「アイ・フラットって本当にお得なの…」
少しの違いが将来的に大きな差になるのが、住宅ローンの怖いところ。
建築費用が増えれば増えるほど、毎月の返済が重くのしかかってきます。
ちなみに、我が家の建築費用は約4000万円以上！
関連 【真の坪単価格】一条工務店アイスマート40坪を総額いくらで建てたのかi-cubeと比較
4000万円の借金ですから、下手な住宅ローンを選ぶと破産なんて事態にもなりかねません。
少しでも良い条件の住宅ローんはないか探して、たどり着いた結論が一条住宅ローンのi-flatでした。
目次
住宅ローンは2種類に分けられる
住宅ローンがなぜややこしいかと言うと、様々な銀行が色々な種類の住宅ローンの商品を出しているから。
しかし、どんな住宅ローンも変動金利タイプと固定金利タイプ（フラット35）の２種類に分けることができます。
そこで、住宅ローンを４つ視点で見ていきます。
- 変動金利タイプのメリット・デメリット
- 固定金利タイプのメリット・デメリット
- ミックスローンは必ず後悔する
- 10年固定タイプはニセモノ
１ 「変動金利タイプ」のメリット・デメリット
変動金利のメリットは金利の低さ。
すべての住宅ローンタイプの中で一番金利が低いタイプになっています。
金利が低いので、元金の減りが早く、一番負担の少ない住宅ローンになります。
あくまで、今の超低金利がずっと続けばの話です。
変動金利のデメリットは金利アップによって返済額が変わることです。
さらに金利がいつどこまで上がるか誰にも分からないので、返済額を正確に計算することができません。
変動金利に向いている人
- 毎月の返済額に余裕がある人
- 返済年数を短く設定する人
２ 「固定金利タイプ」のメリット・デメリット
固定金利（フラット35）のメリットは、借入時に毎月の返済金額＆総返済額が決まること。
つまり、30年という長期に渡って高額なお金を借りる住宅ローンにおいて、金利変動のリスクにさらされることなく、将来設計や家計管理がしやすくなるのが、大きなメリットです。
逆に、固定金利のデメリットは、変動金利に比べて金利が高く設定されているので、返済額が大きく、当初の負担が大きくなること。
固定金利に向いている人
- 金利を気にせず、安心して将来設計したい人
- 金利の先行きを予測した「リスク管理」が苦手だと思う人
３ ミックスローンは必ず後悔する
ミックスローンは、「ローンの半分は変動・半分は固定」というように変動金利と固定金利を混ぜ合わせた住宅ローンです。
- 金利が低い変動金利のメリット
- 金利が上がっても心配ない固定金利のメリット
という、２つのタイプの良い所どりをしているような気がします。
ミックスローンに魅力を感じる人は、下のようなイメージを持たれているんじゃないでしょうか？
全部固定金利じゃなくて変動金利を半分入れたら毎月の返済額が減る
↓
その分返済年数を減らせば変動金利の住宅ローンを早く終わらせることが出来る
↓
金利上昇リスクを押させられ、総返済額も減らせられる
決して間違った考え方ではありませんが、ミックスローンは必ず後悔する住宅ローンなんです。
住宅ローンの返済が終わって、思ったよりも金利が上がらなかったとしたら「全部、変動金利の住宅ローンにしておいたら良かったのに」と後悔します。
思ってた以上に金利が上がったら「全部、固定金利の住宅ローンにしておけば良かったのに」と後悔します。
４ 10年固定タイプはニセモノ！
「10年固定」や「○年固定」などと呼ばれるタイプは、固定金利期間選択型住宅ローンの１つです。
「固定」という文字があるので、なんか安心できそうな感じがしますが、実は変動金利タイプの住宅ローン。
「10年固定タイプ」であれば、10年後に変動金利にするか再び◯年固定にするかを選ぶことになります
「10年後にまた〇年固定にすればいいや」と思うかもしれませんが、実は危険！
なぜなら、金利の優遇幅が下がるので、固定期間終了後、金利が必ず上がるから。
例として、イオン銀行の金利を見てみましょう。
年0.69%と低い金利が設定されていますが、あくまで10年間だけの話。
10年後の金利については、「店頭表示金利より年－1.6％」とだけ、小さく書かれています。
つまり、10年後の金利は確定されておらず、店頭表示金利次第でいくらでも変わるんです。
もし店頭表示金利が10％なら、適用金利は8.4％になってしまいます（少し極端すぎるかもしれまんせんが…）。
10年で返済することが必ず可能なら「10年固定」を選択する価値はありますが、それ以外にメリットは全くありません。
金利による返済額の違い
住宅ローンを選ぶ時、１番気になるのは違いは金利かもしれません。金利の違いは毎月の返済額に大きく影響しますからね。
現在の相場を見ていると、変動金利タイプは0.5％、固定金利タイプは1.0％ぐらいの金利で推移しています。
ただ、0.5％と1.0％で具体的にどのくらいの違いがあるのか分かりにくいですよね！
そこで、話を分かりやすくするために、私の借金額である4000万円を以下の条件で比べてみます。
- 借り入れ額 4000万円
- 返済年数 35年
| 金利0.5％ | 金利1.0％ | |
| 毎月の返済額 | 103,834円 | 112,914円 |
| 総返済額 | 43,610,126円 | 47,423,753円 |
毎月の返済額で約１万円、35年間の総返済額では考えると約400万円もの違いが出てきます。
金利差による返済額の違いを詳しく知りたい方は、下の記事で！
関連 住宅ローン金利0.1%の違いは1000円？数字のマジックに騙されるな！
POINT
- 返済額が少ないが、リスクが高い住宅ローンを選ぶなら「変動金利タイプ」
- 返済額は多いが、リスクの少ない住宅ローンを選ぶなら「固定金利タイプ（フラット35）」
どの住宅ローンを選ぶかはあなた次第ですが、基本的にビビりの私が選んだのは、固定金利（フラット35）の【アイフラット】。
だって、経済評論家ですら予測を外すのに、私のような素人が将来の金利を予想できる訳ありません！
フラット35の特徴は３つ
一条住宅ローンはi-flatについて書く前に、フラット35のことをもう少し詳しく見ていきましょう。
フラット35の特徴は３つあります。
- フラット35は固定金利
- フラット35は国の住宅ローン
- フラット35の販売は民間金融機関
１ フラット35は固定金利
先ほど書いたように「フラット35」は、固定金利タイプの住宅ローンなので、借りた時から返済終了まで金利がかわりません。
つまり、借り入れするタイミングで全部でいくら支払うのか計算できる住宅ローンです。
２ フラット35は国の住宅ローン
フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関などと協力し、2003年に誕生した住宅ローンです。
ちなみに、住宅金融支援機構は独立行政法人。
独立行政法人というのは日本の行政機関である省庁から独立した法人組織ですが、実態としては国の機関には変わりがありません。
３ フラット35の販売は民間金融機関
主な商品の中身は、機構が全国共通で定めています。
そのため、どの銀行からフラット35を申込んでも、最低金利は一律で、販売は民間の金融機関が行います。
つまり、フラット35で唯一違うのは事務手数料・保証料などの諸費用だけなんです。
POINT
フラット35を比較するときは金利よりも、諸費用の安い銀行を選ぶのがお勧め。
一条住宅ローン【アイフラット i-flat】５つのメリット
出典：一条工務店
株式会社である一条工務店が住宅ローンの専門の金融機関を設立・子会社化して、フラット35を取り扱った商品が「アイフラット」。
一条工務店で家を建てる人限定の住宅ローンで、他の金融機関のフラット35に比べ５つのメリットがあります。
- 【フラット35ｓ】が適用される
- キャンペーンで手数料がお得
- 審査が甘い
- 手続きを営業担当がサポート
- つなぎ融資も簡単に受けられる
１ 【フラット35Ｓ】が適用される
一条の家は「長期優良住宅」と「耐震等級３」が適用されるので、【フラット35Ｓ】が利用できます。
フラット35ｓとは…
借入金利が一定期間安くなる制度で、通常のフラット35の金利から、0.3%引下げられます。
しかも、一条工務店の家は他のハウスメーカーに比べ性能が良いので、金利Ａタイプが適用され、引き下げ期間は10年間。
出典：ずっと固定金利の安心
ちなみに、私の4000万円の借入額だと、0.3%の引き下げで総支払額が200万円以上違ってきます。
２ 手数料がキャンペーンでお得
通常1.296％のところ、キャンペーンで0.4％になります。
ちなみに、フラット35で一番人気の楽天銀行では0.972%。
4000万円の借入額の場合だと
- アイフラット：約16万円
- 楽天銀行フラット35：約38万円
となります。
i-flatが出来たばかりの頃は、手数料が無料だったらしいのですが、今はありません。
ただし、あくまでキャンペーンなので今後どうなるかは不明、営業さんに確認してくださいね。
３ 審査が甘い
i-flatだけでなく、フラット35すべてに当てはまることですが、審査は非常に甘いと言えます。
なぜなら、審査を民間金融機関が行わないから。
民間の金融機関は採算を最重視するので、審査は非常に厳しいのが特徴です。
逆に、フラット35の審査に通らなければ、無謀な額の家造りをしていることになるので、見直しは必須ですよ。
４ 営業担当が手続きをサポート
必要書類の準備や手続きなど面倒なことを、一条工務店の営業さんがやってくれます。
自分たちですることは用意された書類に記入するだけ。
家造りをずっとサポートしてくれてきた営業さんとの関係で済むので、窓口が１つとなり楽です。
まあ、営業担当さんは金融のプロではないので、不安だとも言えますけどね…。
i-flat以外でも、一条工務店と提携している銀行の住宅ローンであれば、同じようにサポートしてくれます。
５ つなぎ融資も簡単に受けられる
一条工務店は家造りのお金を３回に分けて１／３ずつ入金する必要があります。
- 着手金（支払時期：引き渡し半年前頃）
- 上棟金（支払時期：引き渡し3ヶ月前頃）
- 最終金（支払時期：引き渡し前日まで）
ただし、住宅ローンがおりるのは家が引き渡された後。
つまり、引き渡されるまでに必要なお金（着手金・上棟金・最終金）はつなぎ融資で支払う必要があります。
アイフラットの場合、つなぎ融資は提携銀行から受けられることができ、手数料がかかりません。
しかも、書類の準備も営業さんがしてくれるので簡単です。
一条住宅ローン【アイフラット i-flat35】２つのデメリット
正確には、i-flatのデメリットというより、フラット35のデメリットになります。
- 金利が高い
- 団信がつかない
１ 金利が高い
最初に書いたように、変動金利タイプに比べ金利が高くなります。
ただ今は超低金利時代なので、変動金利だけでなく、フラット35も一番金利が安い時期。
金利の低い今だから、フラット35を選ぶ方がお得だと考えることもできます。
２ 団信がつかない
団信とは団体信用生命保険の略称。
不慮の事故等もし何かあった場合、住宅ローンの返済を全額保証してくれる制度です。
民間の住宅ローンであれば、８大疾病保証付きなど保証が自動で付いてくるものが出てきていますが、i-flatだけでなくフラット35には付いていません。
平成29年10月1日以後、【フラット35】は団信付きの住宅ローンになっています。
月々の【フラット35】のお支払いに団体信用生命保険の加入に必要な費用が含まれるため、年払いでの団信特約料のお支払いが不要になりました。
一条工務店住宅ローン【アイフラット i-flat35】のまとめ
「アイフラット（i-flat）」の特徴をまとめます。
POINT
- フラット35は金利が変わらないので、ずっと安心
- 一条工務店の住宅は、優遇金利が適用される
- 手数料がキャンペーンでお得
- 営業さんが手続きをサポート
- 団信が自動的につくように変わった。
「アイフラット」にはメリットがいっぱいあるので、「フラット35」を希望するなら「アイフラット」は間違いなくお勧めです。
ただし、だれにでも「アイフラット」がお勧めな訳ではありません。
私は住宅ローン一括審査をし、他の住宅ローンと比べた上で「アイフラット」を選んでいます。
少しでも住宅ローンの負担を減らしたい場合は、必ず住宅ローン一括審査を受けられることをお勧めします！
