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【いい不動産屋の選び方~土地購入~】初めてでも安心の見分け方とは?

握手

「どこの不動産屋を利用したら、いい土地に出会えるの…」

「ダメな不動産屋を見分ける方法ってないのかしら…」

土地探しの強力なパートナーになるのが「不動産屋」。

私も地元の不動産屋を何件も回り、理想の土地に出会うことに成功しています。

不動産屋での土地探しについて、あなたに伝えたいことは5つ。

POINT

  1. 土地情報サイトに載っているのは、売れ残った物件ばかり
  2. ハウスメーカーの握る土地情報は驚くほど少ない
  3. 大手より地元の不動産屋の方が、お宝物件に出会える確率が高い
  4. 不動産屋で購入すると、必ず仲介手数料が必要になる
  5. 複数の不動産屋を回れば、大幅な値引きも期待できる

ただ、不動産屋選びを間違えてしまい、土地探しに失敗した人がいるのも事実…。

不動産屋が教えない、土地探しの真実に迫っていくことにします。

土地探しをハウスメーカーに頼むのはダメなのかしら?

一戸建て用の土地探しは不動産屋?ハウスメーカー?

チェック

一戸建て用の土地を探す時に、「ハウスメーカー」を頼る人も多くいます。

ハウスメーカーのメリット
  1. 家を建てるのにふさわしい土地を紹介してもらえる
  2. 住宅ローンが一本化できる
  3. 営業担当が現地を調査してくれ、値引き交渉まで担当してくれる
  4. 仲介手数料がかからない場合がある

ハウスメーカーで土地を探すデメリットは2つ

ハウスメーカーで土地を探す時の大きな注意点は2つです。

1 「分譲地(建築条件付き)」が多い

ハウスメーカーが独自に握っている土地情報の多くは「分譲地(建築条件付き)」。

「建築条件付き」とは

「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のこと

違法な「建築条件付き」も多く、解約でトラブルになることもあるので注意が必要です。

関連 【建築条件付きvs建売住宅】解約時に違法トラブルが多い理由とは?

2 土地の情報が少ない

ハウスメーカーや工務店は「家を建てるプロ」ではありますが、「土地探しのプロ」ではありません。

ハウスメーカーが握っている土地情報は少なく、結局は提携している地元の不動産業者に土地探しを頼むことがほとんどです。

POINT
土地探しをハウスメーカーだけに頼るのは危険。不動産業者と併せて利用するのがおススメです。

関連 ハウスメーカーで土地だけ探してもらう3つのデメリット

ネットで土地を探すのはダメなのかしら?

土地探しサイトだとマイホームに良い土地は見つからない

デメリット

最近は、不動産情報サイトを使って土地を探す人も増えています。

ただ、どの土地情報サイトも元にしているのはレインズ(REINS)が保有する物件情報。

レインズ(REINS)とは

建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステム

どのサイトを利用しても、同じような「ダブり物件」に出会うことがほとんどです。

「スーモ」や「アットホーム」では広告宣伝費がかかる

「レインズ」に物件情報を載せているのは「地元の不動産業者」。

ただ、不動産屋は「レインズ」に物件情報を載せることを極力避けます。

というのも、自分達のネットワークで見つけたお客さんに売った方が、

  • 土地の売主からの仲介手数料
  • 土地の買主からの仲介手数料

両方から仲介手数料を取れるから。

しかも、土地情報サイトに掲載するには広告費(掲載費)などの費用がかかるので、不動産業者にとってとって“うまみ”がさらに減少することに。

つまり、土地情報サイトに掲載されているのは売れ残り物件がほとんど。

土地情報サイトで「いい土地」に出会う可能性はほとんどありません。

POINT
ネットの土地情報は、買い手が付かずに売れ残ってしまった物件ばかりです。
不動産屋を選ぶ時って、やっぱり大手がいいのかしら?

欲しい土地が見つからない時は大手不動産会社が正解?

土地

一般的に「不動産業者」と呼ばれているのは、宅地建物取引主任者がいる会社や事務所のこと。

「宅地建物取引主任者」とは

宅地建物取引主任者とは、不動産の取引をするために必要な国家資格を持つ人のこと。

不動産業者は規模や形によって大きく2つに分かれていて、それぞれ特徴が大きく違っています。

  1. 大手不動産会社
  2. 地域密着型(不動産屋)

1 大手不動産会社なら場所を選ばない

大手不動産会社で土地を探すメリットは4つです。

大手不動産会社のメリット
  1. 取り扱っている物件の数が多い
  2. 支店の数も多いので、幅広い範囲で土地探しが可能
  3. 駅前など便利な場所に店舗があるので入りやすい
  4. 安心感あり、接客態度にも優れている

ただ、営業担当の転勤も多く、地域の情報に精通していないことも…。

地主さんとの関係も浅く、値引きなどの条件交渉が難しい場合がほとんどです。

2 地域密着型(不動産業屋)の特徴

地域密着型の不動産屋は2~3人ほどで営業している形がほとんど。

地域密着型のメリット
  1. 地域に精通していて、掘り出し物の物件情報を得やすい
  2. 地主さんとの関係が長いので、値引きなどの条件交渉がしやすい
  3. 周辺環境にも詳しく、地域の内情も教えてもらえる

ただ、地域密着型の不動産屋はエリアが限定されるので、物件数が少ないのがデメリット。

また、接客態度が悪い場合も多く、当たり外れが大きいのが現状です。

POINT
希望の地域が決まっているなら、地元密着型の不動産屋さんを頼るのがおススメです。
不動産屋さんって、本当に信頼していいのかしら?

【初めてでも安心】良い不動産屋とダメな不動産会社の見分け方

契約

いい不動産屋とダメな不動産会社を見分ける方法は次の5つです。

  1. 専任の宅地建物取引士がいる不動産屋
  2. 土地の条件を聞いてくれる不動産屋
  3. 口コミや評判が悪い不動産屋
  4. 誇大広告が目立つ不動産屋
  5. 接客態度が悪い

1 専任の宅地建物取引士がいる不動産屋

法律上、

  • 事務所に専任の宅地建物取引士を雇わなければならない
  • 専任者の氏名を国土交通省に登録しなくてはならない

と定められています。

ただ、専任の宅地建物取引士がいない不動産屋がいるのも現実。

専任の宅地建物取引士の氏名は、店頭の見えやすい場所に、免許番号とともに掲示することが義務付けられているので、すぐに確認することが可能です。

名義貸しに注意

不動産屋の中には、実際には勤めていない資格者の名義を借りて登録している業者も(名義貸し)。

専任の宅地建物取引士がすでに辞めてしまっている場合もあります。

2 土地の条件を聞いてくれる不動産業者

良い土地がどうかは、あなたが土地に求める条件によって大きく変わってきます。

  • どの地域(沿線)が希望か
  • 予算はどれくらいか
  • どれくらいの広さが必要か

など、土地に求める条件を細かく聞いてくれる不動産屋は、親身になって相談に乗ってくれる証拠

土地を買う目的をきちんと聞かない不動産屋は、自分たちの利益のことしか考えていません。

セールストークに注意

不動産業者は、様々な販売テクニックを用いて契約を迫ってきます。

セールストークの一例
  • 金利が低い今が最大のチャンスですよ
  • 迷ってるなら、いま買った方がお得ですよ
  • 他にも買いたがってるお客さんがいるから、急いでください

焦って契約するのは失敗の元です。

3 口コミや評判が悪い不動産会社

大手不動産会社であっても店舗によって大きく違うので、ネット上の口コミや評判は要チェック。

地元の不動産屋の場合、近隣の方に評判を聞くのが最も有効です。

ネットには悪意のある書き込みも多く存在するので、口コミを鵜呑みにするのも危険です。

4 誇大広告が目立つ不動産屋

法律上(宅地建物取引業法)、根拠のない誇大広告は禁止されています。

広告のNGワード
  • 激安、日本一、最高
  • 優良物件、一等地、この上ない立地
  • 大幅値下げ、決算価格、適正価格、破格のお値段
  • 完売間近、お急ぎください
  • 〇〇駅徒歩0分、〇〇駅まで約3分

不動産では最寄りの駅から分速80mで計算して端数は切り上げ。「0分」という表示はありえませんし、「約」での表示も禁止です。

誇大広告を多用する不動産屋は、法令に対する意識が低い証拠だと言えます。

「おとり物件」にも注意

不動産屋の広告の中には「おとり物件」も少なくありません。

「おとり物件」とは

実際には実在しないのに、わざと広告掲載している物件のこと。「釣り物件」と呼ばれることもあります。

魅力的な「おとり物件」で客を引き寄せ、別の物件で強引に契約させられる被害も…。

好条件過ぎる場合は「おとり物件」の可能性が高いので注意してください。

5 接客態度が悪い不動産屋

会社選びだけでなく、いい土地に巡り合うには営業マンとの出会いも大切。

身なりや態度の悪いスタッフが多い会社は、仕事が雑でトラブルになることも多くなっています。

店内が汚い会社も注意

不動産屋は、物件情報や個人情報など大切な情報を扱う仕事です。

店内が乱雑で、掃除が行き届いていないような会社は情報管理もいい加減。

店舗自体は古くても、優良な不動産屋ほど店内が整理整頓されているモノです。

POINT
地域の不動産屋ほど差が大きいので、営業マンを見極めることが大切です。

不動産屋で土地を探す時って、どんなことに注意したらいいの?

不動産屋で土地を探す時の注意点

チェック

不動産屋で実際に土地を探す時は、2つの点に注意が必要です。

  1. 土地には様々な規制(制限)がかかる
  2. 購入には仲介手数料がかかる

1 土地には様々な規制(制限)がかかる

土地には

  • 用途地域
  • 建ぺい率、容積率
  • 斜線規制、日陰規制
  • セットバック

など、様々な規制がかかることがあり、場合によっては家が建てられないケースも…。

土地にかかる制限は重要事項証明書に記載されているので、しっかりと確認することが大切です。

2 購入には仲介手数料がかかる

不動産屋から土地を購入する時には仲介手数料が必要。

仲介手数料は、法律(宅地建物取引業法)により上限額が定められています。

仲介手数料の計算式

(土地の購入価格×3%+6万円)+消費税=仲介手数料

もし、1000万円の土地を購入した場合なら、

1000万円×3%+6万円+2万8800円=38万8800円

の手数料を支払う必要があります。

法令で決められているのは上限額ですが、上限額を支払うのが通常です。

POINT
悪質な不動産屋になると、土地の規制情報を隠して販売するケースもあるので注意してください。

関連 【土地選びは失敗談から】後悔しない優先順位の考え方

なるべく安く土地を購入する方法ってないのかしら?

不動産屋で「いい土地」を購入する裏わざ

家

不動産屋でいい土地を買う時の裏技は2つです。

  1. 複数の不動産屋をまわる
  2. ハウスメーカーの営業さんに値引きを頼む

1 複数の不動産業者を巡る

「地域の不動産屋はどれも同じ」だと思ってたら大間違い。

不動産屋によって情報量が大きく違うので、地域にあるすべての不動産業者を回ることが大切です。

他の不動産屋を巡っている話をすれば、自分の所で買ってもらおうと値引きしてもらいやすくなるメリットも。

特に、複数の不動産屋が同じ土地を扱っている場合は、大幅な値引きのチャンスです。

2 ハウスメーカーの営業に値引き交渉を頼む

土地の価格には定価がないので値引きがされやすく、100万円単位で価格が下がることも珍しくありません。

ただ、経験のない素人が不動産屋との価格交渉をしても、足元を見られる場合がほとんどです。

すでにハウスメーカーが決まっているなら、住宅メーカーの営業マンに交渉してもらうのがおススメ。

「プロvsプロ」の構図になるので、大幅な値引きが期待できます。

POINT
土地には決まった価格がないので、交渉すれば驚くほど値下げされることがあります。

【まとめ】不動産屋での上手な土地の探し方

家

不動産屋で土地探しをするポイントをまとめます。

POINT

  1. 土地情報サイトに載っているのは、売れ残った物件ばかり
  2. ハウスメーカーの握る土地情報は驚くほど少ない
  3. 大手より地元の不動産屋の方が、お宝物件に出会える確率が高い
  4. 不動産屋で購入すると、必ず仲介手数料が必要になる
  5. 複数の不動産屋を回れば、大幅な値引きも期待できる

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。

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あなたに合った理想の注文住宅を手に入れる方法

家

注文住宅を建てると生活が快適になりますが、デメリットも多く失敗しがち。

失敗しやすい注文住宅を成功に導く一番のコツは

設計にとことん時間をかけること。

 

特に間取りは大切で、家族の要望に合わせた部屋の配置が大切になってきます。

思い悩み、家づくりがなかなか進まなかった私が頼ったのが「タウンライフ家づくり」。

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  3. 注文住宅専用の間取り図や資金計画、土地情報まで手に入る
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しかも、選べる600社の中には大手22社のハウスメーカーも含まれています。
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私が何よりもうれしかったのは、要望をくみ取った間取りを作成してくれる所。

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実際に、積水ハウスさんからこんなステキな間取りをいただいています。

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強引な勧誘がないか」と心配していましたが、私の所には1本の電話もかかってきていません(メールでの勧誘はあります)。

▼私の体験談▼
【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは?資料請求で分かる5つのメリット・デメリット

 

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参考文献

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