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【土地に消費税はかからないは嘘】非課税と不課税の違いから分かること

税金

「土地に消費税がかからないって、本当なのかしら…」

「土地を貸して消費税を取られたんだけど、どうしてなの…」

土地を購入しても払う必要のない税金が「消費税」。

私も実際に土地を購入しましたが、消費税をかけずに土地を手に入れることに成功しています。

土地の消費税について、あなたに伝えたいことは3つ。

POINT

  1. 消費税がかからないのは、土地が「非課税」の対象だから
  2. 土地にはかからないが、建物や取引報酬には消費税が必要
  3. 土地を貸す場合は、「更地」の状態だけ消費税がかからない

ただ、土地購入した人の中には、多額の消費税に悩まされている場合があるのも事実…。

不動産会社が教えない、消費税の真実に迫っていくことにします。

土地に消費税がかからないのって、どうしてなの?

土地の消費税が「不課税」ではなく「非課税」な理由

土地 消費税

消費税とは、ほぼすべての物品や販売サービスに課せられる税金のこと。

ただ、限定された一部のモノには消費税がかからず、

  • 不課税
  • 非課税

の2つに区分されています。

土地が「不課税」ではない理由

不課税とは、最初から消費税の対象にならない取引のこと。

消費税が課税されるには、次の4つの条件をすべて満たさなければなりません。

消費税の条件
  1. 日本国内で行われる取引
  2. 事業者が継続的な事業として行う取引
  3. 取引によって対価を得ること
  4. 資産の譲渡・貸付および役務の提供

土地取引は上の4つの条件をすべて満たすので、「不課税」ではありません。

土地の消費税区分は「非課税」

非課税とは、本来は課税対象であるが、例外として税がかからない取引のこと。

消費税の例外となる条件は次の2つです。

消費税の例外
  • 消費税の性格に合わないもの
  • 社会的・政策的配慮から課税しないもの

土地は取引しても消費されることはありません。

つまり、土地取引は消費税の性格には合わないために「非課税」となる訳です。

POINT
土地は消費されるモノではないので、消費税がかからない訳です。

全部の不動産に消費税はかからないの?

不動産売買で消費税が課税されるのはなぜ?

チェック

土地自体は非課税ですが、不動産売買には消費税が必要なケースも。

分かりにくい4つのケースについて紹介していきます。

  1. 土地に建つ住宅には消費税がかかる
  2. 仲介手数料には消費税がかかる
  3. 登記のための司法書士報酬には消費税がかかる
  4. 土地を購入する税金には消費税はかからない

1 住宅には消費税がかかる

土地は非課税ですが、

  • 一戸建て
  • マンション・アパート

など、土地にある建物の売買には消費税がかかることに。

同じ5000万円の物件でも、土地と建物の値段によって消費税の額は違ってきます。

① 土地2000万円・建物3000万円の場合

価格 消費税
土地 2000万円 非課税
建物 3000万円 300万円

② 土地1000万円・建物4000万円の場合

価格 消費税
土地 1000万円 非課税
建物 4000万円 400万円

個人からの建物購入は非課税

消費税が課税されるのは、不動産会社などの事業者が対象。

個人間での不動産売買なら、建物にも消費税はかかりません。

2 仲介手数料には消費税がかかる

不動産会社を仲介して取引する場合は、「仲介手数料」が必要です。

仲介手数料は不動産会社への成功報酬という位置付けなので、消費税の対象に。

法律によって定められている仲介手数料の上限額は次の通り。

仲介手数料の上限額

売買代金×3%+消費税(10%)

どの不動産会社でも、上限額の仲介手数料を支払うのが一般的。

ちなみに、土地代ごとの仲介手数料は次の通りです。

土地の価格 仲介手数料(上限額)
1000万円 33万円
3000万円 99万円
5000万円 165万円

関連 【土地の手付金ガイド】ローンや現金払いの相場はいくら?

3 登記のための司法書士報酬には消費税がかかる

土地や建物を登記する時は、「司法書士」に依頼するのが一般的。

司法書士への報酬は土地代と関係ないので、消費税の対象に。

ちなみに、司法書士報酬は3~7万円が相場となっています。

4 土地を購入する税金には消費税はかかりません

土地を購入するには5つの税金がかかってきます。

土地購入の税金
  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 不動産取得税
  4. 固定資産税
  5. 都市計画税

ただ、税金に課税すると「二重課税」になるので、消費税はかかりません。

POINT
土地を購入する場合は、「固定資産税」や「不動産取得税」の負担に注意してください。

関連 【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる?

土地を貸した時に消費税を取られるのって、どうしてなの?

土地の賃貸(貸付)も消費税はかかからない?

駐車場

土地を借りる場合も、消費される訳ではないので非課税が原則

1か月未満の一時的な貸付けには、消費税がかかります。

ただ、非課税となるのは土地に何もない「更地」の場合のみ。

  • アスファルト
  • コンクリート
  • 砂利

などで土地が舗装されていれば、課税の対象になります。

コインパーキングは消費税がかかります

施設利用としての土地の貸し付けは課税対象。

  • コインパーキング
  • 野球場
  • テニスコート

なども明らかに施設利用なので、消費税がかかってしまいます。

資材置き場や青空駐車場は注意

更地を「資材置き場」や「青空駐車場」として利用するだけなら、消費税はかかりません。

ただ、

  • 駐車スペースを示すためにロープを張っている
  • フェンスや区画を設置している

など、土地に手を加えた状態なら、「施設利用」と見なされ消費税がかかってきます。

POINT
土地に少しでも手を加えた状態で貸し出すと、消費税がかかってしまいます。

でも、土地に消費税がかからないのは本当なの?

国税庁も「土地売却に消費税が必要ない」と認定

国税庁

土地代に消費税がかからないことは、国税庁のホームページにも明記されています。

地代について

 土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税の対象とならないこととされています(非課税取引)。

なお、土地の貸付けのうち、貸付けに係る期間が1か月に満たない場合及び駐車場その他の施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税にはなりません。

出典:地代、家賃や権利金、敷金など/国税庁

家賃について

事務所などの建物を貸し付ける場合の家賃は課税の対象となります。

この場合、家賃を土地部分と建物部分とに区分している場合でも、その総額が建物の貸付けの対価として取り扱われます。

出典:地代、家賃や権利金、敷金など/国税庁

POINT
土地が「非課税」なのは国税庁も認めています。ただ、建物については消費税が発生し、家賃も課税の対象です。
税金を軽くする方法って、ないのかしら?

住宅購入での消費税8%から10%への経過措置は?

カレンダー

注文住宅を建てる場合、契約を結んでから引き渡しまで数か月かかるのが一般的。

そこで、住宅については「消費税増税の経過措置」が取られていました。

経過措置とは

増税後の引き渡しになっても、増税前の税率(8%)が適用されるようにすること

ただ、経過措置が取られる対象は「2019年9月30日までに引き渡しが完了した家」

消費税8%で住宅を購入する方法はすでにありません。

POINT
住宅の消費税を減らすことはできませんが、諸費用なら節約可能です。

関連 【新築一戸建ての諸費用内訳ガイド】節約できるのはいくらなの?

【まとめ】土地購入だけなら、消費税の増税は関係なし

家
土地の消費税についてまとめます。

POINT

  1. 消費税がかからないのは、土地が「非課税」の対象だから
  2. 土地にはかからないが、建物や取引報酬には消費税が必要
  3. 土地を貸す場合は、「更地」の状態だけ消費税がかからない

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