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【市街化調整区域のデメリットとは?】建築・開発許可をわかりやすく解説

田畑

「市街化調整区域って、本当に家が建てられないの…」

「リフォームをしたいんだけど、許可がいるのかしら…」

家を建てる時に注意したいエリアが「市街化調整区域」。

ただ、「市街化調整区域」の土地を買ったおかげで、理想の家づくりが実現した人がいるのも事実…。

「市街化調整区域」について、あなたに伝えたいことは4つ。

POINT

  1. 建築できる建物は、法律によって決まっている
  2. 税金が安いので、家を建てれば「大きな庭」と「静かな暮らし」が手に入る
  3. 6つの条件を満たせば、建て替えの許可は必要ない
  4. 農地転用は難しく、都知事の許可まで必要になる

建築会社が教えない、市街化調整区域の真実に迫っていくことにします。

市街化調整区域とは?わかりやすく解説

市街化調整区域
出典:神戸市

土地は、法律で「どのように街づくりをするのか」が定められています(都市計画法)。

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下「区域区分」という。)を定めることができる。

  • 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
  • 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

出典:都市計画法第7条

法律用語では分かりにくいので、もっと簡単に書くと次のようになります。

市街化区域とは

市街化区域とは、

  • 住宅街や商業施設によってすでに市街化された区域
  • 今後10年以内に市街化を進める区域

のこと。

基本的に、住宅や商業施設を許可なく建築することが可能です。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、農地や森林を守るために市街化を抑制している地域のこと。

原則として住宅や商業施設を建てることができず、建築するには各自治体からの許可が必要です。

地目が「宅地」でも許可が必要(都市計画法第43条)

市街化調整区域の場合、地目が「宅地」であっても基本的に建築許可が必要(都市計画法第43条)。

「地目」とは

法務局によって認定された土地の用途(種類)のこと。宅地・畑・公園などがあります。

ただ、地目が「宅地」なら、

  • 上下水道などのインフラの整備されている
  • 土地が道路に面している

など、家を建てるための条件が揃っているので、他の地目より好条件だとも言えます。

POINT
市街化調整区域では、建物を建てるのに1つ1つ許可が必要なります。
市街化調整区域の土地を買う人がいるのって、どうしてなの?

市街化調整区域のメリットは固定資産税が安いこと

メリット

市街化調整区域の土地を購入するメリットは3つです。

  1. 土地の値段が安い
  2. 固定資産税が安くなる
  3. 都市計画税も必要なし

1 土地の値段が安い

市街化調整区域は坪単価がやすく、市街化区域の半分以下の値段なことも珍しくありません。

つまり、同じ金額で倍以上の広さの土地が手に入るので、「大きな庭」付きの一戸建ても十分に可能。

回りには大きな道路も少ないので、「騒音」や「排気ガス」に悩ませれることもありません。

2 固定資産税が安くなる

土地を購入すると、「固定資産税」を毎年支払うことに。

固定資産税の計算式は次の通り。

固定資産税の計算式

土地の評価額×1.4%(標準税率)

つまり、市街化調整区域は「土地評価額」が低いので、固定資産税の負担も軽くなる訳です。

3 都市計画税も必要なし

市街化区域の土地を購入すると、「都市計画税」も毎年支払うことに。

都市計画税の計算式
  • 土地:評価額×0.3%(最高税率)
  • 建物:評価額×0.3%(最高税率)

しかも、都市計画税には軽減措置がないので、大きな負担となっています。

POINT
土地を購入する場合は、しっかりと税金対策をしておくことが大切です。

関連 【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる?

市街化調整区域にも、場所によって細かい制限はあるのかしら?

市街化調整区域に「用途地域」はなし

マンション

市街化調整区域とは、そもそも「市街化を抑制すべき地域」のこと。

原則として開発行為が禁止されているので、用途地域は定められていません。

市街化区域には13の「用途地域」があります

用途地域が決められているのは「市街化区域」でのこと。

市街化区域では、3つのエリアに大きく分類。

市街化区域の3分類
  • 住居地域
  • 商業地域
  • 工業地域

さらに細かくした13種類の用途地域を定めています。

「市街化区域」でも家が建てられない場合があるので、購入する場合は注意してください。

POINT
市街化調整区域はそもそも開発行為が禁止。用途地域を気にする必要はありません。

関連 【市街化区域と調整区域の違いは3つ】用途による農地転用の真実は?

住宅以外で、建築できるモノはないのかしら?

開発許可があれば、市街化調整区域でも建築可能なモノ

契約

原則的には建築禁止ですが、「都市計画法第34条」に該当するモノなら建築が許可されます。

横にスクロールできます
各号 簡単な内容 具体例
1号 住んでいる人が利用する必要な公益施設
日常生活に必要な店舗
社会福祉・学校・医療施設
小売店舗・理美容院
2号 鉱物資源・観光資源を有効利用するために必要な施設 セメント製造・展望台
3号 特別な自然条件を必要とする施設 ホテル・旅館
4号 農林水漁業用の処理・貯蔵・加工に必要な施設 食品加工場・製材所
5号 農林業の活性化に必要な施設 特産物展示販売所・体験実習施設
6号 中小企業との連携するために必要な施設 中小企業団地
7号 今ある工場施設を効率化するための施設
8号 危険物の貯蔵・処理に必要な施設 火薬庫
9号 市街化区域に建設するのが困難な施設 ドライブイン・コンビニ・給油所
10号 地区計画または集落地区計画の区域内における建築物
11号 市街化区域に隣接していて、条例で認められるモノ 住宅
12号 都道府県の条例で指定した開発行為
13号 自己の居住や業務に必要で、一定期間内に開発が終わるモノ 住宅、従業員の休憩施設
14号 開発審議会で許可を得られた施設 宗教施設

開発許可の期間は?

開発許可の標準処理期間は、行政手続法第6条によって定められています。

開発許可の期間
  • 5ヘクタール未満:21日以内
  • 5ヘクタール以上:36日以内

ただ、申請内容によって実際の処理期間は変わってくるモノ。

2ヶ月ほどかかる」と思って、早めに行動することが大切です。

POINT
市街化調整区域でも、生活や仕事に欠かせないモノは建築することが可能です。
リフォームでも、やっぱり建築許可は必要なのかしら?

市街化調整区域は、建て替えでも建築許可申請が必要

工事

「市街化調整区域」では、

  • 中古住宅の建て替え・リノベーション
  • 増改築

でも基本的には許可申請が必要

開発審査会で「市街化を促進するおそれがないこと」が認められば、許可されることになります。

許可の必要がない6つのリフォーム条件

基本的には許可が必要ですが、次の6つの条件を満たせば許可はいりません(都市計画法34条14号)。

POINT
  1. 同じ敷地内での建て替えであること
  2. 建て替えた後も同じ用途であること
  3. 建て替えられるのは「1棟」まで
  4. 建て替え前と「階数」や「構造」が大きく変わらないこと
  5. 床面積が、建て替え前の1.5倍以下であること
  6. 「切土」や「盛土」などの開発行為をしないこと

増改築する場合も、上の6つの条件に当てはまれば許可はいりません。

上の条件以外にも細かい規制や条件があるので、必ず各役所で確認をしてください。

POINT
リフォームする場合も、トラブルにならないために各役所で必ず相談をしてください。
農地を転用する場合って、どうやって許可を取ったらいいの?

市街化調整区域の農地転用は「県知事の許可」が必要

農地

市街化区域の農地を転用する場合、都道府県知事の許可まで必要。

というのも、農地は法律(農地法)によって別に規制されていているからです。

農地法 行為 届出者 届出先 許可者
第4条 農地の所有者が、農地を転用する場合 農地所有者 農業委員会 県知事
第5条 農地を転用し、他人に賃貸借・転売する場合 売主と買主

ちなみに、農地を転用する場合に必要な書類は次の通りです。

必要書類
  • 農地転用許可申請書
  • 土地の登記証明書
  • 位置図・見取図
  • 地籍図・字限図
  • 地積測量図・事業計画図
  • 経費見積書・資金証明書
  • 同意書 など

許可がないのに農地を転用すると、罰則の対象となるので注意してください。

「駐車場」や「資材置き場」も許可が必要

農地を

  • 駐車場
  • コインパーキング
  • 資材置き場

に転用する場合も「都知事の許可」が必要。

しかも、一括しての企業へ貸し付けなどは許可されません。

参考 農地転用の許可申請について/松戸市

POINT
農地を転用する場合は、まずは各役所にある「農業委員会」に相談することが大切です。
「市街化調整区域」って、どうやったら分かるのかしら?

市街化調整区域の調べ方は3種類

チェック

市街化区域を調べるには、次の3つの方法が有効です。

1  ネットで検索する

市街化調整区域については、各自治体がネット上に情報をアップしているモノ。

「○○市 市街化調整区域」と検索してもらうと、情報が得ることができます。

2 各自治体の役所で調べる

1番確実な方法は、各自治体の役所に行くこと。

「都市政策部」「都市計画課」などの部署を訪ねれば、情報を教えてもらうことが可能です。

3 全国の地図を色分け「用途地域マップ」

用途地域マップ

「用途地域マップ」では、全国市区町村ごとの市街化地域を色分けして表示。

つまり、色分けされていない土地が市街化調整区域に当たります。

用途地域マップ

「用途地域マップ」の情報が実際の内容と違う可能性もあります。必ず各役所で最終確認をしてください。

POINT
市街化調整区域はすぐに確認可能。土地購入前には必ずチェックしてください。

関連 【土地購入の流れを徹底ガイド】契約から家を建てるまでの期間はどれくらい?

市街化調整区域から外されたりすることはあるの?

市街化調整区域が解除されり、外れることは?

チェック

都市計画の決定は、「県知事」や「市長」が行うモノ。

調整区域の線引きは定期的に見直されているので、

  • 住宅用の宅地が不足している
  • 地域住民の要望が大きい

などの実態があれば、解除されることもあります。

ただ、線引きの情報が事前に漏れてしまうと、特定の業者が大儲けすることに…。

残念ながら、「いつ解除されるのか」を事前に知る方法はありません。

POINT
市街化調整区域が解除されることはありますが、時期は常に未定です。

許可以外で、市街化調整区域の注意点はないのかしら?

市街化調整区域のデメリットは2つ

デメリット

市街化調整区域の土地を購入するデメリットは2つです。

  1. インフラが整備されてない場合が多い
  2. 住宅ローンが通りにくい

1 インフラが整備されてない場合が多い

市街化調整区域では、

  • 水道
  • 電気
  • ガス
  • 下水道

などのインフラが整備されてないケースも多くあります。

たとえ土地の値段が安くても、インフラの整備費で思った以上の出費になることも…。

事前にインフラの整備状況を確認しておくことが大切です。

2 住宅ローンの融資が通りにくい

市街化調整区域では、住宅ローンの申請が通りにくい傾向にあります。

というのも、市街化調整区域の土地は売買しにくいので、担保としての価値が低いから。

たとえ審査に通ったとしても、希望する金額が融資されない可能性も…。

市街化調整区域の土地を購入する場合は、住宅ローンの事前審査を受けておくことをオススメします。

住宅ローンを組む場合は、一括審査サービスを利用するのがおすすめです。

関連 【住宅本舗ローン一括審査の評判・口コミは嘘】危険なデメリットは何?

POINT
市街化調整区域の土地を買うなら、インフラの整備状況は必ず確認してください。

関連 【土地契約の流れを徹底ガイド】売買契約書に必要なものとは?

【まとめ】市街化調整の売買は専門の不動産会社へ

家

市街化区域についてまとめます。

POINT

  1. 建築できる建物は、法律によって決まっている
  2. 税金が安いので、家を建てれば「大きな庭」と「静かな暮らし」が手に入る
  3. 6つの条件を満たせば、建て替えの許可は必要ない
  4. 農地転用は難しく、都知事の許可まで必要になる

市街化調整区域には様々な法規制がかかっているので、売買をするなら経験豊富な専門業者に依頼するのが1番大切です。

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参考文献

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