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【賃貸二世帯住宅がNGな5つの理由】併用にして貸し出す注意点とは?

アパート

「二世帯で住むには、“賃貸”と“購入”のどちらがお得なの…」

「親が亡くなった後、どうやって活用したらいいのかしら…」

二世帯で暮らす1つの方法が、二世帯用の賃貸住宅を借りること。

たた、賃貸住宅に二世帯で住んでしまい、後悔している人が多いのが現実です…。

二世帯住宅の賃貸について、あなたに伝えたいことは3つ。

POINT

    • 二世帯で済むなら、賃貸より購入した方が断然にお得になる
  • 二世帯住宅を購入する最大のデメリットは「中古物件が売れない」こと
  • 完全分離型の二世帯住宅を建てれば、賃料を稼ぐこともできる

不動産業者が教えない、賃貸二世帯住宅の真実に迫っていくことにします。

賃貸の二世帯住宅って、どうしてこんなに少ないのかしら?

賃貸二世帯住宅に住む5つのデメリット

デメリット

賃貸二世帯住宅の注意点は次の5つです。

  • 物件数が少ないので、思うような間取りが手に入らない
  • リフォームしやすく、バリアフリー対策も万全
  • 購入した方が住居費が安くなる
  • 税金対策ができない
  • 補助金がもらえない

1 物件数が少ないので、思うような間取りが手に入らない

二世帯住宅を探している人は、一世帯用住宅を求める人に比べてはるかに少ないのが現実。

借り手が少ないので、二世帯対応の賃貸住宅が出ることはほとんどありません。

しかも、家族構成や同居スタイルによって、求める二世帯住宅の形は違ってくるモノ。

二世帯住宅の3つタイプ
安全分離型 親世帯と子世帯が完全に分かれているタイプ
部分共有型 玄関やキッチンなど、一部のスペースを共用するタイプ
完全同居型 すべてのスペースを親世帯・子世帯で共用するタイプ

生活スタイルにあった二世帯住宅でないと、同居がストレスとなって、別居や離婚に繋がるケースも多くあります。

関連 【二世帯住宅の失敗・後悔例20選】ブログではマスオさんの別居談も

2 リフォームしやすく、バリアフリー対策も万全

二世帯住宅を希望される方の多くが、将来的な親世帯の介護を考えているモノ。

持ち家なら自由にリフォームでき、

  • 「スロープ」や「手すり」を付ける
  • 段差をなくす
  • 車イスが通れる幅を確保する

など、バリアフリー対策しやすくなります。

3 購入した方が住居費が安くなる

家 お金

二世帯住宅を購入すると、親世帯と子世帯で合わせて50年以上住み続けることも珍しくありません。

50年間での総住居費で考えると

  • 賃貸:50年間家賃を払い続ける
  • 購入:35年間住宅ローンを払えば終了

となるので、購入した方がお得になるケースが多くあります。

50年間での総住居費の違い

家賃と住宅ローンを「毎月10万円」ずつ支払うものとして試算すると、次のような違いになります。

購入 賃貸
住宅ローン:3542万円
諸経費:200万円
リフォーム代:500万円
固定資産税:300万円
住宅ローン減税:-500万円
家賃:6000万円
敷金・礼金:20万円
共益費:600万円
合計:4042万円 合計:6620万円

購入すると初期費用はかかりますが、トータルで考えるとお得になってきます。

4 税金対策ができない

二世帯住宅 固定資産税

二世帯住宅を建てると、次の4つの税金優遇措置を受けることができます。

横にスクロールできます⇒

税金 二世帯 単世帯
不動産取得税 控除額2400万円 控除額1200万円
固定資産税 土地の減税:400㎡
建物の減税:200㎡
土地の減税:200㎡
建物の減税:120㎡
住宅ローン控除 二世帯分 一世帯分
相続税 80%減額 なし

住宅を購入する最大のメリットは「資産」として残ること。

税金対策をすれば、「相続税なし」で住宅を子世帯に受け継ぐことも可能になってきます。

関連 【二世帯住宅の税金対策は5つ】玄関が一緒だと優遇されないって本当?

5 補助金がもらえない

二世帯住宅を建てると、次の4つの補助金を利用することができます。

横にスクロールできます⇒

事業名 条件 補助金
住宅グリーン化事業 新築木造 最大140万円
リフォーム推進事業 中古・リフォーム 最大250万円
地域の住宅補助 50万円前後
すまいの給付金 年収 最大50万円

制度を上手く利用すれば、500万円以上の補助金をもらうことも可能に。

もちろん、賃貸住宅では補助金を受け取ることはできません。

関連 【2020年】二世帯住宅の補助金は4つ!新築やリフォームの費用はどうなる?

POINT
長く住み続けられる二世帯住宅なら、購入した方がメリットが大きくなります。

関連 【二世帯住宅のメリットは5つ】税金のデメリットまで徹底解説

逆に、二世帯住宅を購入するデメリットは何なのかしら?

二世帯住宅を購入するデメリットは「中古が売れない」こと

住宅

二世帯住宅のニーズは高まっていますが、中古住宅に関しては売れない状況にあるのが現実…。

二世帯住宅が売れない理由は次の5つです。

中古二世帯住宅の問題点
  1. 同居ストレスを嫌がる人が多く、買い手が少ない
  2. 買い手の間取りへの要望が細かい
  3. 希望する売却価格が高い
  4. 不動産業者も売却に積極的でない
  5. 親の死後に売りに出されることが多い

POINT
売ることも前提として二世帯住宅を建てると失敗していまいます。

関連 【悲劇】二世帯住宅の中古が売れない5つの理由とは?

逆に、二世帯住宅を貸し出す方法って、どうなのかしら?

完全分離型二世帯住宅なら「賃貸併用」とし貸し出す方法もある

完全分離型二世帯住宅

完全分離タイプの二世帯住宅なら、賃貸住宅にすることも可能です。

完全分離型には、

  • 左右で世帯を分ける「縦割り」
  • 階の上下で世帯を分ける「上下割り」

の2つがありますが、「縦割り」の方がプライベート空間を確保しやすいので、賃貸住宅として活用しやすいのが特徴。

「民泊」や「テナント」など、商業利用したい事業主にも完全分離型の二世帯住宅は人気です。

「シェアハウス」として貸し出す方法も

共用型の二世帯住宅なら、「シェアハウス」として活用する方法もオススメ。

テレビ番組などの影響もあって、若い女性を中心にシェアハウスに興味をもつ人達が増加傾向に。

二世帯住宅用の

  • 大きなキッチン
  • 広いリビング

などをそのまま活用できるので、リフォームなどの初期費用を抑えることも可能です。

空き部屋リスクに注意

賃貸併用にする最大の問題点は「入居者がいなければ成り立たない」こと。

駅から遠いなど、利便性の悪いエリアであれば住人はほとんど集まりません。

  • どのような間取りや設備が必要なのか?
  • どんなエリアに建てればいいのか?
  • どうやって住人を募集するのか?
など、設計段階から専門家と相談しておくことが大切になってきます。
POINT
「賃貸住宅」として活用すれば、賃料を住宅ローンやメンテナンス費に当てることも可能です。

【まとめ】二世帯同居なら「賃貸」より「持ち家」がおすすめ

家

二世帯住宅の賃貸についてまとめます。

POINT

  • 二世帯で済むなら、賃貸より購入した方が断然にお得になる
  • 二世帯住宅を購入する最大のデメリットは「中古物件が売れない」こと
  • 完全分離型の二世帯住宅を建てれば、賃料を稼ぐこともできる

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。

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あなたに合った理想の2世帯住宅を手に入れる方法

家

二世帯住宅は本当に魅力的な家の形ですが、デメリットも多く失敗しがち。

失敗しやすい二世帯住宅を成功に導く一番のコツは

設計にとことん時間をかけること。

 

特に間取りは大切で、家族の要望に合わせた部屋の配置が大切になってきます。

思い悩み、家づくりがなかなか進まなかった私が頼ったのが「タウンライフ家づくり」。

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実際に「タウンライフ家づくり」を利用してみて、あなたに伝えたいメリットは5つ。

POINT

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参考文献

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