「１区画だけ建売が売れ残っているけど、どうしてなの…」
「売れ残りなら300万円も値引きしてもらえるって、本当なのかしら…」
注文住宅に比べ、お手頃な価格で手に入るのが「建売住宅」。
特に売れ残っている建売住宅になると、500万円以上の値引きに成功することも珍しくありません。
建売住宅の「売れ残り」について、あなたに伝えたいことは３つ。
POINT
- 売れ残りの理由は様々、物件に問題があるとは限らない
- 購入価格が下がる最初のタイミングは「半年後」
- １年を経過すると「中古物件」になるので、大幅値引きも可能になる
ただ、売れ残り物件を購入したために、後悔している人が多いのも事実…。
住宅メーカーが教えない、建売「売れ残り物件」の真実に迫っていくことにします。
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建売住宅が「売れ残り」となる５つの理由
分譲地は綿密な計画の上で建てられているので、どの建売住宅もすぐに「成約済み」になることがほとんど。
ただ、次の５つの理由から１年以上も売れ残ってしまう物件があるのも事実です。
- 相場より価格が高い
- 立地条件や周辺環境が悪い
- 間取りや住宅設備に問題がある
- 住宅ローンの審査落ち
- 売れる順番
１ 相場より価格が高い
「南向き」や「角地」など、他の区画より条件が良い建売住宅は高値に設定されています。
ただ、建売住宅の購入を希望される方は「価格」を１番に意識する場合が多いのが特徴。
条件面が良かったとしても、周辺の相場と比べて割高感が増してしまうと売れ残ってしまうことに…。
特に、周辺でより価格が安い建売住宅が売り出されていると、売れない可能性が高くなっています。
２ 立地条件や周辺環境が悪い
建売住宅は「建物＋土地」で購入することになるので、「立地条件（周辺環境）」が原因で売れ残ることがよくあります。
- 真ん中の区画で、日当たりが極端に悪い
- 大きな道路に面していて、車の騒音が気になる
- すぐ近くに「ゴミ捨て場」がある
- 山崩れや水没など、災害リスクが高い など
３ 間取りや住宅設備に問題がある
「土地」や「価格」に問題がなければ、
- 使い勝手の「悪い間取り」や「生活動線」になっている
- 住宅設備や外壁が安っぽい
など、住宅内部に原因がある場合がほとんど。
また、建売住宅を希望される方は”まわりに合わせる傾向”があるので、個性的で特徴のある物件は売れ残りやすくなっています。
４ 住宅ローンの審査落ち
たとえ成約したとしても、住宅ローン審査に落ちてしまうと契約が白紙撤回され再販売されることに…。
また、購入者の急な転勤など、やむを得ない事情によって再販売になることもあります。
５ 売れる順番
大規模分譲地の場合、すべての建売住宅が同時に売れる訳ではありません。
順番的にたまたま最後の１件になってしまうことで、「売れ残り物件」のように見えるケースが出てきます。
また、10棟の建売住宅があっても、購入希望者が９名しかいなければ必ず１棟は売れ残ってしまうことに…。
悪い条件がなかったとしても、「売れ残り物件」には疑心暗鬼になってしまうモノ。
「最後の物件」は心理的に購入しずらいので、特別な理由がなくても売れ残ってしまうことがよくあります。
「売れ残り物件」でも理由は様々。営業マンや近所の方に理由を確認した上で購入することが大切です。
関連 【安い建売住宅が恥ずかしい３つの理由】貧乏人に思われて後悔するって本当？
半年売れ残りの建売住宅なら「値引き」が期待できる
建売住宅を販売する大手ビルダーは、完成後半年（３ヶ月）以内の完売を目指しています。
というのも、建売住宅は半年を過ぎると売れる可能性がぐっと下がってしまうから。
新築建売住宅の一般的な販売計画は次の通りです。
新築建売住宅の販売
↓
完成後３か月で、１回目の値下げ
↓
完成後半年で、2回目の値下げ
完成後半年経過した建物住宅では、100～200万円ほど価格が下がることも珍しくありません。
しかも、すでに完成している建売住宅では、値引きしても注文住宅のように仕様（品質）を落とされる心配がないのも大きなメリットです。
新築の建売住宅は値引きなし
新築の建売住宅の場合、基本的に値引きは不可能。
というのも、売れる見込みが高い段階で、わざわざ値引きして利益を減らすような会社はないから。
実際、建売住宅は好立地な場所に建つことが多く、すぐに売り切れてしまうことがほとんど。
たくさんの買い手がつくことが予想される段階で、値下げをするメリットはありません。
半年売れ残っている物件なら、値引き交渉の成功率も格段に上がります。
関連 【パワービルダーランキングの嘘】建売メーカーの注意点とは？
２年・３年経過した建売住宅なら「大幅値引き」も可能
建築してから１年以上売れない建売住宅は、「未入居の中古物件」という扱いになるのがルール。
「新築」としての価値がなくなってしまうので、販売価格も大幅に下がるのが通常です。
しかも、建築後１年が経過すると「不動産取得税」まで販売側にかかってくることに。
土地や建売などの不動産を持っている者に、年１回課せられた地方税のこと。
不動産取得税は、評価額の４％ほどがかかるので、
- 2000万円の建売住宅：８万円
- 3000万円の建売住宅：12万円
- 4000万円の建売住宅：16万円
と、値段の高い建売住宅ほど多くの税金が取られることに。
「ムダに税金を払うぐらいなら…」と、年数が経過した建売住宅ほど大幅な値引きにも応じてくれるようになっています。
建売の値引きの限界は300万？400万？500万円？
ネットには「300万円も値引きしてもらった」などの口コミが見られますが、驚くような額ではありません。
建売住宅の場合、どの住宅メーカーであっても１棟当たりの粗利は700万円ほど。
２年も３年も売れ残るような建売住宅は「負債」と認識されるので、利益度外視でどんどん値段が下がっていくことに。
資金に余裕がない中小の工務店だと、1000万円以上の値引きになることも珍しくありません。
新築から１年以上売れない家は「瑕疵担保責任保険」に注意
１年以上売れない家は「新築」ではなくなるので、「瑕疵担保責任保険」が適用外になってしまいます。
たとえ建築会社が倒産しても、10年間は国による保証が受けられる保険制度のこと。
どれだけ値引きされたしても、保証が受けられないのでは意味がありません。
中古物件を購入する場合は、建築会社の保証制度をチェックした上で購入することが重要です。
中古物件には専用の「既存住宅売買瑕疵保険」もあるので、購入前に加入状況を確認してください。
中古物件では「保証制度の確認」が何よりも重要。金額だけに囚われると、思わぬ落とし穴にはまってしまいます。
関連 建売住宅の寿命は？デメリットは10年後のメンテナンス費用
【まとめ】建売住宅の売れ残りはどうなる？
建売住宅の「売れ残り」についてまとめます。
POINT
- 売れ残りの理由は様々、物件に問題があるとは限らない
- 購入価格が下がる最初のタイミングは「半年後」
- １年を経過すると「中古物件」になるので、大幅値引きも可能になる
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