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【二世帯住宅の固定資産税はいくら?】完全分離になると誰が払うの?

二世帯住宅固定資産税

二世帯住宅を建てると、固定資産税はどれくらいになるの…」

「完全分離型を建てたら、誰が税金を払うことになるのかしら…」

二世帯住宅を建てる時に注意したい税金が「固定資産税」。

建て方を工夫するだけで、固定資産税を20万円以上安することも可能です。

二世帯住宅の固定資産税について、あなたに伝えたいことは3つ。

POINT

  1. 玄関別の二世帯住宅にしないと、固定資産税が安くならない
  2. 完全分離型を建てると、2倍の軽減措置を受けられる
  3. 「住宅ローン控除」や「補助金」でも二世帯住宅は有利

ただ、二世帯住宅の建て方を間違えてしまい、優遇措置が受けられない方がいるのも現実です。

建築会社が教えない、固定資産税の真実に迫っていくことにします。

二世帯住宅の固定資産税って、どれくらいのお金になるのかしら?

二世帯住宅の固定資産税はいくら?

二世帯住宅に限らず、不動産を所有するとかかってくる税金が「固定資産税」。

「固定資産税」とは

固定資産税とは、毎年1月1日に土地や建物の所有者にかける税金のこと。

二世帯住宅のある自治体が課税の主体となっているので、実際の徴収業務を行うのは「市町村の税務担当部署」。

毎年4月~6月頃に、市町村が「納税通知書」を自宅に送付することになっています。

固定資産税の計算方法

住宅 補助金

二世帯住宅に関係なく、土地や建物の固定資産税は次のように算定することになっています。

固定資産税の計算方法

固定資産税=固定資産評価額×1.4%(標準税率)

① 固定資産評価額

「固定資産評価額」は、各市町村が『固定資産評価基準』を元に、家や土地の評価額を個別に決めることになっています。

注意して欲しいのは、不動産の購入価格がそのまま評価額にはならないこと。

建築コストが高いほど評価額も高くなる傾向にあるので、

  • 「木造」より「鉄筋コンクリート造」の方が評価額が高い
  • システムキッチンの品質が良い方が評価額が高い
  • トイレの数が多いほど評価額が高い

など、同じ床面積の家であっても評価額は違ってくることに…。

の評価額は年数が経つに従って下がってくるので、固定資産税もだんだんと安くなっていきます。

また、土地の評価額は「地価」に影響されるので、

  • 地価が下がって固定資産税が安くなる
  • 地価が上がって固定資産税が高くなる

など、社会情勢や周辺地域の環境によって変動する点には注意が必要です。

家の評価額は「実勢価格の約50%~60%」・土地の評価額は「時価の約70%」が目安。

評価額は3年に1度見直されるので、3年間は評価が据え置かれます。

② 固定資産税の税率

税率は自治体が独自に決められることになっていますが、標準税率「1.4%」を採用している所がほとんど。

ただ、財政状況が苦しい市町村では「1.4%」よりも高い税率を課している場合もあるので、詳しくは各市町村に問い合わせて確認してください。

二世帯住宅「固定資産税」の平均(相場)は?

住宅 補助金

固定資産税に明確な平均値はありません。

ただ、新築一戸建て住宅の固定資産税は10万~12万円ほどが平均的な相場。

二世帯住宅は、より大きな土地・より大きな家が必要になるので13万~15万円ほどが相場になっています。

POINT
二世帯住宅の方が評価額が高くなるのが一般的。その分だけ、固定資産税も増えてしまいます。
二世帯住宅の固定資産税って、もっと安くはならないのかしら?

完全分離の二世帯住宅なら固定資産税がお得

完全分離二世帯住宅固定資産税

「二戸と認められる二世帯住宅」を建てれば、土地と建物の両方で減税措置を受けることが可能です。

1 「二世帯住宅(土地)」の固定資産税

土地

一般の土地は「評価額×税率(1.4%)」ですが、住宅用宅地の場合は軽減税率が適用に。

単世帯住宅の軽減措置
  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):評価額×1/6×1.4%
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分):評価額×1/3×1.4%

「二戸の二世帯住宅」と認定されれば、倍の400㎡までが小規模住宅宅地(評価額×1/6)として扱われます。

二世帯住宅の軽減措置
  • 小規模住宅用地(400㎡以下の部分):評価額×1/6×1.4%
  • 一般住宅用地(400㎡を超える部分):評価額×1/3×1.4%

2 「二世帯住宅(建物)」の固定資産税

家キューブ型

新築住宅の場合、建物の固定資産税は1/2に減額。

単世帯住宅の場合

床面積120㎡以下の部分:評価額×1.4%×1/2

二世帯住宅で「二戸」と認定されれば、最大240㎡(120㎡×2世帯)の床面積が減税の対象に。

ちなみに、建物の固定資産税は新築後3年間軽減されることになっています(長期優良住宅は5年間軽減)。

税金が優遇されるのは玄関別の二世帯住宅

完全分離型二世帯住宅

二世帯住宅で優遇措置を受けるには、次の2つの条件を満たす必要があります。

減税を受ける条件
  • 構造上の独立:各世帯が壁やドアで遮断されている
  • 利用上の独立:各世帯が専用の「玄関」・「キッチン」・「トイレ」を持つ

つまり、各世帯が独立して暮らせる分離型の二世帯住宅であることがポイント。

二世帯住宅内で行き来できるようになっている場合は、「カギ付き扉」で仕切られている必要があります。

二世帯住宅と認められる条件は各自治体によって違いがあるので、必ず役所で確認してください。

区分登記の認定は関係なし?

二世帯住宅には次の3つの登記方法がありますが、基本的に登記の仕方は減税に関係ありせん。

登記方法
  • 単独登記:「親世帯」か「子世帯」のどちらか一方の名義で登記
  • 共有登記:「親世帯」と「子世帯」が、出資額に応じて名義を共有
  • 区分登記:二戸の住宅として、「親世帯」と「子世帯」が別々に登記

ただ、区分登記をするには「完全分離型二世帯住宅」であることが絶対条件。

区分登記であれば「独立した二世帯住宅」と認定されるので、まず間違いなく減税措置を受けることが可能です。

予算3000万円の二世帯住宅の固定資産税は?

お金

二世帯住宅の評価額が「3000万円」の場合、

  • 建物の評価額:1400万円
  • 土地の評価額:1600万円
優遇措置を受けると固定資産税は次のようになります。
実際の固定資産税
  • 建物の固定資産税:1800万÷2×1.4%=12.6万円
  • 土地の固定資産税:1200万÷6×1.4%=2.8万円

つまり、合計で15.4万円の固定資産税を毎年払うことに。

ただ、軽減措置を受けないと40万円ほどの固定資産税を払うことになるので、制度を上手に利用することが大切です。

POINT
二世帯住宅を建てる時は、「固定資産税」を含めた予算計画を立てることが大切です。

関連 二世帯住宅の補助金は4つ!国土交通省が教えない真実とは?

「二世帯住宅」の場合って、親と子供のどっちが固定資産税を支払うのかしら?

【二世帯住宅の固定資産税は誰が払う?】世帯主?名義人?

二世帯住宅固定資産税誰が払う

普通の一世帯住宅であれば、「世帯主」が家を建てるのが一般的。

「世帯主」の定義

住民基本台帳法では、「主として世帯の生計を維持する者」と定義。

一般的には、収入が多い家族の代表が「世帯主」になるケースがほとんどです。

ただ、二世帯住宅の場合は、

  • 建てたのは「親」だが、世帯主は「子」
  • 資金を出したのは「子」だが、世帯主は「親」

など、「世帯主」と「実際に家を建てた人」が一致しないケースも…。

ただ、どんな場合であっても固定資産税を払うのは「その年の1月1日現在で土地や家屋の登記簿に所有者として登記されている人(名義人)」。

「誰が家を建てたのか?」や「誰が世帯主か?」は、固定資産税の支払いに関係がありません。

世帯分離したら「固定資産税」はどうなる?

離婚 別居

離婚や介護のために「世帯分離」をしたとしても、固定資産税は変わりません。

やはり、「1月1日時点で登記簿上所有者となっている方に対して課税」されることになっています。

名義人の死亡をそのままにした場合の課税は?

チェック

二世帯住宅の所有者(名義人)が亡くなった年の固定資産税は、相続人が納付することになっています(死亡者名義のまま)。

ただ、名義変更されないまま(相続手続きをしないまま)で二世帯住宅に住み続けているケースも…。

相続人が決まっていない場合は、相続人全員に納税の義務が発生することになってます。(相続人全員の共有状態になるので)。

相続人の中から「代表相続人」を指定する手続きをし、納税通知書などを受け取ることになります。

POINT
後でトラブルにならないためにも、「誰が名義人になるのか」を家族で話し合っておくことが大切です。

参考 固定資産(土地・家屋)の所有者が死亡された場合の手続き/尾道市

【まとめ】二世帯住宅の固定資産税は高い?

住宅

二世帯住宅の固定資産税についてまとめます。

POINT

  1. 玄関別の二世帯住宅にしないと、固定資産税が安くならない
  2. 完全分離型を建てると、2倍の軽減措置を受けられる
  3. 「住宅ローン控除」や「補助金」でも二世帯住宅は有利

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

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参考文献

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