「ハウスメーカーだと土地探しが失敗する理由は何なの…」
「ダメな不動産屋って、どうしたら見分けられるのかしら…」
土地探しの強力なパートナーになるのが「不動産屋」。
私も地元の不動産屋を何件も回り、理想の土地に出会うことに成功しています。
不動産屋での土地探しについて、あなたに伝えたいことは４つ。
POINT
- 土地情報サイトに載っているのは、売れ残った物件ばかり
- ハウスメーカーの握る土地情報は驚くほど少ない
- 大手より地元の不動産屋の方が、お宝物件に出会える確率が高い
- 複数の不動産屋を回れば、大幅な値引きも期待できる
ただ、不動産屋選びを間違えてしまい、土地購入でトラブルになっている人がいるのも事実…。
不動産屋が教えない、土地探しの真実に迫っていくことにします。
土地探しはどこで誰に頼む？
土地探しをスタートする時は、まず次の４つの点に注意が必要です。
- 土地検索サイトでは見つからない
- ハウスメーカーと不動産屋の関係
- 選ぶのは大手不動産会社？地域密着型の不動産業者？
- 複数の不動産業者を回ること
１ 土地検索サイトでは見つからない
最近は、「suumo（スーモ）」や「at home（アットホーム）」などの不動産情報サイトを使って物件を探す人が増えています。
ただ、不動産情報サイトに掲載されているのは売れ残り物件がほとんど。
というのも、不動産情報サイトに掲載するには広告費（掲載費）などの費用がかかるので、「いい物件」に出会う可能性はほとんどありません。
関連 【土地探し検索サイトのおすすめランキング】ネットやアプリを使うデメリットは？
２ ハウスメーカーと不動産屋の関係
家を建てる場合、ハウスメーカーに土地探しを依頼することも可能です。
ただ、ハウスメーカーはあくまで家を建てるのが仕事。
土地についての情報量は少なく、提案してくれる土地のほとんどは建築条件付きの分譲地に。
「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のこと。
「建築条件付き」には違法なものも多く、解約でトラブルになることもあるので注意が必要です。
分譲地さえ見つからない場合は、提携する地元の不動産屋に依頼することも多いのが実態。
ハウスメーカーが間に入ると要望が伝わらないことも多いので、最初から不動産屋で土地探しをした方が効率的になっています。
関連 【ハウスメーカーの土地探しはデメリットだけ？】複数なら断ることが重要です
３ 選ぶのは大手不動産会社？地域密着型の不動産業者？
不動産屋を選ぶ時に誰もが気になるのが、「大手と地域密着型のどちらを選べばいいのか？」ということ。
大手と地域密着型では特徴に違いがあるので、あなたの土地探しのスタイルによって選ぶことが大切です。
大手不動産会社のメリット・デメリット
大手不動産会社で土地を探すメリットは４つです。
- 支店の数も多いので、幅広いエリアで土地探しが可能
- 駅前など便利な場所に店舗があるので入りやすい
- 安心感あり、接客態度にも優れている
ただ、大手不動産会社は営業担当の転勤も多く、地域の情報に精通していないことも…。
地主との関係も浅く、値引きなどの条件交渉が難しい場合がほとんどです。
個人不動産屋（地域密着型）のメリット・デメリット
地域密着型の不動産屋は２～３人ほどで営業している形がほとんど。
- 地域に精通していて、掘り出し物の物件情報を得やすい
- 地主さんとの関係が長いので、値引きなどの条件交渉がしやすい
- 周辺環境にも詳しく、地域の内情も教えてもらえる
希望するエリアが決まっているなら、地元の不動産屋が土地探しで最も頼りになる存在になっています。
４ 複数の不動産業者を回ることが重要
時々、「どの不動産屋でレインズの情報が元になっているので、物件数に変わりはない」という内容を見かけますが大きな間違い。
建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステム
というのも、不動産屋は「レインズ」に物件情報を載せることを極力避けるから。
不動産屋独自のネットワークの顧客に売った方が、
- 土地の売主からの仲介手数料
- 土地の買主からの仲介手数料
と両方から仲介手数料を取れるので、「いい土地」の情報ほど表に出ることはありません。
つまり、不動産屋によって情報量が大きく違うので、希望するエリアにあるすべての不動産業者を回ることが大切になってきます。
違う不動産屋が同じ物件を扱っているなら値引きのチャンス
他の不動産屋を巡っている話をすれば、自分の所で買ってもらおうと値引きしてもらいやすくなるメリットも。
特に、複数の不動産屋が同じ土地を扱っている場合は、大幅な値引きのチャンスです。
関連 【土地の値引きは１割が相場？】限界を突破するための交渉術を公開
POINT
理想の土地を探したければ、地元の不動産屋に依頼するのが１番。ネットには載らないお宝情報を握っていることも少なくありません。
土地購入で安心な「いい不動産屋」の選び方
「いい不動産屋」と「ダメな不動産会社」を見分けるポイントは次の５つです。
- 専任の宅地建物取引士がいる
- 口コミや評判をチェックする
- 誇大広告は法律違反
- 営業マンの接客態度
- 住宅への要望を上手に聞き出してくれる
１ 専任の宅地建物取引士がいる
法律上、不動産業者では「専任の宅地建物取引士を雇わなければならない」と定められています。
宅地建物取引主任者とは、不動産の取引をするために必要な国家資格を持つ人のこと。
ただ、専任の宅地建物取引士がいない不動産屋も多く、トラブルになっているのが現実…。
専任の宅地建物取引士については店頭の見えやすい場所に、免許番号とともに掲示することが義務付けられているので、すぐに確認することが可能です。
「名義貸し」にも注意
不動産屋の中には、実際には勤めていない資格者の名義を借りて登録している業者（名義貸し）もあるので注意してください。
２ 口コミや評判をチェックする
大手不動産会社であっても店舗によって質が大きく違うので、ネット上の口コミや評判は要チェック。
地元の不動産屋の場合、近隣の方に評判を聞くのが最も有効です。
ネットには悪意のある書き込みも多く存在するので、口コミを鵜呑みにするのも危険です。
３ 誇大広告は法律違反
不動産屋をチェックする上では「広告」も大切な判断材料の１つ。
法律上（宅地建物取引業法）、根拠のない誇大広告は禁止されています。
- 激安、日本一、最高
- 優良物件、一等地、この上ない立地
- 大幅値下げ、決算価格、適正価格、破格のお値段
- 完売間近、お急ぎください
- 〇〇駅徒歩０分、〇〇駅まで約３分
誇大広告を多用する不動産屋は、法令に対する意識が低い証拠だと言えます。
「おとり物件」にも注意
不動産屋の広告の中には「おとり物件」も少なくありません。
実際には実在しないのに、わざと広告掲載している物件のこと。「釣り物件」と呼ばれることもあります。
魅力的な「おとり物件」で客を引き寄せ、別の物件で強引に契約させられる被害も…。
好条件過ぎる場合は「おとり物件」の可能性が高いので注意してください。
４ 店内の清掃は行き届いているか
不動産屋は、物件情報や個人情報など大切な情報を扱う仕事。
店内が乱雑で、掃除が行き届いていないような会社は情報管理もいい加減に。
店舗自体は古くても、優良な不動産屋ほど店内が整理整頓されているものです。
また、営業マンの服装も大事なチェックポイント。
身なりや態度の悪いスタッフが多い会社は、仕事が雑でトラブルになることも多くなっています。
５ 営業マンの「ヒアリング力」
信頼できる会社だけでなく、信用できる営業マンの選ぶことも大切な要素です。
不動産屋の営業マンに欠かせない能力は「ヒアリング力」。
- 要望やライフプランを丁寧に聞き出してくれる
- うまく言葉にできないニーズを引き出してくれる
など、優秀な営業マンであれば、安心して土地選びを任せることが可能に。
また、土地の良い点だけでなく、短所や問題点までハッキリ伝えてくれる営業マンこそが本当に信頼できるパートナーだと言えます。
セールストークに注意
不動産業者は、様々な販売テクニックを用いて契約を迫ってきます。
- 金利が低い今が最大のチャンスですよ
- 迷ってるなら、いま買った方がお得ですよ
- 他にも買いたがってるお客さんがいるから、急いでください
セールストークに乗せられて、焦って契約するのは失敗の元です。
POINT
利益重視の不動産屋も多くあるのが現実。悪質な不動産屋で購入するのはトラブルの元です。
関連 【不動産屋の選び方～一戸建て編～】家を買うための最適な巡り方とは？
不動産屋で土地を購入する時の注意点
実際に不動産屋で土地を探す時は、次の４つの点に注意が必要です。
- マイホームの土地が決まらないなら「優先順位」を考え直してみる
- 土地に「規制（制限）」がかかるケースがある
- 購入には仲介手数料がかかる
- 土地の探し方には「裏技（コツ）」がある
１ マイホームの土地が決まらないなら「優先順位」を考え直してみる
すべての条件が理想通りの土地が見つかることは99％ありません。
理想の土地を求めすぎると、良い条件の土地を買い逃してしまうことに…。
土地を買い逃さないためには、自分にとって「ゆずれない条件」と「妥協できるポイント」をあらかじめ決めておくことが大切。
具体的には次の６つの項目優先順位を決めておくと、土地選びに迷いにくくなりますよ。
- 土地の広さ
- 最寄り駅からのキョリ
- 子育ての環境
- 治安の良さ
- 道路の交通状況
- 日当たり
関連 【分譲地の売れる順番ガイド】真ん中？角地？区画はどこがいい？
２ 土地に「規制（制限）」がかかるケースがある
不動産屋は土地を売るのが仕事なので、土地を売ってからのことは気にしません。
なかには購入した土地に規制がかかっていて、家が建てられない最悪のケースも…。
- 用途地域
- 建ぺい率、容積率
- 斜線規制、日陰規制
- セットバック
土地にかかる制限は重要事項証明書に記載されているので、しっかりと確認することが大切です。
３ 購入には仲介手数料がかかる
不動産屋から土地を購入する時には仲介手数料が必要。
仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）により上限額が定められています。
（土地の購入価格×３％+６万円）+消費税＝仲介手数料
法令で決められているのは上限額ですが、上限額を支払うのが通常です。
もし、1000万円の土地を購入した場合なら、
1000万円×３％+６万円＋２万8800円=38万8800円
の手数料を支払う必要があります。
４ 土地の探し方には「裏技（コツ）」がある
土地探しのために、不動産屋やハウスメーカーを１つ１つ回るのはとても大変…。
土地選びで成功している人の多くが利用しているのが「タウンライフ家づくり」。
「タウンライフ家づくり」を利用すれば、どこにも出回っていない未公開の土地情報を手に入れることが可能に。
しかも期間限定キャンペーンを実施中なので、利用するなら今が最大のチャンスになっています。
土地探しで困ったら「裏技」の利用がおすすめ。誰でも簡単に未公開の土地を入手できます。
関連 【土地の探し方の裏ワザ公開】未公開土地を手に入れる賢い裏技とは？
【まとめ】土地探しでどこに行けばいいか迷ったら「不動産屋」
不動産屋で土地探しをするポイントをまとめます。
POINT
- 土地情報サイトに載っているのは、売れ残った物件ばかり
- ハウスメーカーの握る土地情報は驚くほど少ない
- 大手より地元の不動産屋の方が、お宝物件に出会える確率が高い
- 複数の不動産屋を回れば、大幅な値引きも期待できる
注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。
ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。
相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。
＞＞＞【注文住宅一括見積もりランキング】口コミに隠されたデメリットは？
あなたに合った理想の注文住宅を手に入れる方法
注文住宅を建てると生活が快適になりますが、デメリットも多く失敗しがち。
失敗しやすい注文住宅を成功に導く一番のコツは
設計にとことん時間をかけること。
特に間取りは大切で、家族の要望に合わせた部屋の配置が大切になってきます。
思い悩み、家づくりがなかなか進まなかった私が頼ったのが「タウンライフ家づくり」。
「タウンライフ家づくり」では、あなただけの「オリジナルの家づくり計画」を複数のハウスメーカーが提案してくれます。
実際に「タウンライフ家づくり」を利用してみて、あなたに伝えたいメリットは５つ。
POINT
- 無料でわずか３分、すべてネットで申し込むことができる
- 大手22社を含む600社以上のハウスメーカーから選べる
- 注文住宅専用の間取り図や資金計画、土地情報まで手に入る
- 見積もりを他社に見せることで、大幅な値引きを引き出せる
- 期間限定のプレゼントキャンペーン実施中
しかも、選べる600社の中には大手22社のハウスメーカーも含まれています。
私が何よりもうれしかったのは、要望をくみ取った間取りを作成してくれる所。
実際に、積水ハウスさんからこんなステキな間取りをいただいています。
「強引な勧誘がないか」と心配していましたが、私の所には１本の電話もかかってきていません（メールでの勧誘はあります）。
他社の見積もりがあるおかげで、700万円以上の値引きに成功した人もいて話題になっていますよ。
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土地探しをハウスメーカーに頼むのはダメなのかしら？