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【土地購入の流れを徹底ガイド】契約から家を建てるまでの期間はどれくらい?

ステップ

「土地を購入するまでに、何をすればいいのかしら…」

「家が建つまでに、どれくらいの時間が必要なの…」

スムーズに土地を購入するには、一連の流れを知っておくことが何より大切。

私も「流れ」を意識して購入したおかげで、予定より5ヶ月も早く家を建てることに成功しています。

土地購入の流れについて、あなたに伝えたいことは3つ。

POINT

  1. 「土地選び」・「ローン選び」・「ハウスメーカー選び」を同時進行することが大切
  2. ムダに時間をかけても「いい土地」は見つからない
  3. 土地を購入してから家が建つまでの目安は「1年間」

ただ、ムダな時間をかけてしまい、「つなぎ融資」の金利に苦しんでいる人がいるのも事実…。

建築会社が教えない、土地購入の真実に迫っていくことにします。

土地を購入するには、どんな形で進めたらスムーズなのかしら?

ローンで土地購入契約(決済)するまでの流れ

土地購入流れ

ローンを利用して土地を購入する場合、大きな流れは次のようになります。

  1. 土地探しのパートナーを決める(1~3ヶ月)
  2. 優先順位を決めて土地を選ぶ(1~3ヶ月)
  3. ローンの事前審査に申し込む(2週間)
  4. 不動産売買契約を結ぶ
  5. ローンの本審査に申し込む(1ヶ月)
  6. 土地の引き渡し・決済(契約から1.5ヶ月)

1 土地探しのパートナーを決める(1~3ヶ月)

最初にすることは「土地情報」を集めること。

「土地情報」を集めるための手段は次の3つです。

① 不動産屋で土地を探すメリット・デメリット

土地を探す上で欠かせないのが「不動産屋」です。

不動産屋のメリット
  1. 取り扱っている物件の数が多い
  2. 地域に精通していて、掘り出し物の物件情報を得やすい
  3. 地主さんとの関係が長いので、値引きなどの条件交渉がしやすい
  4. 周辺環境にも詳しく、地域の内情も教えてもらえる

ただ、地域密着型の不動産屋はエリアが限定されるのがデメリット。

接客態度が悪い場合も多く、当たり外れが大きいのが現状です。

関連 【いい不動産屋の選び方~土地購入~】初めてでも安心の見分け方とは?

② ハウスメーカーの土地は「分譲地(建築条件付き)」がほとんど

ハウスメーカーで土地を探すメリットは次の4つ。

ハウスメーカーのメリット
  1. 家を建てるのにふさわしい土地を紹介してもらえる
  2. 住宅ローンが一本化できる
  3. 営業担当が現地を調査してくれ、値引き交渉まで担当してくれる
  4. 仲介手数料がかからない場合がある

ただ、ハウスメーカーの紹介する土地は「分譲地(建築条件付き)」がほとんど。

違法な「建築条件付き土地」も多く、解約でトラブルになることもあるので注意が必要です。

関連 【建築条件付きvs建売住宅】解約時に違法トラブルが多い理由とは?

③ 検索サイト

最近は、不動産情報サイトを使って土地を探す人も増えています。

ただ、どの土地情報サイトも元にしているのはレインズ(REINS)が保有する物件情報。

レインズ(REINS)とは

建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステム

どのサイトを利用しても、同じような「ダブり物件」に出会うことがほとんど。

しかも、検索サイトに情報を載せるには「掲載費」がかかるので、売れ残り物件ばかりなのが現実です。

関連 【土地探し検索サイトの罠】おすすめランキングの注意点とは?

関連 【土地の探し方のコツは5つ】ブログから学ぶ方法やポイントは?

2 優先順位を決めて土地を選ぶ(1~3ヶ月)

すべての条件が理想通りの土地が見つかることは、まずあり得ません。

自分にとって「ゆずれない条件」「妥協できるポイント」をあらかじめ決めておくことが大切。

具体的には、次の6つ条件の優先順位を考えておくと、土地選びに迷うことがなくなります。

土地選びの優先順位
  • 土地の広さ
  • 最寄り駅からのキョリ
  • 子育ての環境
  • 治安の良さ
  • 道路の交通状況
  • 日当たり

不動産屋に買付証明書を出す

本気で買いたいと思う土地に出会ったら、不動産屋に「買付証明書(購入申込書)」を提出することが大切。

買付証明書とは

買付証明書は、「この物件をこの金額で購入したい」という意思を売主に表明する書類。

買付証明書を出した人に「優先交渉権」が与えられるのが通例です。

「買付証明書」を出しておけば、他の人に土地が渡る心配がなくなります。

関連 【土地選びは失敗談がポイント】後悔しないための妥協条件とは?

3 ローンの事前審査に申し込む(2週間)

手持ちの資金だけで土地を購入できない場合、次の2つローンのどちらかを利用することになります。

土地購入のローン
  • 土地先行融資(分割融資)
  • つなぎ融資

住宅ローンは基本的に「土地+建物」を対象とした金融商品なので、土地購入には利用できません。

購入する土地が決まれば、ローンの「事前審査」に申し込んでください。

事前審査は1・2週間もすれば結果が分かり、申し込み可能なローンが判明します。

関連 【土地購入に住宅ローンは利用できない】控除や特約の注意点とは?

4 不動産売買契約を結ぶ

ローンの事前審査を通過すれば、土地の契約に進むことに。

実際の契約には2時間ほどかかり、不動産会社の事務所で休日に行うケースがほとんど。

契約当日の主な流れ
  1. 重要事項説明書の読み合わせ(30~1時間
  2. 契約書の確認と記入・捺印(30分
  3. 手付金・仲介手数料の支払い(30分

「ローン特約」が入っているかなど、契約書はしっかりチェックすることが大切です。

関連 【土地契約の流れを徹底ガイド】売買契約書に必要なものとは?

土地契約には「手付金」が必要です

手付金とは、土地購入の契約をする時に支払うお金のこと。

手付金の相場は100万円ほどで、土地代の「先払い(頭金)」とする形にするのが一般的。

手付金は現金払いするのが通例なので、事前に用意しておいてください。

関連 【土地の手付金ガイド】ローンや現金払いの相場はいくら?

5 ローンの本審査に申し込む(1ヶ月)

事前審査に通れば、本審査で落ちることはまずありません。

ただ、本審査に100%通る訳ではないのも事実…。

万一の事態に備えて、なるべく多くの銀行の仮審査を受けておくことが大切です。

ローンを利用する時は、「一括審査サービス」を利用するのが最も簡単です。

関連 【住宅本舗ローン一括審査の評判・口コミは嘘】危険なデメリットは何?

6 土地の引き渡し・決済(契約から1.5ヶ月)

契約を結び、登記などの手続きが完了すれば「土地の引き渡し」。

土地の引き渡し時には、土地代の残金を支払うことに。

契約日から引渡日までの期間に決まりはありませんが、

  • 本審査
  • ローン契約
  • 融資実行

などの手続きに最短でも1ヶ月は必要です。

一般的には、契約から決済日までを「1ヶ月~1ヶ月半」とするケースが多くなっています。

POINT
「土地選び」と「ローン選び」を同時進行しておくと、スムーズに契約することが可能です。

ハウスメーカーって、いつ頃選んだらいいのかしら?

新築注文住宅を建てるならハウスメーカー選びも必要

家 住宅

スムーズに新築注文住宅を建てたいなら、

  • 土地探し
  • ハウスメーカー選び

同時進行しておくことが大切。

ちなみに、ハウスメーカーの満足度ランキングは次のようになっています。

順位 満足度
1位 スウェーデンハウス
2位 ヘーベルハウス
3位 積水ハウス
4位 住友林業
5位 三井ホーム
6位 一条工務店
7位 パナソニックホームズ
8位 セキスイハイム
9位 大和ハウス
10位 ミサワホーム
11位 住友不動産
12位 トヨタホーム
13位 サンヨーホームズ
POINT
ランキングの理由を詳しく見れば、それぞれのハウスメーカーの特徴がよく分かります。

関連 【2019年】ハウスメーカー「注文住宅」ランキング!建てて良かったのはどこ?

土地を購入してから、どれくらいしたら家が建つのかしら?

土地購入から家を建てるまでの期間

カレンダー

土地を購入してから入居するまでの期間は1年が目安

「打ち合わせ回数」や「工事トラブル」によって、1年半~2年近くかかる場合もあります。

土地を購入してからの主な流れは次の通りです。

  1. 敷地調査と地盤調査(1~2ヶ月)
  2. 住宅プランの打ち合わせ(2~3ヶ月)
  3. 建築工事請負契約
  4. 住宅ローンの申し込み(1ヶ月)
  5. 建築確認申請(1ヶ月)
  6. 建築工事「着工~上棟~竣工」(4ヶ月~1年)
  7. 引き渡し~入居(1~2ヶ月)

1 敷地調査と地盤調査(1~2ヶ月)

敷地調査とは、「土地がどのような法的制限を受けるのか」を調査すること。

具体的には、

  • 方位
  • 形状
  • 高低差
  • 前面道路の配置

など、住宅設計に欠かせないデータを測定していきます。

地盤調査とは、「土地に建物を支える力がどれくらいあるのか」を調査すること。

地盤調査で分かった情報を元に、家を建てるのに適した基礎仕様を設計していくことになります。

関連 【地盤調査のやり方ガイド】費用から結果の見方まで

2 住宅プランの打ち合わせ(2~3ヶ月)

設計士と住宅のプランニングを重ねていくことになります。

主な打ち合わせ内容は次の4つ。

打ち合わせ
  • 間取り
  • 内装仕上げ
  • 設備機器
  • 電気配線

家族のライフスタイルを考え、スムーズな動線を実現することが最も大切です。

3 建築工事請負契約

住宅プランに問題がなければ「建築工事請負契約」を結ぶことに。

一度契約してしまうとプラン変更はできなくなるので、

  • 最終決定図面
  • 見積書

の2つを照らし合わせて、しっかりチェックすることが大切です。

4 住宅ローンの申し込み(1ヶ月)

住宅ローン選びで最も大切になってくるのが「金利タイプ」。

様々な住宅ローン商品がありますが、主な金利タイプは次の2つです。

POINT
  • 変動金利タイプ:返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローン
  • 固定金利タイプ:「借り入れ」から「返済終了」まで金利が固定できるローン(フラット35 など)

「変動金利タイプ」の方が金利は低くなっていますが、経済の状況によって金利が急激に上昇するリスクも…。

住宅ローンを選ぶ時は「ムリなく返済できるプランはどれか」を考えることが大切です。

土地購入で「つなぎ融資」や「土地先行融資」を受けている場合は、住宅ローンに落ちることはまずありません。

4 建築確認申請(1ヶ月)

建築確認申請とは、住宅プランが法律の規定に適合しているか行政機関にチェックしてもらうこと。

申請後に「確認済証」が交付されれば、工事の着工へと進んでいきます。

5 建築工事「着工~上棟~竣工」(4ヶ月~1年)

主な工事内容は次の通り。

建築工事の内容
  • 解体工事
  • 地盤改良工事
  • 基礎工事
  • 建て方
  • 内部・仕上げ工事
  • 地鎮祭・上棟式
  • 完了検査

工事が始まると、長期間に渡って近隣住民へ迷惑をかけることにも…。

地域に住み続けることを考えれば、地鎮祭後の挨拶回りは欠かせません。

関連 【地鎮祭の流れガイド】当日の時間帯は?本当に必要なの?

6 引き渡し~入居(1~2ヶ月)

工事が完了すると、

  • 担当者
  • 工事責任者
  • 施主(あなた)

の3者で「立ち会い検査」を行います。

後でトラブルにならないためにも、細かい点までしっかり確認しておくことが大切。

「引き渡し」が終わってからでは、補償が受けられない可能性があるので注意してください。

関連 竣工(施主)検査で発覚した8つのトラブル!立会いのポイントは9つ

POINT
土地を購入してからが「本当の家づくり」のスタートです。

【まとめ】マイホームに合う不動産購入の流れ

家

土地購入の流れについてまとめます。

POINT

  1. 「土地選び」・「ローン選び」・「ハウスメーカー選び」を同時進行することが大切
  2. ムダに時間をかけても「いい土地」は見つからない
  3. 土地を購入してから家が建つまでの目安は「1年間」

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

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参考文献

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