【建築条件付き土地のメリット・デメリット】解除で土地のみでも可能？

「建築条件付き土地って、買ってもいいの…」

「土地だけ買うことって、できるのかしら…」

土地探しをしていると「建築条件付きの土地」を紹介されることが多くあります。

でも、建築条件付きの土地を買うのってなんとなく不安がありませんか？

建築条件付きの土地を安心して買うために知って欲しいことは４つ。

後悔しないためにも、建築条件付き土地のメリット・デメリットはしっかり把握しておくことが大切です。

「建築条件付きってトラブルになるから気をつけて！」って言われたけど、本当かしら…

建築条件付き土地のトラブル

「建築条件付きの土地」を買われた方のなかには、トラブルに発展するケースが報告されています。

よくあるトラブル例は下の２つなので、特に注意してください。

打ち合わせする時間が短すぎる…

設計士さんとじっくり打ち合わせをして間取りを決めたかったのに、打ち合わせの期間はわずか３か月。

「３か月を過ぎると契約が白紙になりますよ」と言われて、気になる点を残したまま家を建てることになってしまいました…。

思ったような間取りや設備が付けられない…

建売じゃないんだから、自分だけの注文住宅が建てられると思ったのに、実際には、数パターンの中から選べるだけ。

自分の希望する間取りや設備を伝えたのですが、建築業者から「それはできません」と言われ、契約を解除することに。

ところが、「建物の請負契約を結んでいるので、違約金が必要になります」と返答され、どうしようもありませんでした。

トラブルになるのは避けたいわね！そもそも建築条件付き土地って、どういうことなの？

建築条件付き土地とは？

メリット・デメリットを知るためには、「建築条件付き土地」が何かを知る必要があります。

「建築条件付土地」とは、自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者（建設業者）との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地

引用：公益社団法人「首都圏不動産構成取引協議会」

つまり、

建築条件付きの土地とは、「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てることになる土地」のこと。

逆の書き方をすると、

「一定期間内に、指定する業者で建物の契約を結ばないと、契約が白紙解除になる」ということでもあります。

建築条件付き土地取引の流れ

建築条件付きの土地を買うときの一般的な流れは、次の通りです。

建売住宅との違い

「建売住宅」と「建築条件付き土地」の最大の違いは、『あなたが住宅の設計へ関われるかどうか』です。

建築条件付きの法的根拠はなし？

「建築条件付きの土地」は一般的な取引手法ですが、法律的には十分に検討されているとは言えません。

建物と土地を抱き合わせて販売しているので、建築条件が不明確だったり、広告内容にウソがあったりした場合は、独占禁止法に抵触する可能性が出てきます。

建築条件の付いている土地ってステキなところが多いんだけど、どんな特徴があるのかしら…

【建築条件付きの土地】４つのメリット

建築条件付きの土地はトラブルもありますが、魅力的なメリットもあります。

１　立地条件のよい土地が多い

注文住宅を建てようと土地を探してみても、よい土地と巡り合うことはなかなか難しいのが現実。

というのも、不動産業者は土地情報に常に目を光らせていて、立地のよい土地はすぐに押さえられてしまいます。

不動産業者としては、土地だけをよりも建物を建てて売った方が利益になるので、立地のよい土地ほど

として売りに出されることに。

つまり、建築条件を付けてまで売り出すということは、それだけ売れる自信がある好条件の土地だと言えます。

２　土地が相場より安く手に入る

本来、不動産業者は土地の仲介手数料で利益を出しています。

ただ、建築条件付き土地の場合、土地と家の両方から利益を得ることができるので、土地の価格自体は割安な場合がほとんど。

しかも、家の建築費で儲けを出すことができる分、値引きされる可能性も高くなっています。

３　建売住宅より間取りや設備を自由に決めることができる

先ほど書いたように、建売住宅の場合、建築確認が終わっている状態なので、原則間取りの変更はできません。

建築条件付き土地の場合、後で建物の建築請負契約を結ぶので、基本的には自由に間取りやプランを決めることができます。

また、建売の場合、建築の様子を直接確認することはできませんが、建築条件付きの場合、建物の工事を直接目で見ることができるので、欠陥住宅になる可能性も低くなります。

４　参考プランがあるので総額が分かりやすい

注文住宅を建てるようとすると、夢がふくらみ、どうしても予算オーバーしてしまいがち。

建築条件付きの場合、「参考プラン」があり、建築費用がだいたい決まってくるので、資金計画が立てやすくなっています。

建築条件付き土地を購入した場合、参考プランをもとに打ち合わせを進めていくので、打ち合わせがスムーズに進むメリットもあります。

【建築条件付きの土地】４つのデメリット

建築条件付きの土地を買うときに知っておきたいデメリットは４つです。

１　ハウスメーカーを自由に選べない

「家づくりはハウスメーカー選びで決まる」と言われています。

注文住宅を建てるメリットは、自由に間取りや設備を決められることにありますが、ハウスメーカーによって得手・不得手があります。

ハウスメーカーは、あなたが建てたい家をイメージした上で決めるモノ。

建築条件で指定されたハウスメーカーが、あなたの理想とする家づくりをしてくれるとは限りません。

関連　【ハウスメーカー選び方の決め手】大手と工務店の違いと比較

２　契約までの期間が決まっている

建築条件付きの土地を買うと、一定期間内に建物の請負契約を結ばないといけません。

ほとんどの場合、一定期間とは３か月。

間取りや設備の打ち合わせを３か月以内に行うのはかなり難しく、家づくりにこだわりたい方には、十分な期間とは言えません。

３　注文住宅ほど自由に設計できない場合がある

３か月でプランを確定するためには、ある程度、設計士に任せたプランにする必要があります。

設計士があらかじめ考えたプランは決して悪いモノではありませんが、建売住宅のような間取りになることも珍しくありません。

４　建築費まで合わせた総額だと高い場合がある

建築条件付きの土地は相場よりも安い場合がほとんどですが、家の建築費まで合わせた総額で考えると高くなるケースがあります。

というも、建築条件付きだとハウスメーカーが自動的に決まるので、競争原理が働かず、建物での値引きになかなか応じてくれません。

なかには、土地の値段を下げた分を、家の工事費に上乗せしようとする業者も…。

また、プランが決まっているので、プラン外の設備や間取りにしようとすると、追加費用が発生することがあります。

建築条件付きでも、土地だけを購入できるって本当なの…

建築条件付きで土地だけを購入する方法

建築条件付きの土地を見ていて、「土地は魅力的だけど、ハウスメーカーがいまいち…」なんてことはありませんか？

「建築条件付きだからどうしようもない」なんてもったいない！

条件によっては、土地だけを購入することは十分に可能。

建築条件を外してもらうために知っておきたいポイントは４つです。

１　建築条件をつける理由

本来、土地に建築条件をつけると、買い手が少なくなるので、土地は売りにくくなるモノ。

売りにくくなるのに、不動産会社が土地に建築条件をつける理由は、「建築条件をつけた方が、利益が大きくなる」から。

などが、建設条件をつける大きな理由。

２　ハウスメーカーが売り主の場合、建築条件は外れない

建築条件付きのなかには、ハウスメーカー自体が売り主の場合もあります。

ハウスメーカーは土地ではなく、家を建ててもらうことで利益を出そうとするので、建築条件を外すことは不可能だと言えます。

３　上乗せした金額で交渉する

土地を建築条件付きで売り出す理由は、利益が大きいから。

つまり、建築条件を外すためには、建築条件以上の利益を上乗せした価格で交渉をすることが必要です。

また、長い間買い手がつかない土地も、不動産屋が利益を出すために、建築条件が外すことが多くなっています。

逆に、売り出し始めたばかりの土地で建築条件が外れることはほとんどありません。

４　ハウスメーカーの営業さんに交渉を頼む

建築条件を外そうと価格交渉するとしても、私たちシロウトではうまくいかず、法外な値段を求められるケースも。

もし、建てたいハウスメーカーが決まっているなら、住宅メーカーの営業担当に交渉してもらうのがおススメ。

ハウスメーカーの営業さんは土地の相場をよく知っているので、価格交渉で足元を見られることが少なくなります。

契約を解除した場合どうなるの？何かお金を取られたりするのかしら…

建築条件付きで解除する場合の注意点

建築条件付きの土地を買っても、条件が整わず契約を解除する場合もあります。

よくあるのが、

上の２つのように、建物の契約を結ばないと土地の契約も白紙解除になります。

白紙解除なので、すでに支払っている手付金や契約金は全額返金されますし、違約金などを支払う必要もありません。

工事請負契約を結んだ場合は注意

なかには、土地と建物の契約を同時に求めてくる業者もいますが、注意してください。

工事請負契約を結んでしまうと白紙条項がなくなるので、手付金が戻ってこないばかりか、損害金が発生する場合があります。

建築条件付きの場合って、お金の流れはどうなるのかしら…

【建築条件付き土地】「住宅ローン」や「つなぎ融資」の注意点

家を建てるには、何千万もの資金が必要になります。

建築条件付き土地の場合、注文住宅を建てる場合とお金の流れが違うので、次の２つことに注意が必要です。

１　お金の支払い方の違い

通常、注文住宅を建てようとする場合、土地と住宅を合わせて４回の支払いが必要です。

ただし、建築条件付きの場合、土地の販売と家の建築が同じ会社（グループ会社）であることが多いので、３回に分けて支払うことになります。

２　つなぎ融資が必要ない場合も

住宅ローンは本来、家が完成してからでないと借りることはできません。

家が完成するまでに資金が足りなくなった場合は、「つなぎ融資」を受ける必要があります。

ただし、建築条件付きの場合、お金の大部分を支払うのは家が完成した引渡し時。

土地と工事費の手付金さえ自己資金で払っておけば、残りのお金は住宅ローンを利用することができるので、つなぎ融資の必要性がなくなります。

【建築条件付き土地のメリット・デメリット】まとめ

建築条件付き土地の特徴をまとめます。

建築条件付きの土地を買うということは、土地を選ぶというより、家を買うとイメージした方が正解かもしれませんね。

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関連　【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは？資料請求で分かる５つのメリット・デメリット

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