【市街化区域と調整区域の違いは３つ】用途による農地転用の真実は？

「市街化区域って、具体的にはどんなメリットがあるの…」

「税金の負担が重くなるって聞いたけど、本当なのかしら…」

家を建てる最適な場所の１つが「市街化区域」。

私も「市街化区域」を選んだおかげで、快適な家づくりに成功しています。

「市街化区域」について、あなたに伝えたいことは４つ

ただ、「市街化区域」を選んでしまい、重い税金に悩んでいる人がいるのも事実…。

不動産会社が教えない、「市街化区域」の真実に迫っていきます。

「市街化区域」って聞くけど、実際にはどんな土地なの？

「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いとは？分かりやすく解説

出典：神戸市

土地は、法律で「どのように街づくりをするのか」が定められています（都市計画法）。

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。

• 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
• 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

出典：都市計画法第７条

法律用語では分かりにくいので、もっと簡単に書くと次のようになります。

「非線引き都市計画区域」とは

都市計画区域のなかで、

の両方に指定されていない区域が「非線引き区域」。

「非線引き区域」は、建築物に対しての規制が緩やかなのが特徴。

原則的には、「非線引き区域」も住宅を建てることが可能になっています。

「市街化区域」なら、どんな建物でもOKなの？

市街化区域の「用途地域（13種類）」の一覧

市街化区域がすべて同じ条件とは限りません。

実際には13の「用途地域」に分けて、さらに細かい制限を設けています。

住宅を建てるなら「第一種低層住居地域」がおススメ

家を建てるのに最も適したエリアが「第一種低層住居地域」。

など、閑静な住宅街に住みたいならおススメです。

用途地域は必ず？無指定はOK？

指定都市等では「区域区分」を必ず定めるように規定されています（都市計画法第７条）。

ただ、指定都市以外では無指定の地域（非線引き都市計画区域）があっても問題ありません。

「市街化区域かどうか」って、どうやったら分かるのかしら？

市街化区域の調べ方は３種類

市街化区域を調べるには、次の３つの方法が有効です。

１　　ネットで検索する

市街化区域については、各自治体がネット上に情報をアップしているモノ。

「○○市 市街化区域」と検索してもらうと、情報が得ることができます。

２　各自治体の役所で調べる

１番確実な方法は、各自治体の役所に行くこと。

「都市政策部」や「都市計画課」などの部署を訪ねれば、情報を教えてもらうことが可能です。

３　全国の地図を色分け「用途地域マップ」

「用途地域マップ」では、全国市区町村ごとの

を色分けして表示してくれるので、簡単に調べたい方には特におススメです。

⇒用途地域マップ

関連　【土地購入の流れを徹底ガイド】契約から家を建てるまでの期間はどれくらい？

市街化区域なら、どんな大きさの建物でもOKなの？

市街化区域は開発許可が本当に不要？

市街化区域での開発許可の必要性は、面積によって左右されます。

三大都市圏なら、500㎡以上の開発面積には許可が必要

三大都市圏の一定地域、

では、開発許可が不要な最低面積は500㎡未満となっています。

「切り盛り」しないなら許可は必要なし

500㎡以上の土地であっても、「区画形質の変更がない」なら許可は必要ありません。

ただ、「区画形質の変更」は役所が判断すること。

後でトラブルにならないためにも、必ず各自治体で事前相談をしてください。

参考　開発許可／国土交通省

農地を買って家を建てたいんだけど、許可とか必要なの？

市街化区域の農地転用・売買に許可は必要なし

「生産緑地」に指定されていないなら、市街化区域にある農地の転用・売買に許可は必要はありません。

ただ、転用する前には「農業委員会」への届出が必要。

各市町村には必ず「農業委員会」が設置されているので、まずは相談することをオススメします。

「市街化調整区域」だと農地転用許可がおりない？

「市街化調整区域」の農地を転用する場合には、県知事の許可が必要。

しかも

などの条件をクリアすることが必要に…。

市街化調整区域の場合、実際の農地転用はかなり難しいのが現実です。

関連　【市街化調整区域のデメリットとは？】建築・開発許可をわかりやすく解説

税金が高くなるって聞いたけど、本当なのかしら？

市街化区域のデメリットは「税金（固定資産税）」に注意

市街化区域の土地を買う最大のデメリットは、「都市計画税（固定資産税）」が別にかかってくること。

都市計画税は、「土地」と「建物」の両方に税金が課せられるので注意してください。

１　土地の都市計画税

一般の土地の場合は「評価額×0.3%（最高税率）」。

ただ、住宅用地の場合は軽減税率が適用されることになっています。

関連　【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる？

２　建物の都市計画税

建物への都市計画税は「評価額×0.3%（最高税率）」。

軽減措置は原則ありませんが、市町村ごとに特例を設けている場合もあります。

関連　【新築一戸建ての諸費用内訳ガイド】節約できるのはいくらなの？

【まとめ】市街化区域外に住宅を建てるのは難しい

「市街化区域」についてまとめます。

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