【不動産屋の土地探しは複数から】選び方と値段交渉のコツ

握手

「不動産屋さんてどこも同じじゃないの…」

「いい不動産屋ってどうやって選んだらいいの…」

土地探しをはじめても、なかなか良い土地が見つからないなんてことはありませんか?

土地探しで困ったときにおすすめするのは、不動産屋に土地探しを手伝ってもらうこと。

でも、不動産屋さんってなんとなく近づきにくい雰囲気が漂っていて、入りにくくないですか?

そこで、不動屋で土地探しをする時に気になる4つの疑問にお答えします。

POINT

  • ハウスメーカーの土地探しじゃダメなの?
  • 信頼できる不動作屋の選び方は?
  • 不動産屋で土地探しを頼む注意点は?
  • 土地の値段を下げてもらえるコツは?

不動産屋さん選びに失敗していまうと、最悪家を建てられないなんてこともあるので、注意してくださいね!

なかなか良い土地情報が見つからないのよね!どうしてなのかしら…

ネットだと良い土地は見つからない

口コミ

スマホが普及したためか、ネットで土地を探す人が増えています。

  • スーモ
  • ライフル・ホームズ など

私もネットでの土地探しがから始めましたが、希望の条件を入力しボタンを押すだけなので、お手軽。

でも、ネット検索で良い土地に出会うことは、ほとんど考えられません。

インターネットの土地情報は売れ残りがほとんど

「スーモ」や「ライフル・ホームズ」が、独自に土地情報を調べて載せているわけではありません。

ネットに土地情報を載せているのは、実は地元の不動産業者。

でも、不動産業者は本来、ネットに土地情報を載せたがりません。

というのも、ネットに掲載されるためには、

  • 広告費
  • 掲載費
  • 手間・労力

などの費用がかかるので、不動産業者にとってうまみが少なくなるんです。

それぞれの不動産屋は、独自にお得意さんを抱えているので、良い土地情報はまず、利益の大きい自分達の販売網で売ります。

POINT
ネットの土地情報は、どうしても買い手がつかず、売れ残ってしまったケースがほとんど。

土地探しをハウスメーカーに頼むデメリット

悩む

多くの人が土地を探す時、「ハウスメーカー」か「不動産屋」を頼っています。

ただ、ハウスメーカーの土地探しをする場合は、2つのデメリットに気をつけてください。

  1. 土地の探しのプロではない
  2. 建築条件付き土地の情報が多い

1 土地の探しのプロではない

ハウスメーカーや工務店は家を「建てるプロ」ではありますが、土地探しのプロではありません。

ハウスメーカーや工務店に土地探しを頼んでも、結局は、提携している地元の不動産業者に土地探しを頼むことに。

積水ハウスやダイワハウスなどの大手のハウスメーカーの場合、グループ企業として不動産会社も経営していますが、大手だからと言って良い土地の情報をもっているとは限りません。

良い土地情報を掴むためには、日頃から地域の様子をチェックしておく必要があります。

地元の不動産屋は、地域の土地を知り尽くしたプロ。

土地のお宝情報を一番多く握っているのは地元の不動産業者で間違いありません。

2 建築条件付き土地の情報が多い

ハウスメーカーは土地を探しても、家を建ててもらえなければ利益になりません。

そのため、ハウスメーカーが紹介する土地の多くは、建築条件付きの土地がほとんど。

建築条件付きの土地とは…

「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のこと

建築条件付きの土地は決して悪い土地ではありませんが、土地探しを頼んだハウスメーカーで家を建てないといけません。

しかも、ハウスメーカーが決まる以外にも、建築条件が細かく決められていることもよくあり、思ったような家が建てられない場合もあります。

POINT
理想の土地を探すなら、必ず不動産屋で土地情報を聞いてみることが欠かせません。
でも、不動産屋さんって入りにくいのよね!ダマされそうで怖いんだけど…

信頼できる不動作業者の選び方

契約

理想の土地を探すためには、信頼できる不動産屋を選ぶ必要があります。

でも、ほとんどの人にとって、不動産屋で土地を買うなんて一生に一度あるかないかなので、どこを選んだらいいのか迷ってしまいます。

信頼できる不動産屋を見分ける方法は、次の5つです。

  1. 専任の宅地建物取引士がいるか確認する
  2. セールストークを見抜く
  3. 契約をせかさない
  4. 土地に求める優先順位を聞いてくれる
  5. 広告の表現が過激

1 専任の宅地建物取引士がいるか確認する

法律上、

  • 事務所に専任の宅地建物取引士を雇わなければならない
  • 専任者の氏名を国土交通省に登録しなくてはならない

と定められています。

ただ、専任の宅地建物取引士がいない不動産屋も少ながらずいるのが現実。

専任の宅地建物取引士がすでに辞めてしまっている場合もありますし、実際には勤めていない資格者の名義を借りて登録している業者もあります。

専任の宅地建物取引士の氏名は、店頭の見えやすい場所に、免許番号とともに掲示することが義務付けられているので、しっかり確認してください。

2 セールストークを見抜く

不動産業者は、様々な販売テクニックを用いて、あの手この手で契約を迫ってきます。

セールストークをすること自体は決して悪いことではありませんが、間違ったセールストークに注意が必要です。

消費税が増税される前に買わないと損ですよ

よく聞くセールストークは消費税に関するモノ。

家の建築費には消費税がかかるので間違いではありませんが、土地代は消費税の課税対象外。

消費税が上がっても、土地代が増えることはありません。

正確には、不動産業者に払う仲介手数料には消費税がかかりますが、土地代に比べれば気にするほどの額ではありません。冷静に判断することの方が大切です。

また、家の建築費用を気にして土地を早めに購入する方もいますが、増税されると不動産の売買が少なくなるので、

  • 住宅ローン減税
  • 給付金などの対策

などが行われる傾向があります。

税率を気にして、マイホーム購入をあせる必要はありません。

POINT
時期を気にするような物件なら、本当に欲しい物件とは言えません。

3 契約をせかされない

人気の土地ほど売れるスピードが速いのは事実。

売り出したその日に何件もの申し込みがあり、売り切れてしまう土地も存在します。

ただ、土地の購入はほとんどの方にとって一生で一度の高い買いモノ。

早く決めようと焦ってしまって、結果的に後悔してしまうケースが後を絶ちません。

売れてしまったら縁がなかったと考え、納得するまで検討することの方が大切です。

関連 【土地選びは失敗談から】後悔しない優先順位の考え方

4 土地に求める優先順位を聞いてくれる

良い土地がどうかは、あなたが土地に求める優先順位によって大きく変わってきます。

こちらが土地に求める条件を細かく聞いてくれるということは、不動作業者が親身になって相談に乗ってくれる証拠

土地を買う目的をきちんと聞かずに土地の紹介をしてくる不動産屋は、自分たちの利益のことだけを考えている業者の可能性が高くなります。

優先順位を決めることは土地選びにも有効

逆に、優先順位がはっきりしていないと、不動産屋もどんな土地を紹介すればいいか迷ってしまいます。

少なくとも下の6つの優先順位はしっかり考えた上で、土地選びにのぞんでください。

  • 土地の広さ
  • 最寄り駅からのキョリ
  • 子育ての環境
  • 治安の良さ
  • 道路の交通状況
  • 日当たり

優先順位の考え方については下の記事で!

関連 【土地選びは失敗談から】後悔しない優先順位の考え方

5 広告の表現が過激

法律上(宅地建物取引業法)、根拠のない誇大広告は禁止されています。

  • 激安!
  • 日本一!
  • 最高!

などは分かりやすい誇大表現ですが、意外なNGワードもあるので、一度チェックしてみてください。

立地に関するNGワード

  • 優良物件
  • 一等地
  • この上ない立地

価格に関するNGワード

  • 大幅値下げ
  • 決算価格
  • 適正価格
  • 破格のお値段
  • 完売間近、お急ぎください

交通に関するNGワード

  • 〇〇駅徒歩0分
  • 〇〇駅まで約3分

不動産では最寄りの駅から分速80mで計算して端数は切り上げるようにしているので、0分という表示はありえませんし、「約」での表示も不可能です。

POINT
誇大広告を多用する不動産屋は、法令に対する意識が低いので、避けるのが賢明です。

不動産屋さんで、良い土地の情報をもらうためには、どうしたらいいのかしら?

不動産屋で土地を探すときのコツ

チェック

信頼のできる不動産屋を選ぶだけがポイントではありません。

不動産業者からお宝情報を引き出すためには、次の2つの方法が有効です。

  1. 要望をはっきりと伝える
  2. 複数の不動産屋をまわる

1 要望をはっきりと伝える

不動産業者はたくさんの土地情報を握っています。

これから造成される土地や、もうすぐ売りに出される土地など、どこにも公開されていない土地情報をもっていることも…。

不動産業者にとって、買う気のないお客さんにお宝情報を伝えても意味はありません。

不動産屋さんは、あなたが買う気があるのかどうかを常に見ています。

良い土地を紹介してもらうためには、

  • 希望のエリアはどこか
  • 予算はいくらぐらいか
  • どのくらいの広さが必要か
  • いつまでに手にいれたいか

ぐらいは最低限伝えておかないと、不動産業者も真面目に取り合ってくれません。

2 複数の不動産屋をまわる

「地域の不動産屋はどれも同じ」だと思っていたとしたら、大間違いです。

地域に複数の不動産業者がある場合は、必ずすべての不動産業者を回ることが大切。

土地の情報には、いろいろな業者が知っている情報もあれば、一部の業者しか知らない土地情報もあります(お宝情報ほど隠したがるモノです…)。

複数の業者にあたることで、どの業者が信頼できるかを肌で感じ取ることもできますよ!

「不動屋さんで土地を探すときは注意した方がいい」って聞いたけど、どんなことを気をつけたらいいの…

不動産屋で土地を探すときの3つの注意点

チェック

良い土地を探したいなら、不動産屋は頼るべきパートナー。

ただ、不動産屋で土地探しを頼む注意点を知っておかないと、後悔することになりかねません。

  1. 不動産屋のゴールは土地を売ること
  2. 不動産屋は売る物件を決めている
  3. 仲介手数料がかかる

1 不動産業者のゴールは土地を売ること

土地を探す人にとってのゴールは「家を建てること」ですが、不動産屋にとってのゴールは「土地を売ること」です。

つまり、買った土地にどんな家が建つかは、不動産屋にとっては関係ありません!

そのため、家づくりにふさわしくない土地を買わされるなんてケースも…。

土地には制限がかかることがあり、家を建てることができない場合があるので、次の2つの制限には特に注意が必要です。

  • 用途地域による制限
  • 法律や規制の制限 

土地に対する制限については、下の記事で!

関連 【土地探しのコツ】後悔・失敗しないためのポイントや方法

2 不動産屋は売る物件を決めている

不動産屋は、あらかじめ売りたい土地を考え、購買意欲が増す土地の紹介の仕方をしてきます。

1件目 捨石物件

捨石物件とは、不動産屋がもともと売れると思っていない物件のこと。

捨石物件の多くは、売れ残りの土地であることが多く、

  • 駅から遠い
  • 日当たりが悪い
  • 周辺の環境が悪い

など、なかなか買い手のつかない条件の悪い土地ばかり。

捨石物件を見せる理由は、「この予算だと、これぐらいの土地しか買えない」と認識させるため。

現実を見せられたお客さんは、次に紹介する物件が魅力的に見えるので、契約に結びつきやすくなります。

2件目 予算を大幅にオーバーの土地

2件目に見せられるのは、予算を大幅にオーバーした土地。

非常に好条件ですが、予算的に不可能なので、「とってもステキな土地だけど、予算的にはムリだわ…」となってしまいます。

3件目 予算を少しオーバーする土地

3件目は、不動産屋にとって本命の土地。

2件目の土地よりは見劣りしますが、捨石物件のような問題点はありません。

しかも、心理的な効果で、購買意欲がだんだんと増してきているので、契約が成立しやすくなっています。

予算を少しオーバーする土地を紹介するのは、

  • お客さんは予算を少なめに申告しているはず
  • 親からの資金援助が見込める

と考えているから。

3 仲介手数料がかかる

法律(宅地建物取引業法)により、受け取ることのできる仲介手数料には上限額が設けられています。

仲介手数料=土地の購入価格×3%+6万円+消費税

もし、1000万円の土地を購入した場合なら、

1000万円×3%+6万円+2万8800円=38万8800円

の手数料を支払う必要があります。

法令で決められているのは上限額ですが、この金額を仲介手数料として支払うのが一般的。上限額を超える仲介手数料を受け取ると、法律違反となります。

仲介手数料を気にされるなら、ハウスメーカーに土地探しを頼むと手数料が割引になったり、かからなかったりする場合があるのでおススメです。

POINT
土地に求める条件を整理しておかないと、希望と違った土地を買う事態になりかねません。

関連 【土地選びは失敗談から】後悔しない優先順位の考え方

なるべくなら土地を安く買いたいわ!どうしたら、値引いてもらえるのかしら…

不動産屋で値段交渉をするコツ

家

家づくりにおいて、土地をなるべく安く買うことはとても大切

土地を買うのに予算を使いすぎると、家の工事で費用を少なくしないといけませんが、建物の予算を削るのは非常に大変。

比べて、土地代は100万円単位で値引きも可能になってくるので、積極的な値引き交渉は家づくりに欠かせません。

  1. 売り出されたばかりの土地は値引きされにくい
  2. 複数の不動産屋をまわる
  3. ハウスメーカーの営業さんに値引きを頼む

1 売り出されたばかりの土地は値引きされにくい

不動産屋にとって、値引きは決してしたくないモノ。

値引きをすればするほど、利益が減ってしまいますからね。

販売されたばかりの土地では、どんな買い手が現れるか分からないので、値引き交渉は成功しにくいのが現実です。

売り出されて半年以上たった土地は狙い目

逆に、長期間、売れ残っている土地は大幅な値引きが期待できます。

土地が売れ残ると、チラシをつくったり、ネットに情報を載せたりしますが、

  • 宣伝費
  • 広告費

などの費用がどんどんかかってくるので、「なるべく早く売り払いたい」と考えるようになり、値引き交渉に応じやすくなります。

2 複数の不動産業者をまわる

同じ土地でも、複数の不動産屋が取り扱っていることもあります。

たとえ同じ土地でなくても、他の不動産屋で迷っている土地の話をすれば、自分のところで買ってもらうために値引きをしてもらいやすくなります。

ただ、不動産屋は地域の土地情報に精通しているので、中途半端な話や、ウソの話をしてもすぐに見破られ意味がありません。

実際に不動産屋をまわり、土地情報をきちんと把握した上で、価格交渉をすることが大切です。

3 ハウスメーカーの営業に値引き交渉を頼む

価格交渉には粘り強さとテクニックが必要。

ただ、不動産屋さんは「土地を売るプロ」なので、素人ではなかなかうまくいかないかもしれません。

もし、あなたがハウスメーカーをすでに決めているのであれば、営業さんに相談してみましょう。

ハウスメーカーとしては、土地代にお金がかかれば、その分家の建築費を削らなくてはならなくなり、利益が減ってしまいます。

ハウスメーカーの営業さんが直接交渉してくれれば、不動産屋も本気になって値段交渉に応じてくれるので、値引きされやすくなります。

POINT
不動産屋との値段交渉は、粘り強く取り組むことが大切。ただ、無理な交渉をしてしまうと、取引自体ができなるので、注意してください。

【不動産屋で土地探し】まとめ

不動産屋で土地探しをするポイントをまとめます。

POINT

  • 土地探しには不動産屋めぐりが欠かせない
  • まずは、信頼できる不動産屋を見つけることが大切
  • 不動産屋のゴールはあくまで土地を売ること
  • 家づくりのために、価格交渉には積極的にチャレンジ

土地探しで大切なのは、焦って飛びつかないこと。

じっくり腰を据えて土地探しに取り組めば、理想の土地はきっと見つかりますよ。

あなたに合った理想の土地を見つける方法

家

土地探しって難しくないですか?

土地探しが難しいのは、ハウスメーカーや不動産業者が独占的に土地情報を握っているから

つまり、土地探しで一番大切なのは、

どれだけ多くの土地情報を掴むか

にかかっています。

ただ、不動産業者やハウスメーカーに1回、1回訪ねて回るのは時間も労力もかかります。

そこで、私が実際に利用したのはタウンライフ家づくり

タウンライフ

あなたに合ったオリジナルの家づくりプランを複数のハウスメーカーが提案してくれます。

実際に「タウンライフ家づくり」を利用して分かったメリットは6つあります。

POINT

  • 間取りのプラン作成を簡単に依頼できる
  • プランの比較によって、新しい発想や間取りの問題点に気づく
  • 見積もりと資金計画書が届くので、家づくりの費用が分かる
  • ハウスメーカー独自の土地の提案までしてくれる
  • すべてネットから無料でできる
  • 他社の見積もりを見せることで、大幅な値引きが可能

 

しかも、600社の中から選べ、その中には大手22社のハウスメーカーも入っています。
ハウスメーカー

私が何よりもうれしかったのは、要望をくみ取った間取りを作成してくれる所。

タウンライフ

 

実際に私は、積水ハウスさんからこんなステキな間取りをいただいています。

積水ハウス間取り

実際に積水ハウスからいただいた間取り

一番心配していたのは「強引な勧誘がないか」ですが、私の所には1本の電話もかかってきていません(メールでの勧誘はあります)。

↓私の「タウンライフ家づくり」の体験談は下の記事で

関連 【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは?資料請求で分かる5つのメリット・デメリット

うれしいことに、担当者に他社の見積もりを見せることで、大幅な値引きを引き出すことも可能になってきます。

 

もしあなたが理想の家を実現したいのなら、お勧めできます!

↓公式サイトはこちらから