックしてください。

実際に土地が手に入るのはいつ頃なのかしら？

土地契約から決済（引き渡し）までの期間は？

契約日から引渡日までの期間に決まりはありません。

ただ、住宅ローンを利用して土地を購入するなら、

などの手続きに最短でも１ヶ月は必要。

一般的には、契約から決済日までを「１ヶ月～１ヶ月半」とするケースが多くなっています。

引き渡しの延期は可能？

契約書には決済日も記載されているはずなので、延期をするのは基本的に契約違反。

最悪、違約金が発生することにもなりかねません。

ただ、「買主」と「売主」の双方が納得するのであれば、引き渡しの延期も可能。

正当な理由であれば、「引渡しの変更の覚書き」を交わして延長するケースがほとんどです。

【まとめ】土地の買い付けは慎重に

土地の契約についてまとめます。

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