【2021住宅ローン借り方・返し方得なのはどっち？】をレビュー

【１章】持ち家はお得なのか

年収の８倍と５倍、借入の金額はどっちが正解？

借入額は世帯年収の５倍程度にとどめておくのが理想。

ただ、都市部で住宅を取得するには、年収の５倍以内では厳しいのも現実…。

せめて「６倍」にとどめておくと安心です。

年収の20％と30％、返済負担率はどっちが妥当？

一般的には「返済負担率は25％まで」と言われていますが、ローン以外の費用も考えると「20％以内」が理想的。

「金融機関が貸してくれる金額＝無理なく返せる金額」ではありません。

借入時に25％を超えている人は、どこかで帳尻合わせが必要になる可能性が高くなります。

頭金を「貯めてから買う」「貯める前に買う」どっちが得？

今は金利が低いので、頭金が貯まってなくても、できるだけ早く買う方が得策。

家賃を長く払い続ける方が経済効率は悪くなっています。

購入は「自己資金ゼロ」「預金を投入」正解はどっち？

少なくとも、頭金100万円と諸費用は自己資金で用意しておきたいもの。

というのも、住宅ローン審査では自己資本比率も重要な判断材料。

自己資金が少ない人は「返済が滞るリスクが高い」と判断され、金利が高くなる可能性があります。

諸費用は「ローンで借りる」「自己資金で払う」どっちが利口？

諸費用まで借りると、金利が高くなるだけでなく、融資額が減額される可能性が出てきます。

なかには、保証料を通常の２～４倍も請求されたケースも…。

基本的には「諸費用は自己資金で用意するもの」と考えるのが得策です。

【２章】お金はどこまで借りていいのか

50㎡と55㎡のマンション、買うならどっち？

住宅ローン控除が適用されるのは、専有面積が50㎡以上の住宅です。

ちなみに、登記簿に記載されるのは「内法面積」。

控除を確実に受けるためにも、契約前に登記簿面積をしっかりチェックしておくことが大切です。

「新築マンション」「中古の戸建」ローン審査が通りやすいのは？

中古より新築の方が担保評価が高くなるんで、ローン審査も通りやすくなっています。

また、「新築戸建て」より「新築マンション」の方が担保評価が高くなりやすい傾向に。

中古物件を考えているなら、新築物件を購入するより多めの自己資金を準備しておくと安心です。

「新築マンション」「新築戸建」どっちの諸費用が安い？

新築物件マンションの方が諸費用は低めです。

諸費用を考える時には、「つなぎ融資」にも利息や手数料が必要な点にも注意してください。

「つなぎ融資」を使う・使わない、得なのはどっち？

つなぎ融資の一般的な条件は次の通り。

つなぎ融資は住宅ローンより条件が不利なので、預金があるなら使わないのが得策。

つなぎ融資だけが選択肢ではなく、「住宅ローンの分割実行」や「土地先行融資」を利用する手もあります。

ローンの事前審査を先に受ける？売買契約を結んでおく？

不動産の契約前に「事前審査をする」のが正解。

有利な条件で住宅ローンを組める物件かどうかを知っておくことは、物件選びの重要な指標になります。

【３章】ローンの繰り上げ返済どうする？

いま借りるなら「長期固定金利」「変動金利」どっちが正解？

「固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきか」という問題の正解は、結果論でしか分かりません。

何よりも知って欲しいのは、「史上最低金利の今こそ長期間金利を固定する絶好のチャンス」であるということ。

変動金利を選択する場合は、「借り過ぎ」に注意することが大切です。

変動金利にするなら「都市銀行」「ネット銀行」得なのはどっち？

都市銀行よりもネット銀行の方が変動金利が低いので、金利だけで考えれば「ネット銀行」が有利。

また、ネット銀行は審査が厳しく、手続きに時間がかかるのも問題点。

当初の金利は低くても、数年後に高くなる住宅ローン商品もあるので注意が必要です。

５年ルール＆125％ルールは安心制度？要注意？

「５年ルール」や「125％ルール」の内容は次の通り。

５年ルールや125％ルールがあるおかげで、毎月の返済額が急激に上がることはありません。

ただ、金利が上昇すると元本が減るスピードが遅くなる点には注意してください。

10年の固定金利「A銀行0.69％」「B銀行0.75％」本当に得なのは？

固定金利を選ぶ時には、固定期間終了後の金利優遇に着目することが大切。

同時に、金融機関ごとの店頭金利もチェックすることが欠かせません。

「フラット35」「銀行の35年固定」正解はどっち？

「フラット35」で低い金利の融資を受けるためには、１割以上の自己資金が必要に。

対して、銀行ローンは審査によって決まるので、自己資金がなくても最優遇金利が適用される可能性があります。

銀行ローンと同じように、フラット35にも「団信保険料」が金利に組み込まれるようになっています。

「フラット35S」「銀行の35年固定」どっちが有利？

基本的には「フラット35S」が有利。

「フラット35S」になると、所定の金利から0.25％引いてもらうことが可能です（５年～10年）。

ただ、「フラット35S」の認定を受けるには、設計の段階から一定の検査を受けておく必要が出てきます。

選択23　金融機関は「提携ローン」「プライベートローン」どっちにする？

「提携ローン」は不動産会社が提携してくれ、審査に通りやすいのが特徴。

ただ、提携ローンより金利や諸費用で有利な「プライベートローン」があるのも事実…。

「提携ローン」と「プライベートローン」は必ず比較・検討することが大切です。

選択25　特定疾病の「保障特約つき」「保障特約なし」どっちが得？

保障特約を付けると金利が0.3％上乗せされるので、毎月の返済額は数千円程度高くなります。

保険金支払いが事由が緩和された住宅ローンであれば、特定疾病補償はコストパフォーマンスのいい保険。

ローンの負担をなくすことが目的なら、生命保険で特約を付けるより、住宅ローンの特定疾病保障の方が割安です。

「ローンを借りた金融機関」「別の販売チャンネル」火災保険はどっち？

住宅ローンで借りた金融機関で加入すると、「団体割引」という特典が付きます。

団体割引は他にもありますが、住宅ローン利用者に向けた団体割引の方が割引率が高くなるのが通常。

ただ、火災保険は補償で選ぶことが１番なのに変わりはありません。

借入方法は「夫婦で借入」「単独借入」どっちがいい？

夫婦で住宅ローンを借りれば、倍の金額までローン控除を受けることが可能。

また、夫婦で「すまい給付金」を受け取れる可能性も出てきます。

ただ、「夫婦で借入」のメリットは、夫婦が安定収入で定年まで働く場合に関して。

離婚や万一のことがあった場合は「夫婦で借入」はトラブルの原因にもなりかねません。

夫婦で借入は「連帯債務」「ペアローン」どっちがいい？

「連帯債務」であっても「ペアローン」であっても、双方が返済義務を負うことに変わりはありません。

最も大きな違いは「団体信用保険」の取り扱い方。

連帯債務の夫婦連生団信は補償が手厚いので、万一のことを考えるなら有利です。

【４章】子育てしながらローンは楽に返せるか

メインバンクとそれ以外の銀行、どっちが有利

メインバンクはすでに取引実績があるので、ローン審査に有利。

住宅ローン利用者は銀行の中で最上位の「お客様」に位置づけされるので、様々な特典を受けることもできます。

カード利用の「一括払い」「リボ払い」ローン審査に影響は？

審査されるポイントは次の２つです。

「キャッシング」や「リボ払い」を利用していても、期日にきちんと返済していれば何の問題もありません。

転職したばかり。住宅ローンは借りられる？ムリ？

勤続年数が１年未満であっても、融資をする金融機関は多くなっています。

ただ、住宅ローンの審査は、転職する前の会社に勤務していることが前提。

勤務先が変わると前提条件が大きく変わるので、再審査が必要になってきます。

定年退職して年金暮らし。借り換えはできる？できない？

定年退職した人が借り換えできるかどうかは「年齢」と「年収」次第。

年齢については70歳までなら申し込みが可能。

また、希望する金額を借りるための必要な年収があれば借り換え可能です。

【５章】ローンを借りたら家計の管理はどうすればいいか

「元利均等返済」「元金均等返済」得するのはどっち？

元金の減りが早い「元金均等返済」の方が、総返済額は少なくなります。

ただ、現在の低金利では「元金均等返済」の“うまみ”は減っています。

総返済額を少しでも減らしたいと考えるなら、「元利均等返済」を選び、早めに繰り上げ返済をする方法がおすすめです。

「月々の返済のみ」「ボーナス併用」賢い選択はどっち？

ボーナス返済ないで返済計画を立てるのは堅実ですが、「ボーナス併用」で月々にゆとりが生まれます。

注意すべきは、ボーナスに依存しすぎないこと。

返済方法は途中から「ボーナス併用返済」か「ら月々返済のみ」に変更することも可能です。

「繰り上げ返済」と「預金」どっちを優先する？

教育費の支払い時期の方が早くにやってくるので、流動性・換金性の高い貯蓄が必要です。

ただ、定年後にもローンが残り、完済計画が立てられない人は、教育費溶離も繰り上げ返済が優先に。

教育費については、「奨学金」を利用するのも１つの手段です。

繰り上げ返済は「ちょこちょこ」と「まとめてドカン」どっちが賢い？

「まとめてドカン」より、「ちょこちょこ」と返済する方が利息軽減効果は上。

また、ローン控除期間中であっても繰り上げ返済した方が得になるケースもおおくなっています。

金利の引き下げは交渉できる？できない？

最近は住宅ローンの金利競争が激しいので、金利引き下げ交渉は十分に可能。

タイミングさえ合えば、以前は断られた金利引き下げ交渉でも通る可能性があります。

しかも、金利引き下げ交渉は手数料がほとんどかかりません。