「40坪の家を建てると、どれくらいの固定資産税になるの…」
「平屋にすると税金が高くなるって、本当なのかしら…」
家を建てる時に注意したい税金が「固定資産税」。
というのも、建て方を工夫するだけで、固定資産税を20万円以上安くすることも可能だからです。
建坪40坪の固定資産税について、あなたに伝えたいことは３つ。
POINT
- 税金を安くしたいなら、「床面積36坪以下」・「土地60坪以下」がおススメ
- 住友林業や一条工務店の平屋を選ぶと、固定資産税は高くなる
- ３年に一度見直されるので、金額の変動には要注意
ただ、家の建て方を間違えてしまい、優遇措置が受けられない方がいるのも事実…。
住宅メーカーが教えない、固定資産税の真実に迫っていくことにします。
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30坪・35坪・40坪の固定資産税とは
家だけでなく、不動産を所有するとかかってくる税金が「固定資産税」。
固定資産税とは、毎年１月１日に土地や建物の所有者にかける税金のこと。
住宅のある自治体が課税の主体となっているので、実際の徴収業務を行うのは「市町村の税務担当部署」。
毎年４月～６月頃に、市町村が「納税通知書」を自宅に送付することになっています。
固定資産税の計算方法
土地や建物の固定資産税は、次のように算定することが決められています。
固定資産税＝固定資産評価額×1.4％（標準税率）
① 固定資産評価額
「固定資産評価額」は、各市町村が『固定資産評価基準』を元に、家や土地の評価額を個別に決めることになっています。
注意して欲しいのは、不動産の購入価格がそのまま評価額にはならないこと。
- 家の評価額は「実勢価格の約50％～60%」
- 土地の評価額は「時価の約70％」
が目安なので、4000万円の家であれば「2000万～25000万円」が評価額になります。
② 固定資産税の税率
税率は自治体が独自に決められることになっていますが、標準税率「1.4％」を採用している所がほとんど。
ただ、財政状況が苦しい市町村では「1.4％」よりも高い税率を課している場合もあるので、詳しくは各市町村に問い合わせて確認してください。
【36坪以上の家は注意】新築の固定資産税は何坪から高くなる？
新築住宅の場合、床面積120㎡の部分までは税率を1/2に軽減してくれます。
| 住宅の種類 | 軽減される期間 |
| 一般的な一戸建て | 新築後３年間 |
| 長期優良住宅 | 新築後５年間 |
| 耐火・準耐火構造の ３階建て以上のマンション・一戸建て |
新築後５年間 |
| 長期優良住宅の ３階建て以上のマンション・一戸建て |
新築後７年間 |
「床面積120㎡」ということは「約36坪」。
つまり、120㎡（36坪）を超える部分については軽減されないので注意してください。
１坪は約3.31㎡。大きさで迷ったら計算サイトを利用するのがおすすめです。
もし、35坪で「評価額2000万円」の家なら
2000万×1.4％×1/2≒14万
になり、毎年14万円前後の固定資産税を払うことになります。
【60坪以上は注意】土地の固定資産税は何坪から上がる？
マイホームの土地についても、住宅と同じように軽減税率が適用されることに。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：評価額×1/6×1.4%
- 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：評価額×1/3×1.4%
「土地200㎡」ということは「約60坪」。
つまり、200㎡（約60坪）を超える部分については軽減が少なくなるので注意してください。
都市計画税の場合は
- 200㎡（約36坪）まで：1/3
- 200㎡以上（床面積の10倍までの部分）：2/3
に軽減されることになっています。
もし、35坪で「評価額1000万円」の土地なら
1000万×1.4％×1/6≒2.3万
になり、毎年２万円ほどの固定資産税を払うことになります。
二世帯住宅は固定資産税がお得？
二世帯住宅を建てた場合は、単世帯住宅の倍の大きさまで減税措置を受けることが可能に。
- 床面積（240㎡以下の部分）：評価額×1.4%×1/2
- 小規模住宅用地（400㎡以下の部分）：評価額×1/6×1.4%
- 一般住宅用地（400㎡を超える部分）：評価額×1/3×1.4%
ただ、優遇措置を受けられるのは「完全分離タイプの二世帯住宅のみ」になっています。
関連 【二世帯住宅の固定資産税はいくら？】完全分離になると誰が払うの？
【固定資産税はいくら？】シミュレーションがおすすめ
建物が大きくなるほど、減額されない部分が増え、固定資産税の計算が難しくなります。
正確な金額を知りたければ、「固定資産税シミュレーション」がおすすめ。
土地や建物の価格を入力するだけで、自動的に計算してくれるので簡単ですよ。
固定資産税だけで考えれば、土地を200㎡（約60坪）以下、家を120㎡（約36坪）以下にするのが効果的です。
住友林業「平屋」の固定資産税はタマホームより高い？
家に高価な住宅設備を導入している場合は、評価額が高くなる傾向に。
新築住宅に入居後（通常だと1～3ヶ月以内）に、固定資産税の評価額を調べるための家屋調査が入る場合があります。
特に次の４つのハウスメーカーは、固定資産税が高くなることで有名です。
- 住友林業：ビッグフレーム構造
- 一条工務店：屋根一体型の太陽光パネル
- 三井ハウス：全館空調
- ヘーベルハウス：ヘーベル板
平屋は税金が高い？
平屋の場合、
- 屋根
- 壁
- 基礎
に多くの資材が使われるので、資産価値が増え、固定資産税も少し高くなる傾向に。
また、二階建てよりも平屋の方が広い土地が必要になるので、税金も高くなることがほとんどです。
資産価値の高い家ほど、固定資産税が上がる可能性が高くなっています。
【建坪40坪】一条工務店の固定資産税を公開
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私がマイホームを建てる時に選んだハウスメーカーは「一条工務店」。
約40坪の２階建てにしましたが、我が家の詳しいデータは次の通りです。
| 住宅シリーズ | i-smart（アイスマート） |
| 延床面積 | 141㎡（約42坪） |
| 建築費用 | 4034万円 |
| 土地 | 198㎡（約60坪） |
| 土地取得費 | 1440万円 |
家を建てた結果、固定資産税の通知書は次のようになっています。
新築から４年間の固定資産税の推移をまとめると、次のようになっています。
| １年目 （平成30年度） |
16万3900円 |
| ２年目 （平成31年度） |
16万3600円 |
| ３年目 （令和２年度） |
16万3600円 |
| ４年目 （令和３年度） |
14万6300円 |
評価額は３年に１度見直されるので、４年目に固定資産税が安くなっていることが分かります。
家の評価額は年数が経つに従って下がってくるので、固定資産税もだんだんと安くなっていきます。
ただ、土地の評価額は「地価」に影響されるので、
- 地価が下がって固定資産税が安くなる
- 地価が上がって固定資産税が高くなる
など、社会情勢や周辺地域の環境によって変動する点には注意してください。
固定資産税は家の建築費に大きく左右されるので、坪単価のチェックは欠かせません。
関連 【2021年】一条工務店の坪単価格を暴露！最新の値段情報は？
【まとめ】建物40坪の固定資産税は割高
注文住宅40坪の特徴をまとめます。
POINT
- 税金を安くしたいなら、「床面積36坪以下」・「土地60坪以下」がおススメ
- 住友林業や一条工務店の平屋を選ぶと、固定資産税は高くなる
- ３年に一度見直されるので、金額の変動には要注意
注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。
ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。
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40坪の大きさだと、どれくらいの固定資産税が必要になるの？