これで安心!実際の土地売買契約と手付金に関する7つの注意点

契約

「家造りの第1歩を踏み出しました」

契約って言われてると、何か不安になりませんか?

特に大きな金額の動く土地との契約なら尚更です。

しかも、私は造成前という特殊な土地と契約していましました。

造成前の土地と契約する心配な事

私が契約した土地は、まだ造成中です。造成前は、田んぼの状態でした。

造成中の土地と契約を結ぶのは、やはり不安です。どんな土地になるか分かりませんからね。

中でも、一番心配しているのが地盤です。

造成前は田んぼなので、地盤が緩い可能性が大です。地盤が緩いと、せっかくの家が地震で倒壊なんてことになりかねません。

地盤のこともあって、私はハウスメーカーに一条工務店を選びました。耐震性へのこだわりで有名な一条工務店です。

土地の売買でお世話になる不動産屋さんも「一条工務店の地盤調査が一番しつこいのでイヤ!」と褒めていました(笑)。

一条工務店の地盤へのこだわりは、公式HPを参考にしてください。

参考 地盤調査|I-HEAD構法[耐震性能]|耐震住宅を支える一条工務店

基礎はしっかり施工してくれるはずですが、基礎代が高くなることが予想されます。

関連 改良費用は100万円!一条工務店の地盤調査報告書で分かるベタ基礎判定

基礎代を抑えるためにも、契約する不動産屋さんには、造成をしっかりしてもらわないといけません。

土地代だけでなく後々の費用も心配で、契約には細心の注意を払いました。

土地(不動産)売買契約を結ぶ時に知っておきたいこと

契約

1 契約は自己責任契約

不動産契約は、法律違反などの問題がない限りは自由に行えます。

自由に行えるということは、契約は自己責任で結ぶということです。

消費者を保護するために一定の法律はありますが、すべてをカバーすることは不可能です。

もし、重要な契約条件が不明確だと、契約後のトラブルにつながってしまいます。

契約書に明記されていないトラブルは、法律に従って、協議の上で決定することになります。

2 不動産業者との契約の場合は、内容を制限される

私と同じようにほとんどの人が、不動産業者と契約を結ぶことになると思います。

不動産業者は、不動産取引の専門家です。

素人である私達を保護するために、法律(宅地建物取引業法)により、契約内容に制限が設けられます。

詳しい制限内容については、次のサイトに分かりやすく載っています。

参考 売り主が宅地建物取引業者である場合の規制

3 消費者契約法で守られる

不動産の売買契約も消費者契約法の対象となります。

消費者を守るために、特別なルールが定められていて、一方的に不利益な内容は無効になる場合があります。

POINT

3つの内容を図で表すとこんなイメージになります。

契約イメージ

出典:不動産ジャパン

土地契約で大切な重要事項説明書

重要事項説明書

契約を結ぶ前には、必ず重要事項説明書が渡されます。

重要事項説明書

「購入する物件」と「売買契約の条件」についての細かい(しかし大切な)事項の説明が書かれた書類のこと 

購入後に後悔しないためには、重要事項の説明はきちんと確認する必要があります。

重要事項説明書で確認すべき7つの注意点

チェック

重要事項説明書の中で、確認する必要があるポイントは7個です。

  1. 物件について
  2. 法令上の制限について
  3. インフラが整備されているか
  4. 敷地の状態について
  5. 土地代以外にどんな費用がかかるのか
  6. 契約解除について
  7. 承認事項について

1 物件について

パンフレットと実際の面積に違いはないか確認する必要があります。

抵当権が消えて、完全な所有権を得ることも大事です。

2 法令上の制限について

土地の利用に制限がある場合があります。

予定している建物は建てられるか確認することが大事です。

私の場合、一条公務店で家を建てるのに、住宅が建てられない区域に指定されていれば最悪です。

3 インフラが整備されているか

インフラの整備について確認しなければならないのは3つです。

  • 下水をどのように処理するか
  • いつまでに誰が整備し、工事費負担があるか
  • 負担金がある場合は、何にいくら必要か

私が購入しようとしている土地は、造成前なので、現時点で飲用水などのインフラが整備されていません。

私のように造成前だと、絶対に確認しなければならないポイントです。

4 敷地の状態について

道路からの高さ、傾斜の有無、排水施設の状態などです。

傾斜があると、基礎工事にお金がかかり、酷い場合には土地を造成し直す事態になりかねません。

5 土地代以外にどんな費用がいるのか

契約を結ぶ時には、一時金として手付金を払う必要があります。

手付金は、土地代の5~10%が目安です。

6 契約解除について

ローンが組めずにお金が支払うことができない事態も考えられます。

ちなみに、「予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合は、ペナルティなしに契約を解除できる」というローン特約という物があります。

契約を解除する事態になると、違約金が発生する可能性があります。

7 承認事項について

工場や墓地などの周辺の施設についての確認や生活上のルールについての確認があります(例えば、「周りの空き地に高い建物が建つ計画はないか」など)。

私の場合は、家の工事の時間帯や自治会への加入についての承認事項がありました。

手付金について

重要事項の説明を受け、契約内容にについて合意したら、売買契約が結ばれます。

手付金は家や土地、マンションなどの不動産売買契約締結時に必ず必要となるお金です。

一般的には、契約締結時に手付金、そして実際の物件引渡しの際に残りの残金、とする流れが最も多くなっています。

契約を解約した場合

気になるのは契約を解約した場合ですが、原則返還されません。

手付金を放棄することで、契約を解除することになります。

売り主(不動産業者)が契約を解除した場合は、手付金の2倍が返還されることになっています。

出典:不動産売却バイブル

つまり、手付金を払うことで、簡単に契約が解除できないようになっています。

手付金の相場

法律上は2割以内と定められていますが、実際の相場は土地代の5~10%です。

通常、現金で支払います(よほど高額になれば振り込む場合もあります)。

ちなみに、私の手付金は70万円。70万円を現金で持ったことがなかったので、めちゃくちゃ緊張しました。

手付金は、後で土地代金の一部に充てられるます。

何度も言いますが、最終的に契約は「自己責任」で締結するものです。

後でトラブルにならないために何よりも大切なのは、不動産業者が信頼できるかどうかです。

私は不動産のやりとりをする中で、信頼できる業者だと判断し契約をしました。

土地情報の公開

造成前の状態で契約した私の土地情報を公開します。

土地の図面を公開

私の契約したの土地の大きさは60坪です。完成したら下の図面のようになります。

土地図面

土地の値段を公開

坪単価は24万円です。つまり、我が家の土地代は

24万×60坪=1440万

最初の予算は1000万円だったので、完全な予算オーバーです。

しかし、私が探し求めた条件にピッタリの土地になる予定なので、迷わず契約しました。

 

手付金として70万円を払っているので、後で残り1370万円を払わないといけません。

しかも土地代以外にも諸費用かかってくるので、1370万円より多くの金額を用意する必要があります。

まとめ

造成中の土地と契約する人なんて滅多にいないんじゃないでしょうか?

私も、できれば土地が完成してから契約を結びたかったのが本音です。

でも、完成を待つ間に土地が売れる可能性があります。

自分たちの条件に合う土地が出たら、すぐに押さえるべきです。条件の良い土地ほど早く売れますよ!

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