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【二世帯住宅の税金対策は5つ】玄関が一緒だと優遇されないって本当?

税金

二世帯住宅を建てると、どれだけ税金が安くなるの…」

「税金が安くするには、どんな二世帯住宅を建てたらいいの…」

二世帯住宅を建てるメリットの1つが「税金の優遇制度」。

間取りを工夫すれば、不動産取得税や相続税を「0円」にすることも可能です。

二世帯住宅の税金について、あなたに伝えたいことは3つ。

POINT

  1. 玄関別の二世帯住宅にしないと、固定資産税が安くならない
  2. 区分登記すると、相続税が優遇されなくなる
  3. 「住宅ローン控除」や「補助金」でも二世帯住宅は有利

ただ、二世帯住宅の建て方を間違えてしまい、優遇措置が受けられない方がいるのも現実です。

建築会社が教えない、二世帯住宅の税金の真実に迫っていくことにします。

二世帯住宅で安くなる税金って、どんな種類があるの?

二世帯住宅を建てる税金上のメリットは4つ

税金

二世帯住宅を建てた場合、次の4つの制度を利用することが可能です。

  1. 不動産取得税
  2. 固定資産税
  3. 住宅ローン控除
  4. 補助金

1 不動産取得税のメリット

二世帯住宅 不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入する時にかかる税金のこと。

家の不動産取得税は、次のように計算します。

不動産取得税

(住宅の価格-控除額 1200万円)×税率 3%

長期優良住宅の場合、控除額は1300万円。

本来の税金は4%ですが、軽減措置によって3%となっています(2021年3月31日まで)。

注意して欲しいのは、控除額の1200万円は「1世帯あたり」であること。

つまり、二世帯住宅で「二戸」と認定されば、最大2400万円(1200万円×二世帯)が控除されることに。

3000万円の住宅を購入した時の違いは次の通りです。

項目 3000万円の住宅
二世帯住宅 単世帯住宅
税率 3% 3%
控除額 2400万円 1200万円
不動産取得税 18万円 54万円

同じ3000万円の家でも、二世帯住宅にすれば不動産取得税を36万円も少なくできる訳です。

土地の不動産取得税は関係なし

不動産取得税は土地にもかかってきますが、二世帯住宅用の軽減措置はありません。

関連 【土地購入の税金対策ガイド】確定申告すれば還付が受けられる?

2 間取りも関係する「固定資産税」

二世帯住宅 固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日に市町村が土地や建物の所有者にかける税金のこと。

二世帯住宅を建てれば、土地と建物の両方で減税措置を受けることが可能です。

① 土地の固定資産税

一般の土地の場合は「評価額×税率(1.4%)」ですが、住宅用宅地の場合は軽減税率が適用に。

軽減措置
  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):評価額×1/6×1.4%
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分):評価額×1/3×1.4%

二世帯住宅で「二戸」と認定されれば、400㎡までが小規模住宅宅地(評価額×1/6)として扱われます。

② 建物の固定資産税

新築住宅の場合、建物の固定資産税は1/2に減額されることになっています。

建物の固定資産税

床面積120㎡以下の部分:評価額×1.4%×1/2

二世帯住宅で「二戸」と認定されれば、最大240㎡(120㎡×2世帯)の床面積が減税の対象に。

ちなみに、建物の固定資産税は新築後3年間軽減されます(長期優良住宅は5年間軽減)。

関連 【新築一戸建ての諸費用内訳ガイド】節約できるのはいくらなの?

3 後々まで影響する「住宅ローン控除」

住宅ローン

親子で二世帯住宅の建築費用を出したのなら、両世帯で住宅ローン控除を受けることが可能です。

住宅ローン控除の内容
  • 最初の10年間:ローン残高の1%を控除
  • 11年目からの3年間:建物購入価格の2%を控除

住宅ローン控除は、所得税(住民税)から控除される制度。

つまり、納税額が多い世帯の方が住宅ローン控除を多く受けられるようになっています。

4 リフォーム・中古でも利用できる「補助金」

お金

二世帯住宅を建てると、次の4つの補助金を利用することができます。

横にスクロールできます⇒

事業名 条件 補助金
住宅グリーン化事業 新築木造 最大140万円
リフォーム推進事業 中古・リフォーム 最大250万円
地域の住宅補助 50万円前後
すまいの給付金 年収 最大50万円
POINT
二世帯住宅を建てれば、「税金+補助金」でさらに費用を減らすことができます。

関連 【2020年】二世帯住宅の補助金は4つ!新築やリフォーム、中古はどうなの?

二世帯住宅なら、必ず税金が減らされるのかしら?

税金が優遇されるのは玄関別の二世帯住宅

玄関

すべての二世帯住宅が減税を受けられる訳ではなく、次の2つの条件を満たす必要があります。

減税を受ける条件
  • 構造上の独立:各世帯が壁やドアで遮断されている
  • 利用上の独立:各世帯が専用の「玄関」・「キッチン」・「トイレ」を持つ

つまり、各世帯が独立して暮らせる分離型の二世帯住宅であることがポイント。

二世帯住宅内で行き来できるようになっている場合は、「カギ付き扉」で仕切られている必要があります。

二世帯住宅と認められる条件は各自治体によって少しずつ違っています。

区分登記の認定は関係なし?

二世帯住宅には次の3つの登記方法がありますが、基本的に登記の仕方は減税に関係ありせん。

登記方法
  • 単独登記:「親世帯」か「子世帯」のどちらか一方の名義で登記
  • 共有登記:「親世帯」と「子世帯」が、出資額に応じて名義を共有
  • 区分登記:二戸の住宅として、「親世帯」と「子世帯」が別々に登記

ただ、区分登記をするには「完全分離型二世帯住宅」であることが絶対条件。

区分登記であれば「独立した二世帯住宅」と認定されるので、まず間違いなく減税措置を受けることが可能です。

固定資産税は誰が払う?世帯主?名義人?

固定資産税は、土地や家屋の所有者(名義人)が支払うのが原則。

誰が世帯主であっても、固定資産税には関係がありません。

POINT
減税措置を受けるには、区分登記できるような二世帯住宅を建てることが必要です。

関連 【二世帯住宅での世帯主とは】住民票で2人にすれば税金が安くなる?

親が亡くなったら、どれくらいの相続税がかかるの?

二世帯住宅は老後の税金(相続税)対策も可能

相続

二世帯住宅は、相続面でも有利なように設定されています。

というのも、同居する親が亡くなった場合、相続税が高すぎると家を手放すことになるから。

具体的には、「小規模宅地等の特例」により相続税が80%も減額されることになっています。

減額される土地面積は330㎡(100坪)まで。330㎡を超えた分は通常の相続税がかかります。

1億円の土地の相続税は?

1億円の土地を相続した場合、「特例あり」と「特例なし」では次のような違いが出てきます。

横にスクロールできます⇒

項目 ① 特例あり ② 特例なし
特例による減額 8000万円 なし
課税対象 2000万円 6400万円
基礎控除 3600万円 3600万円
相続税 0円 1920万円

具体的な内容は次の通りです。

① 特例を使う場合

「小規模宅地等の特例」を使うと、1億円の土地から80%(8000万円)が減額。

さらに「基礎控除」により3600万円が免除されるので、相続税は「0円」になります。

基礎控除とは

一定の資産までは控除され、相続税が免除されること

計算方法:3000万円+(600万円×法定相続人)

② 特例を使わない場合

まず、基礎控除により3600万円が免除。

残りの6400万円に相続税(30%)がかかるので、払う税金は「1920万円」になります。

区分所有登記をすると「小規模宅地等の特例」が使えません

配偶者が相続する場合は、特別な条件なしに「小規模宅地等の特例」を使うことが可能。

ただ、子供が相続する場合は細かい条件をクリアする必要があります。

子供が相続する場合
  • 「亡くなった人」と「相続する人」が同居している
  • 相続した建物・土地に、死後10か月間は住み続けること
  • 区分所有登記をしていないこと

注意して欲しいのは「区分所有登記」。

「区分所有登記」をしていると同居とみなされないため、特例が使えなくなってしまいます。

完全分離型の条件は緩和

以前は、内部で行き来できる二世帯住宅のみ「小規模宅地等の特例」が使えましたが、2014年に条件が緩和。

「区分所有登記」していない完全分離型二世帯住宅なら、小規模宅地等の特例が適用されます。

POINT
「小規模宅地等の特例」には様々な条件があるので、まずは専門家と相談することが大切です。

参考 小規模宅地等の特例/国税庁

【まとめ】二世帯住宅で失敗しないためには「税金」も重要

家

二世帯住宅の税金についてまとめます。

POINT

  1. 玄関別の二世帯住宅にしないと、固定資産税が安くならない
  2. 区分登記すると、相続税が優遇されなくなる
  3. 「住宅ローン控除」や「補助金」でも二世帯住宅は有利

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参考文献

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