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【建築条件付きvs建売住宅】解約時に違法トラブルが多い理由とは?

「建築条件付きって、どうして契約トラブルが多いの…」

「建築条件を外すことって、本当にできるのかしら…」

土地を探している時によく見かけるのが、「建築条件付き」の土地。

「建築条件付き」を選べば、「土地」と「建物」をセットで手に入れることが可能になってきます。

「建築条件付き土地」について、あなたに伝えたいことは5つ。

POINT

  1. 「仲介手数料」でトラブルになることが特に多い
  2. 契約の条件によっては違法になってしまう可能性がある
  3. 建築契約を結ぶ前なら、「白紙解除」をすることができる
  4. 土地代は安いが、総額で考えると相場より高くなる場合も
  5. 交渉次第で、建築条件を外すことは十分に可能

ただ、「建築条件付き土地」を購入してトラブルを経験した方が多いのが現実…。

不動産会社が教えてくれない、「建築条件付き」の真実に迫っていくことにします。

「建築契約付き」はトラブルが多いって、本当なの?

目次

ブログで判明!「建築条件付き土地」のトラブル例を紹介

トラブル デメリット

「建築条件付きの土地」を買われた方のなかには、トラブルに発展するケースが報告されています。

ブログで判明した代表的なトラブル例を3つ紹介します。

1 契約破棄で違約金のトラブル…

「自由設計」と聞いていたので楽しみにしていたんですが、実際には数パターンの中から選べるだけ。

自分の希望する間取りや設備を伝えたのですが、建築業者から「それはできません」と断られるだけ。

仕方がないので契約を解除を申し出たら、「建物の請負契約を結んでいるので、違約金が必要になります」との返答が…。

騙すような手口で契約させられたのに、巨額の違約金まで請求されて泣きそうです。

2 打ち合わせ期間でトラブル…

家の設計を楽しみにしていたのに、設計士との3回で打ち合わせが終了。

内容に納得がいかず延長を申し出たんですが、3か月を過ぎると契約が白紙になりますよ」と言われてしまいました。

仕方がないのでそのまま建築することにしたんですが、快適とは程遠い間取りで不満しか感じない生活を送っています。

3 多額の追加費用でトラブルに…

モデルプランがとってもお得だったので契約したんですが、少しでも変更しようとすると多額のオプション費用が請求されることに…。

結局、1000万円以上も建築費用が上乗せされる事態になってしまいました。

POINT
注文住宅のように自由に設計できるとは限らない。どこまで自分の意見が反映できるかを確認しておかないとトラブルになりやすい。

「建築条件付きってトラブルになるから気をつけて!」って言われたけど、本当かしら…

「建築条件付き土地」とは何?

土地

「建築条件付き土地」の正しい定義は次の通り。

「建築条件付土地」とは、自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者(建設業者)との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地

引用:公益社団法人「首都圏不動産構成取引協議会」

つまり、建築条件付き土地とは

  • 指定された建築会社で
  • 一定の期間内に
  • 住宅を建築すること

が条件になっている土地のことです。

「一定の期間内」と言っても、3ヶ月以内の建築を条件としている場合がほとんどです。

ハウスメーカーを選ぶことはできません

「建築条件付き」の場合、不動産会社のグループ企業が土地の売主になっている場合がほとんど。

土地を契約した不動産会社が、そのままあなたの住宅建築も担当することになります。

POINT
建築条件付きの土地を選ぶと、ハウスメーカーも自動的に決まってきます。

関連 【分譲地のメリット・デメリット】トラブルと場所選びに注意

「建築条件付き」を選んでお得なことってあるのかしら?

「建築条件付き」のメリットは土地の価格が相場より安いこと

メリット・デメリット

「建築条件付き」を選ぶメリットは3つです。

  1. 立地条件のよい土地が多い
  2. 土地の価格が相場より安く、値引きされやすい
  3. 参考プランがあるので総額が分かりやすい

1 立地条件のよい土地が多い

「建築条件付き」は建物と土地をセットにして販売する方法なので、買い手は付きにくいのが現実。

つまり、建築条件を付けてまで売り出すということは、それだけ売れる自信がある好条件の土地だと言えます。

2 土地の価格が相場より安く、値引きされやすい

「建築条件付き」の場合、土地と家を同じ不動産グループで担当する場合がほとんど。

つまり、「土地」と「建物」の両方で利益を得ることができるので、土地の価格自体は相場より安く設定。

しかも、家の建築費で儲けを出すことができる分、土地代を値引きしてくれることも多くなっています。

3 参考プランがあるので総額が分かりやすい

建築条件付きの場合、住宅の「モデルプラン」が示されて販売される場合がほとんど。

建築費用の目安が付きやすいので、注文住宅のように予算オーバーに悩むことも少なくなります。

打ち合わせもスムーズ

「建築条件付き」を購入した場合、参考プランをもとに設計していくので打ち合わせもスムーズ。

打ち合わせ回数も少なく済むので、家づくりに時間が取れない方にはおススメです。

POINT
「建築条件付き」を選ぶと、注文住宅よりお得に家を建てることが可能です。

関連 【建売住宅vs注文住宅】比較でわかる5つの注意点とは?

逆に、「建築条件付き」の問題点って、何なのかしら?

建築条件付きのデメリットは「総額だと高い」こと

悩む

「建築条件付き」の注意点は2つです。

  1. 打ち合わせの期間が3ヶ月しかない
  2. 総額だと高い場合がある

1 打ち合わせの期間が3ヶ月しかない

「建築条件付き」の場合、土地の取得から3ヶ月以内に建築契約を結ぶのが一般的。

3か月でプランを確定するためには、ある程度を設計士に任せた間取りにする必要があります。

設計士があらかじめ考えたプランは決して悪いモノではありませんが、建売住宅のような間取りになることも珍しくありません。

2 総額だと高くなるケースがある

「建築条件付き」の場合、家の建築費まで合わせた総額で考えると相場より高くなるケースも…。

というも、住宅メーカーが自動的に決まるので、競争原理が働かず値引きが少なくなるから。

土地の値段を下げた分を、家の工事費に上乗せしようとする業者もいるのが現実です。

また、標準プラン外の設備や間取りにしようとすると、多額の追加費用が発生することも多くあります。

POINT
土地の安さだけでなく、建築会社の特徴をしっかりチェックすることが大切です。

「建築条件付き」と「建売」だと、どっちを選んだらいいの?

「建築条件付き」と「建売住宅」との違いは?

チェック

「建売住宅」と「建築条件付き」の最大の違いは、「あなたが住宅の設計へ関われるかどうか」

建売住宅

建売住宅:業者が建築確認を受けている状態なので、設計変更は原則不可能

建築条件付き

建築契約は後で結ぶことになるので、業者が最終的な設計を決めることはできない

「建築条件付き」の場合、基本的には自由に間取りやプランを決めることができるようになっています。

建物の欠陥も防ぎやすい

建売だとすでに家が建っているので、「基礎」や「骨組み」などの住宅内部を確認することができません。

ただ「建築条件付き」であれば、工事の様子を直接見ることができるので、工程の1つ1つチェックことが可能。

外からの目が届きやすい分だけ、欠陥住宅になる可能性は低くなります。

「自由設計」や「フリープラン」には注意

「自由に間取りを決められる」と言っても、あくまで指定された建築会社で対応できる範囲での話。

実際には、

  • 注文住宅ほど自由にプランニングできない
  • 住宅設備の内容が限られていて、特殊な建材は使えない
  • プランや仕様の変更に特別料金を請求される

などの場合がほとんどで、なかには「建築プランの選択肢が2つしかない」なんてケースも…。

「フリープラン」や「自由設計」と書いてあっても、「完全に自由」ということはまずありません。

POINT
どこまで変更できるのを、事前に建築会社に確認しておくことが大切です。
仲介手数料って、どれくらい必要になってくるのかしら?

建築条件付き土地の仲介手数料は1回限り

住宅ローン

「建築条件付き」で仲介手数料を支払うのは土地契約時の1回のみ。

つまり

  • 土地の売買契約:仲介手数料が必要
  • 建物の請負契約:仲介手数料は必要なし

となるのが原則。

建築費用に対して仲介手数料を取るのは違法(宅地建物取引業法違反)です。

土地の仲介手数料は、「土地代×3%+6万円」が上限と法律で定められています。

契約の差し替えに注意

「建築条件付き土地」で注意したいのは、契約を差し替える場合です。

つまり、最初の土地契約を破棄して、新しく「土地+建物」の売買契約を結び直すパターン。

「土地+建物」の売買契約することで、不動産会社は総額に対して仲介手数料が取ることが可能になってきます。

POINT
甘い言葉で新しい契約を提示してきた場合は、仲介手数料狙いの可能性が大です。
建築会社が自動的に決まるって、法律的に問題ないのかしら?

「建築条件付き土地」は違法広告に注意

建築条件付き土地 広告


出典:首都圏不動産公正取引協議会

「建築条件付きの土地」は普通に行われている取引手法ですが、法律的には十分に検討されているとは言えません。

「建築条件付き」はあくまで土地契約でしかないので、

  • 土地をどのように利用するか
  • どの建築業者を選ぶか

は土地所有者(あなた)の自由であるはず。

「土地」と「建物」を抱き合わせるような販売方法は、独占禁止法に違反する可能性が大いにあります。

3ヶ月以内は独占禁止法違反

独占禁止法違反から逃れるために、不動産業者は3つの自主規制(業界ルール)を設けています。

「建築条件付き」の業界ルール
  1. 3ヶ月程度で建築契約を結ぶことを条件とする
  2. 建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する
  3. 建築を請け負う業者は土地の売主(その子会社を含む)又はその代理人でなくてはいけない。

土地と建物の契約を3ヶ月以上空けるのは、抱き合わせにならないようにするため。

3ヶ月以内に契約を迫る不動産会社は悪徳業者の可能性が高いので注意してください。

POINT
「建築条件付き」はグレーゾーンの取引。条件をしっかり確認しておかないとトラブルに巻き込まれやすくなります。

家を建築しなかった場合、契約ってどうなるのかしら?

建築条件付きの契約解除は「白紙解約」

契約

「建築条件付き土地」を購入する時の一般的な流れは次の通りです。

  1. 土地の売買契約を結ぶ
  2. 間取りや設備など、建物プランの打ち合わせをして、設計図を決める
  3. 建物についての工事請負契約を結ぶ

もし建築契約が結ばれなかった場合は、土地契約そのものがなかったことになる決まり(白紙解除)。

契約そのものがなくなる「白紙解除」なので、

  • 手付金
  • 預り金

などはすべて返還され、「違約金」や「損害賠償」が発生することもありません。

「建築請負契約」後なら手付金の返金はなし

「白紙解除」になるのは土地の契約のみ。

「建築請負契約」を結んでしまうと、「手付金」や「預り金」の返金はされず、

  • 発注した部材や設備の費用
  • 大工さんや工事関係者の人件費

などの違約金を請求される可能性も出てきます。

POINT
建築契約を結ぶ前に、一度冷静になって家づくりを見つめ直すことが大切です。
建築条件付きでも、土地だけを購入できるって本当なの…

建築条件付き土地の外し方

握手

「建築条件付き土地」でも、交渉すれば条件を外すことは十分に可能。

ただ、次の3つのポイントに注意して交渉することが大切です。

  1. 売れ残りの建築条件付き土地で交渉する
  2. 上乗せした金額で交渉する
  3. ハウスメーカーの営業さんに交渉を頼む

1 売れ残りの建築条件付き土地で交渉する

売り始めたばかりの土地で交渉しても意味はありません。

ただ、1年以上売れ残っている物件なら、固定資産税などの税金を嫌がって条件を外してくれることがよくあります。

たとえ条件を外してくれなくても値引きをしてくれる可能性が大きいので、交渉する価値は十分にあります。

2 上乗せした金額で交渉し外す

土地を建築条件付きで売り出す理由は「利益が大きい」から。

つまり、建築利益を上乗せした価格で交渉をすれば、条件を外してくれることが多くなっています。

建築条件を外すためには、「土地価格の1割程度を上乗せした値段で交渉するとよい」と言われています。

3 他のハウスメーカーに交渉を頼む

もし建てたいハウスメーカーが決まっているなら、住宅メーカーの営業担当に交渉してもらうのも手。

営業担当は交渉に慣れているので、素人の私達が交渉するより効果的。

営業担当は土地の相場もよく知っているので、価格交渉で足元を見られることも少なくなります。

POINT
建築条件が外れるかどうかは売主しだい。売主にメリットを見せて交渉することが大切です。

建築条件付きの場合って、お金の流れはどうなるのかしら…

建築条件付き土地は「住宅ローンの支払い時期」も違う

住宅 補助金

注文住宅の場合、土地と住宅を合わせて4回に分けての支払いが一般的。

注文住宅の支払い方
  1. 土地代
  2. 工事着手金(建築費の1/3)
  3. 上棟金(建築費の1/3)
  4. 最終金(建築費の1/3)

ただ、建築条件付きの場合、土地の販売と家の建築が同じ会社(グループ会社)であることが多いので、3回に分けて支払うのが一般的です。

「建築条件付き」の支払い方
  1. 手付金(土地の売買契約のときに5%~10%程度)
  2. 着手金(建築工事請負契約のときに建築費の10%~20%程度)
  3. 引き渡し時に、残金を一括払い

あくまで一般的な支払われ方で、上のケースに当てはまらない場合もあります。

2 つなぎ融資が必要ない場合も

家が完成するまでの資金が足りなくなった場合は、「つなぎ融資」を受ける必要があります。

つなぎ融資とは…

つなぎ融資とは、家を建てるのに必要なお金を一時的に建て替えるローンのこと。

「住宅ローン」は家が完成してからでないと借りることはできず、「つなぎ融資」の方が利息が高いのが特徴です。

ただし、建築条件付きの場合、お金の大部分を支払うのは家が完成した引渡し時。

土地と工事費の手付金さえ自己資金で払っておけば、つなぎ融資の必要性がなくなります。

POINT
建築条件付きの場合、土地と建物をセットで取引することになるので支払いにゆとりが生まれます。

【まとめ】「建築条件付き」と「注文住宅」の違い

家

建築条件付き土地の特徴をまとめます。

POINT

  1. 「仲介手数料」でトラブルになることが特に多い
  2. 契約の条件によっては違法になってしまう可能性がある
  3. 建築契約を結ぶ前なら、「白紙解除」をすることができる
  4. 土地代は安いが、総額で考えると相場より高くなる場合も
  5. 交渉次第で、建築条件を外すことは十分に可能

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

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