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【市街化区域と調整区域の違いは3つ】用途による農地転用の真実は?

マンション

「市街化区域って、具体的にはどんなメリットがあるの…」

「税金の負担が重くなるって聞いたけど、本当なのかしら…」

家を建てる最適な場所の1つが「市街化区域」。

私も「市街化区域」を選んだおかげで、快適な家づくりに成功しています。

「市街化区域」について、あなたに伝えたいことは4つ

POINT

  1. 「市街化調整区域」を選んでしまうと、家が建てられなくなる
  2. 静かな暮らしをしたいなら「第一種低層住居地域」がおススメ
  3. 「市街化区域」はネットですぐに調べることが可能
  4. 農地の転用・販売にも許可がいらず、トラブルの心配もなし

ただ、「市街化区域」を選んでしまい、重い税金に悩んでいる人がいるのも事実…。

不動産会社が教えない、「市街化区域」の真実に迫っていきます。

「市街化区域」って聞くけど、実際にはどんな土地なの?

「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いとは?分かりやすく解説

市街化調整区域
出典:神戸市

土地は、法律で「どのように街づくりをするのか」が定められています(都市計画法)。

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下「区域区分」という。)を定めることができる。

  • 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
  • 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

出典:都市計画法第7条

法律用語では分かりにくいので、もっと簡単に書くと次のようになります。

市街化区域とは

市街化区域とは、

  • 住宅街や商業施設によってすでに市街化された区域
  • 今後10年以内に市街化を進める区域

のこと。

基本的に、住宅や商業施設を許可なく建築することが可能です。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、農地や森林を守るために市街化を抑制している地域のこと。

原則として住宅や商業施設を建てることができず、建築するには各自治体からの許可が必要です。

「非線引き都市計画区域」とは

都市計画区域のなかで、

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域

両方に指定されていない区域が「非線引き区域」。

法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」です。

「非線引き区域」は、建築物に対しての規制が緩やかなのが特徴。

原則的には、「非線引き区域」も住宅を建てることが可能になっています。

自治体によっては「非線引き区域」でも厳しい規制を設けている場合も。土地を購入する前には、必ず役所で確認してください。

POINT
住宅を建てるなら「市街化区域」と「非線引き区域」を選ぶことが大切です。
「市街化区域」なら、どんな建物でもOKなの?

市街化区域の「用途地域(13種類)」の一覧

チェック

市街化区域がすべて同じ条件とは限りません。

実際には13の「用途地域」に分けて、さらに細かい制限を設けています。

用途地域 目的
第一種低層住居地域 低層住宅の良好な環境を守るための地域。
小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが 建てられます。
第二種低層住居専用域 主に低層住宅の良好な環境を守るための地域。
小中学校などのほか、150mまでの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な環境を守るための地域。
病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用域 主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域。
病院、大学などのほか、1.500mまでの一定のお店や事務所などが建てられます。
第一種住居地域 住居の環境を守るための地域。
3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域 主に住居の環境を守るための地域。
店舗、事務所、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
田園住居地域 農地と調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域。
住宅、幼稚園~高校までの教育施設、図書館、病院、神社・寺院などが建てられます。
(2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも可能です)。
近隣商業地域 近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の利便の増進を図る地域。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域。
住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域 主に軽工業の工場等の環境悪化の恐れのない工業の利便を図る地域。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域 主として工業の業務の利便の増進を図る地域で、どんな工場でも建てられます。
住宅やお店は建てられますか、子校、病院、バブルはどホテルなどは建てられません。
工業専用地域 専ら工業の業務の利便の増進を図る地域で、どんな丁場でも建てられます。
ただ、住宅、お店、学校、病院、 ホテルなどは建てられません。

住宅を建てるなら「第一種低層住居地域」がおススメ

家を建てるのに最も適したエリアが「第一種低層住居地域」。

  • 高い建物がないので、日当たりを確保しやすい
  • 周りが住宅ばかりなので、静かに暮らすことができる

など、閑静な住宅街に住みたいならおススメです。

用途地域は必ず?無指定はOK?

指定都市等では「区域区分」を必ず定めるように規定されています(都市計画法第7条)。

ただ、指定都市以外では無指定の地域(非線引き都市計画区域)があっても問題ありません。

POINT
家を建てるなら「用途地域」までチェックしておくことが大切です。
「市街化区域かどうか」って、どうやったら分かるのかしら?

市街化区域の調べ方は3種類

チェック

市街化区域を調べるには、次の3つの方法が有効です。

1  ネットで検索する

市街化区域については、各自治体がネット上に情報をアップしているモノ。

「○○市 市街化区域」と検索してもらうと、情報が得ることができます。

2 各自治体の役所で調べる

1番確実な方法は、各自治体の役所に行くこと。

「都市政策部」「都市計画課」などの部署を訪ねれば、情報を教えてもらうことが可能です。

3 全国の地図を色分け「用途地域マップ」

用途地域マップ

「用途地域マップ」では、全国市区町村ごとの

  • 住民地域
  • 商業地域
  • 工業地域

を色分けして表示してくれるので、簡単に調べたい方には特におススメです。

用途地域マップ

「用途地域マップ」の情報が実際の内容と違う可能性もあります。必ず各役所で最終確認をしてください。

POINT
市街化区域はすぐに確認可能。土地購入前には必ずチェックしてください。

関連 【土地購入の流れを徹底ガイド】契約から家を建てるまでの期間はどれくらい?

市街化区域なら、どんな大きさの建物でもOKなの?

市街化区域は開発許可が本当に不要?

工事

市街化区域での開発許可の必要性は、面積によって左右されます。

許可の必要がない開発行為
  1. 市街化区域における、1,000㎡未満の開発行為
  2. 非線引き区域における、3,000㎡未満の開発行為
  3. 準都市計画区域における、3,000㎡未満の開発行為

三大都市圏なら、500㎡以上の開発面積には許可が必要

三大都市圏の一定地域、

  • 都の特別区
  • 首都圏の既成市街地と近郊整備地帯
  • 近畿圏の既成都市区域と近郊整備区域
  • 中部圏の都市整備区域

では、開発許可が不要な最低面積は500㎡未満となっています。

「切り盛り」しないなら許可は必要なし

500㎡以上の土地であっても、「区画形質の変更がない」なら許可は必要ありません。

「区画形質の変更がない」とは

具体的には次の2つ場合が当たります。

  • すでにある建物の建て替えなど、敷地の境界が変わらない場合
  • 切土や盛土をせずに、土地の形に変更がない場合

ただ、「区画形質の変更」は役所が判断すること。

後でトラブルにならないためにも、必ず各自治体で事前相談をしてください。

POINT
一般的な住宅を建てるなら、開発許可は一切必要ありません。

参考 開発許可/国土交通省

農地を買って家を建てたいんだけど、許可とか必要なの?

市街化区域の農地転用・売買に許可は必要なし

農地

「生産緑地」に指定されていないなら、市街化区域にある農地の転用・売買に許可は必要はありません。

「生産緑地」とは

農業を続けることを条件に、税金が軽減されている農地のこと

ただ、転用する前には「農業委員会」への届出が必要。

各市町村には必ず「農業委員会」が設置されているので、まずは相談することをオススメします

「市街化調整区域」だと農地転用許可がおりない?

「市街化調整区域」の農地を転用する場合には、県知事の許可が必要。

しかも

  • 農業委員会への届出が必要
  • 県で厳格に審議される
  • 膨大な書類を揃える必要がある

などの条件をクリアすることが必要に…。

市街化調整区域の場合、実際の農地転用はかなり難しいのが現実です。

POINT
市街化区域なら、農地でも問題なく売買することが可能です。

関連 【市街化調整区域のデメリットとは?】建築・開発許可をわかりやすく解説

税金が高くなるって聞いたけど、本当なのかしら?

市街化区域のデメリットは「税金(固定資産税)」に注意

税金

市街化区域の土地を買う最大のデメリットは、「都市計画税(固定資産税)」が別にかかってくること。

都市計画税とは

都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金。

都市計画税は、「土地」と「建物」の両方に税金が課せられるので注意してください。

1 土地の都市計画税

一般の土地の場合は「評価額×0.3%(最高税率)」

ただ、住宅用地の場合は軽減税率が適用されることになっています。

軽減措置
  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):評価額×1/3×0.3%(最高税率)
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分):評価額×2/3×0.3%(最高税率)

都市計画税の税率は自治体によって違いますが、「0.3%(最高税率)」を超えることはありません。

関連 【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる?

2 建物の都市計画税

建物への都市計画税は「評価額×0.3%(最高税率)」。

軽減措置は原則ありませんが、市町村ごとに特例を設けている場合もあります。

POINT
住宅には様々な軽減措置が取られいるので、損をしないためにも必ずチェックしてください。

関連 【新築一戸建ての諸費用内訳ガイド】節約できるのはいくらなの?

【まとめ】市街化区域外に住宅を建てるのは難しい

家

「市街化区域」についてまとめます。

POINT

  1. 「市街化調整区域」を選んでしまうと、家が建てられなくなる
  2. 静かな暮らしをしたいなら「第一種低層住居地域」がおススメ
  3. 「市街化区域」はネットですぐに調べることが可能
  4. 農地の転用・販売にも許可がいらず、トラブルの心配もなし

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。

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家

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参考文献

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