【建築条件付き土地のメリット・デメリット】解除で土地のみでも可能?

「建築条件付き土地って、買ってもいいの…」

「土地だけ買うことって、できるのかしら…」

土地探しをしていると「建築条件付きの土地」を紹介されることが多くあります。

でも、建築条件付きの土地を買うのってなんとなく不安がありませんか?

建築条件付きの土地を安心して買うために知って欲しいことは4つ。

POINT

  1. 建築条件付きの土地にはトラブルが多い
  2. 土地だけを購入することもできる
  3. 契約を解除すると白紙解除になる
  4. 住宅ローンやつなぎ融資でお得になる

後悔しないためにも、建築条件付き土地のメリット・デメリットはしっかり把握しておくことが大切です。

「建築条件付きってトラブルになるから気をつけて!」って言われたけど、本当かしら…

建築条件付き土地のトラブル

トラブル デメリット

「建築条件付きの土地」を買われた方のなかには、トラブルに発展するケースが報告されています。

よくあるトラブル例は下の2つなので、特に注意してください。

 

打ち合わせする時間が短すぎる…

設計士さんとじっくり打ち合わせをして間取りを決めたかったのに、打ち合わせの期間はわずか3か月。

「3か月を過ぎると契約が白紙になりますよ」と言われて、気になる点を残したまま家を建てることになってしまいました…。

 

思ったような間取りや設備が付けられない…

建売じゃないんだから、自分だけの注文住宅が建てられると思ったのに、実際には、数パターンの中から選べるだけ。

自分の希望する間取りや設備を伝えたのですが、建築業者から「それはできません」と言われ、契約を解除することに。

ところが、「建物の請負契約を結んでいるので、違約金が必要になります」と返答され、どうしようもありませんでした。

POINT
注文住宅のように自由に設計できるとは限らない。どこまで自分の意見が反映できるかを確認しておかないとトラブルになりやすい。

トラブルになるのは避けたいわね!そもそも建築条件付き土地って、どういうことなの?

建築条件付き土地とは?

チェック

メリット・デメリットを知るためには、「建築条件付き土地」が何かを知る必要があります。

「建築条件付土地」とは、自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者(建設業者)との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地

引用:公益社団法人「首都圏不動産構成取引協議会」

つまり、

建築条件付きの土地とは、「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てることになる土地」のこと。

逆の書き方をすると、

「一定期間内に、指定する業者で建物の契約を結ばないと、契約が白紙解除になる」ということでもあります。

建築条件付き土地取引の流れ

建築条件付きの土地を買うときの一般的な流れは、次の通りです。

  1. 土地の売買契約を結ぶ
  2. 間取りや設備など、建物プランの打ち合わせをして、設計図を決める
  3. 建物についての工事請負契約を結ぶ

建売住宅との違い

「建売住宅」と「建築条件付き土地」の最大の違いは、『あなたが住宅の設計へ関われるかどうか』です。

  • 建売住宅:業者が建築確認を受けている状態なので、設計変更は原則不可能
  • 建築条件付き:建物については請負契約なので、業者が最終的な設計を決めることはできない

建築条件付きの法的根拠はなし?

「建築条件付きの土地」は一般的な取引手法ですが、法律的には十分に検討されているとは言えません。

建物と土地を抱き合わせて販売しているので、建築条件が不明確だったり、広告内容にウソがあったりした場合は、独占禁止法に抵触する可能性が出てきます。

POINT

  • 土地を購入しても、建物の契約を結んでいることにはならない
  • 建物の設計は、あなた(買い主)に決める権利がある
建築条件の付いている土地ってステキなところが多いんだけど、どんな特徴があるのかしら…

【建築条件付きの土地】4つのメリット

メリット

建築条件付きの土地はトラブルもありますが、魅力的なメリットもあります。

  1. 立地条件のよい土地が多い
  2. 土地が相場より安く手に入る
  3. 建売住宅より間取りが自由に決められる
  4. 参考プランがあるので総額が分かりやすい

1 立地条件のよい土地が多い

注文住宅を建てようと土地を探してみても、よい土地と巡り合うことはなかなか難しいのが現実。

というのも、不動産業者は土地情報に常に目を光らせていて、立地のよい土地はすぐに押さえられてしまいます。

不動産業者としては、土地だけをよりも建物を建てて売った方が利益になるので、立地のよい土地ほど

  • 建売住宅用地
  • 建築条件付き
  • マンション用地

として売りに出されることに。

つまり、建築条件を付けてまで売り出すということは、それだけ売れる自信がある好条件の土地だと言えます。

2 土地が相場より安く手に入る

本来、不動産業者は土地の仲介手数料で利益を出しています。

ただ、建築条件付き土地の場合、土地と家の両方から利益を得ることができるので、土地の価格自体は割安な場合がほとんど。

しかも、家の建築費で儲けを出すことができる分、値引きされる可能性も高くなっています。

私も一条工務店の建築条件付きの土地を見に行きましたが、実際の相場に比べて坪単価が3万円以上安く驚きました。

関連 一条工務店【分譲地住宅】5つのデメリット!土地探しでの注意は?

3 建売住宅より間取りや設備を自由に決めることができる

先ほど書いたように、建売住宅の場合、建築確認が終わっている状態なので、原則間取りの変更はできません。

建築条件付き土地の場合、後で建物の建築請負契約を結ぶので、基本的には自由に間取りやプランを決めることができます。

また、建売の場合、建築の様子を直接確認することはできませんが、建築条件付きの場合、建物の工事を直接目で見ることができるので、欠陥住宅になる可能性も低くなります。

デメリットで詳しく書きますが、注文住宅のように自由に間取りやプランを決めることはできません。「自分だけのオリジナルな家が建てられる」とうたっている販売業者には注意してください。

4 参考プランがあるので総額が分かりやすい

注文住宅を建てるようとすると、夢がふくらみ、どうしても予算オーバーしてしまいがち。

建築条件付きの場合、「参考プラン」があり、建築費用がだいたい決まってくるので、資金計画が立てやすくなっています。

参考プランとは…

土地に建採物を建てる場合、どのくらいの広さの建物が建築可能で、どのくらいの費用がかかるかの目安を示したモノ

建築条件付き土地を購入した場合、参考プランをもとに打ち合わせを進めていくので、打ち合わせがスムーズに進むメリットもあります。

【建築条件付きの土地】4つのデメリット

悩む

建築条件付きの土地を買うときに知っておきたいデメリットは4つです。

  1. ハウスメーカーを自由に選べない
  2. 注文住宅ほど自由に設計できない場合がある
  3. 契約までの期間が決まっている
  4. 値引きがされにくいので、総額だと高い場合がある

1 ハウスメーカーを自由に選べない

「家づくりはハウスメーカー選びで決まる」と言われています。

注文住宅を建てるメリットは、自由に間取りや設備を決められることにありますが、ハウスメーカーによって得手・不得手があります。

  • 木造か鉄骨か?
  • 採用できる設備は?
  • 家の性能は?

ハウスメーカーは、あなたが建てたい家をイメージした上で決めるモノ。

建築条件で指定されたハウスメーカーが、あなたの理想とする家づくりをしてくれるとは限りません。

関連 【ハウスメーカー選び方の決め手】大手と工務店の違いと比較

2 契約までの期間が決まっている

建築条件付きの土地を買うと、一定期間内に建物の請負契約を結ばないといけません。

ほとんどの場合、一定期間とは3か月。

間取りや設備の打ち合わせを3か月以内に行うのはかなり難しく、家づくりにこだわりたい方には、十分な期間とは言えません。

3 注文住宅ほど自由に設計できない場合がある

3か月でプランを確定するためには、ある程度、設計士に任せたプランにする必要があります。

設計士があらかじめ考えたプランは決して悪いモノではありませんが、建売住宅のような間取りになることも珍しくありません。

どの程度プランを変更できるかは指定されたハウスメーカー次第ですが、「地下室を造りたい」など特殊な間取りを実現することは不可能だと思ってください。 

4 建築費まで合わせた総額だと高い場合がある

建築条件付きの土地は相場よりも安い場合がほとんどですが、家の建築費まで合わせた総額で考えると高くなるケースがあります。

というも、建築条件付きだとハウスメーカーが自動的に決まるので、競争原理が働かず、建物での値引きになかなか応じてくれません。

なかには、土地の値段を下げた分を、家の工事費に上乗せしようとする業者も…。

また、プランが決まっているので、プラン外の設備や間取りにしようとすると、追加費用が発生することがあります。

指定されているハウスメーカーが悪質な場合、基本プランを少し変更するだけで法外な工事費用を請求されたり、間取りの提案さえしてくれないといったトラブルも報告されています

POINT
建築条件付きの土地を買う場合は、土地の条件だけでなく、指定されたハウスメーカーの特徴もチェックした上で買うことが大切です。

建築条件付きでも、土地だけを購入できるって本当なの…

建築条件付きで土地だけを購入する方法

握手

建築条件付きの土地を見ていて、「土地は魅力的だけど、ハウスメーカーがいまいち…」なんてことはありませんか?

「建築条件付きだからどうしようもない」なんてもったいない!

条件によっては、土地だけを購入することは十分に可能。

建築条件を外してもらうために知っておきたいポイントは4つです。

  1. 建築条件を付ける理由
  2. ハウスメーカーが売り主の場合は不可能
  3. 上乗せした金額で交渉する
  4. ハウスメーカーの営業さんに交渉を頼む

1 建築条件をつける理由

本来、土地に建築条件をつけると、買い手が少なくなるので、土地は売りにくくなるモノ。

売りにくくなるのに、不動産会社が土地に建築条件をつける理由は、「建築条件をつけた方が、利益が大きくなる」から。

  • 指定されたハウスメーカーが不動産会社と関係(系列など)している
  • 建設条件を付けることでマージンなどの利益がある

などが、建設条件をつける大きな理由。

POINT
不動産会社が建築条件を外す方が利益が大きくなると考えれば、土地だけを購入することが可能になります

2 ハウスメーカーが売り主の場合、建築条件は外れない

建築条件付きのなかには、ハウスメーカー自体が売り主の場合もあります。

ハウスメーカーは土地ではなく、家を建ててもらうことで利益を出そうとするので、建築条件を外すことは不可能だと言えます。

3 上乗せした金額で交渉する

土地を建築条件付きで売り出す理由は、利益が大きいから。

つまり、建築条件を外すためには、建築条件以上の利益を上乗せした価格で交渉をすることが必要です。

また、長い間買い手がつかない土地も、不動産屋が利益を出すために、建築条件が外すことが多くなっています。

逆に、売り出し始めたばかりの土地で建築条件が外れることはほとんどありません。

建築条件を外すためには、「土地の価格の1割程度を上乗せした価格で交渉するとよい」と言われていますが、ケースによって様々。不動産屋に足元を見られないように交渉することが大切です。

4 ハウスメーカーの営業さんに交渉を頼む

建築条件を外そうと価格交渉するとしても、私たちシロウトではうまくいかず、法外な値段を求められるケースも。

もし、建てたいハウスメーカーが決まっているなら、住宅メーカーの営業担当に交渉してもらうのがおススメ。

ハウスメーカーの営業さんは土地の相場をよく知っているので、価格交渉で足元を見られることが少なくなります。

POINT
建築条件が外れるかどうかは売り主しだい。交渉次第で外れることもあるが、無料で外れることはほぼありえません。

契約を解除した場合どうなるの?何かお金を取られたりするのかしら…

建築条件付きで解除する場合の注意点

契約

建築条件付きの土地を買っても、条件が整わず契約を解除する場合もあります。

よくあるのが、

  • 指定されたハウスメーカーが気に入らず、工事請負契約を結ばなかった
  • プランの打ち合わせがうまくいかず、3カ月の一定期間を過ぎてしまった

上の2つのように、建物の契約を結ばないと土地の契約も白紙解除になります。

白紙解除なので、すでに支払っている手付金や契約金は全額返金されますし、違約金などを支払う必要もありません。

工事請負契約を結んだ場合は注意

なかには、土地と建物の契約を同時に求めてくる業者もいますが、注意してください。

工事請負契約を結んでしまうと白紙条項がなくなるので、手付金が戻ってこないばかりか、損害金が発生する場合があります。

  • 発注した部材や設備の費用
  • 大工さんや工事関係者の人件費 など

POINT
建物の契約は慎重に。契約をせかす業者には注意が必要です。

建築条件付きの場合って、お金の流れはどうなるのかしら…

【建築条件付き土地】「住宅ローン」や「つなぎ融資」の注意点

住宅ローン

家を建てるには、何千万もの資金が必要になります。

建築条件付き土地の場合、注文住宅を建てる場合とお金の流れが違うので、次の2つことに注意が必要です。

  1. お金の支払い方の違い
  2. つなぎ融資が必要ない場合も

1 お金の支払い方の違い

通常、注文住宅を建てようとする場合、土地と住宅を合わせて4回の支払いが必要です。

  1. 土地代
  2. 工事着手金(建築費の1/3)
  3. 上棟金(建築費の1/3)
  4. 最終金(建築費の1/3)

ただし、建築条件付きの場合、土地の販売と家の建築が同じ会社(グループ会社)であることが多いので、3回に分けて支払うことになります。

  1. 手付金(土地の売買契約のときに5%~10%程度)
  2. 着手金(建築工事請負契約のときに建築費の10%~20%程度)
  3. 引き渡し時に、残金を一括払い

2 つなぎ融資が必要ない場合も

住宅ローンは本来、家が完成してからでないと借りることはできません。

家が完成するまでに資金が足りなくなった場合は、「つなぎ融資」を受ける必要があります。

つなぎ融資とは…

つなぎ融資とは、家を建てるのに必要なお金を一時的に建て替えるローンのこと。住宅ローンより比べて利息が高いのが特徴です。

ただし、建築条件付きの場合、お金の大部分を支払うのは家が完成した引渡し時。

土地と工事費の手付金さえ自己資金で払っておけば、残りのお金は住宅ローンを利用することができるので、つなぎ融資の必要性がなくなります。

POINT
建築条件付きの場合、土地と建物をセットで取引することになるので、住宅ローンを利用することができ、お得です。

あくまで一般的な支払われ方で、上のケースに当てはまらない場合もあります。必ず建築業者に確認してください。

【建築条件付き土地のメリット・デメリット】まとめ

建築条件付き土地の特徴をまとめます。

POINT

  • 注文住宅のように自由に設計できず、トラブルになることがある
  • お金はかかるが、土地だけを購入することもできる
  • 建物の契約を結ぶ前なら、白紙解除できる
  • 「つなぎ融資」を利用しなくていいので、「住宅ローン」はお得

建築条件付きの土地を買うということは、土地を選ぶというより、家を買うとイメージした方が正解かもしれませんね。

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関連 【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは?資料請求で分かる5つのメリット・デメリット

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