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【ハザードマップは気にしすぎ!】意味ない?後悔する?信用度はどう?

ハザードマップ

「ハザードマップの情報って、どれだけ信用できるモノなの…」

「ハザードマップを無視すると、やっぱり後悔するのかしら…」

不動産を選ぶ時に欠かせない情報の1つが「ハザードマップ」。

私も「ハザードマップ」を活用し、理想の土地を購入することに成功しています。

「ハザードマップ」について、あなたに伝えたいことは3つ。

POINT

  • 国土交通省の「重ねるハザードマップ」を見れば、すぐにリスクが判明する
  • ハザードマップはあくまで予測、過信する方がよっぽど危険
  • 浸水区域であっても、対策すれば安全な家づくりが可能になる

ただ、「ハザードマップ」の利用者の中には、「役に立たない」なんて口コミがあるのも事実…。

不動産会社が教えない、「ハザードマップ」の真実に迫っていくことにします。

「ハザードマップ」を調べると、どんなことが分かるのかしら?

「ハザードマップ」とは

ハザードマップとは、将来予測される自然災害について、

  • 発生地点
  • 被害地域・被害予想
  • 避難場所・避難経路

などの情報を誰が見ても分かるように地図上に現したモノ。

「被害予測地図」とも言われています。

ハザードマップ上で色が濃く塗られた場所(赤色)ほど、自然災害が発生する可能性が高くなることに…。

ハザードマップには様々な種類がありますが、主なモノは次の8つです。

横にスクロールできます⇒

ハザードマップの種類 表示内容
河川浸水洪水 河川が氾濫した時に想定される浸水域や水深、避難場所など
内水 ゲリラ豪雨など、大量の雨を下水道が処理しきれない時の浸水の被害想定
ため池 ため池が決壊した時に想定される浸水域や水深
土砂災害 がけ崩れ・土石流・地すべりの発生危険地域
地震災害 今後予想される地震と被害範囲、建物や火災の被害、地盤液状化リスク
火山 噴火の可能性がある火山の被害予想地域(火山灰など)
高潮 台風など、海水が堤防を越えて浸水した時の地域や浸水深
津波 津波が陸上に押し寄せた時の浸水域や水深

家を建てるなら「重ねるハザードマップ」が便利

重ねるハザードマップ

ハザードマップは市町村ごとに多くの種類が作成されているので、1つ1つを調べて回るのはとても大変…。

そんな時に役立つのが、国土交通省が作成しているハザードマップの「ポータルサイト」

特に「重ねるハザードマップ」が評判で、次の4つのリスク情報などを地図や写真に自由に重ねて表示することが可能です。

「重ねるハザードマップ」の情報
  • 洪水浸水想定区域
  • 道路冠水想定個所
  • 緊急輸送道路
  • 事前通行規制区間

東京での「重ねるハザードマップ」の状況

東京でのハザードマップ

実際に「重ねるハザードマップ」を使い、東京の災害リスクを調べると上の地図のように。

「重ねるハザードマップ」の使い方はとても簡単なので、土地を購入される前には一度確認されることをおススメします。

POINT
「重ねるハザードマップ」を利用すれば、気になるエリアの情報をすぐに入手できます。

重ねるハザードマップ/国土交通省

やっぱり、みんな「ハザードマップ」の情報を気にしているもの?

【ハザードマップは意味ない?後悔する?】ガールズちゃんねるの評判も紹介

ハザードマップ

家やマンションなどの不動産購入にあたっては、「ハザードマップ」の情報を重視する人気にしない人の両方が…。

両方の評判を包み隠さず明らかにしていきます。

なぜ住むのか分かりません

家は一生に一度の大きな買い物。

そんな大切なものをわざわざリスクの高い場所に建てる意味が分かりません。

災害が起きてすべて無くなることを考えたら、多少高くても安全な土地を買うべきだと思いますよ。

危険地域に住むしかありません

ハザードマップで調べてみたら、希望するエリア全体が危険水域に。

ハザードマップでエリアを限定してしまうと、どこの土地も購入できなくなってしまいます。

50㎝の浸水なので思い切って購入

新しく造成された土地が売りに出されたのでハザードマップの情報をチェックしてみたら、洪水予測は50㎝未満。

諦めるのはもったいないほど魅力的な土地だったので、思い切って購入。

設計士と相談して盛土をして敷地を高くしたので、50㎝ぐらいなら防げるんじゃないかと思っています。

神経質になり過ぎだと思います

ハザードマップの情報がいまいち信用できません。

この前の台風で被害が出た地域をハザードマップで調べてみたら、ハザードマップの危険地域外。

ハザードマップの情報もコロコロ変わるし、ハザードマップの情報を過信する方が危ない気がします。

割り切って賃貸マンションを契約

ハザードマップ内だから逆にお得

思った以上に正確です

古地図も合わせてチェックしました

高いお金を出して一戸建てを建てるので、ハザードマップは当然確認済み。

ハザードマップの情報だけだと不安があったので、図書館に行って古地図も合わせてチェックしました。

地区名に「水」とか「谷」とか使われている土地も危ないから、用心した方がいいですよ。

家が売れなくて困っています

親から相続した家と土地を売ろうとしたんですが、なかなか買い手がつきませんでした。

理由が分からなかったんですが、ハザードマップで調べてみると床上浸水するエリアに指定されていることが判明。

結局、当初の販売価格を半値以下にしてようやく買い手見つかることに。

ハザードマップの危険エリアは不動産価値が低下するから、注意した方がいいですよ。

POINT

  • ハザードマップで判断すると、住める土地がなくなってしまう
  • 危険エリアに指定されると、不動産価値が激減してしまう
ハザードマップの情報って、どこまで信用できるのかしら?

【ハザードマップのデメリット】信用度を検証します

ハザードマップ デメリット

ハザードマップを利用する時の注意点は次の4つです。

  1. 定期的に情報が変更される
  2. 洪水浸水想定区域は「1000年に1回」
  3. 「当たるケース」と「外れるケース」の両方がある
  4. 不動産売買では義務化されていない

1  定期的に情報が変更される

ステップ

ハザードマップは、過去にあった災害から将来のリスクを予測したものなので、次のような問題点が常に指摘さています。

ハザードマップの問題点
  • 発生地点や規模を特定することはできない
  • 予測を超えるような災害には対応できない
  • すべての地域を細かく調査したモノではない

また、ハザードマップに示される情報は、地形データをもとに計算。

つまり、地形データや計算方法が変更されれば、ハザードマップの情報も変わってくることに‥。

実際、ハザードマップは定期的に更新されているので、

  • 何のリスクもない土地だったのに、土砂災害の危険エリアに…
  • 0.5mの浸水エリアだったのに、3mの浸水予想に…

などの変更が現実に起こっています。

2 洪水浸水想定区域は「1000年に1回」

洪水浸水想定区域

出典:京都府

洪水ハザードマップの元になる情報の1つに「洪水浸水想定区域」があります。

「洪水浸水想定区域」とは

河川が氾濫した時に、住宅や建物などが浸水する可能性のある地域の範囲や浸水深を表示したもの。

「洪水浸水想定区域」に避難場所や避難経路などを追加したものが「洪水ハザードマップ」になります。

洪水浸水想定区域は元々「100年~200年に一度の雨」を想定したものでしたが、2016年に法律改正。

「想定される最大規模」の浸水想定に義務付けられたので、「1000年に1度以上の確率」に変更さています。

あまりに規模の大きな想定になっているために、

  • それほど大規模の大洪水が起こると思えない
  • 「千年に一度」では、現実感が湧かない
  • 浸水の規模が大きすぎて、対策が取れない
  • 避難場所に指定されていた場所が使えなくなった

など、関係各所から異論が続出する事態に…。

また、最大規模の被害を想定して作られる傾向にあるので、実際の災害状況と合わないことも多くあります。

3 「当たるケース」と「外れるケース」の両方がある

キャンセル

実際の災害状況とハザードマップを照らし合わせてみると、「想定内」と「想定外」の両方があるのが現実…。

ハザードマップの有用性について、次の2つのケースで検証してみることにします。

① 台風19号の被害はハザードマップの浸水想定とほぼ一致

ハザードマップ 台風19号

出典:NHK

ハザードマップの有用性が注目されたのは、2019年に発生した台風19号。

記録的な大雨により、長野市千曲川の堤防が決壊。80名以上の方が亡くなる甚大な被害が発生しています。

国土地理院の調査では

  • 8河川の流域にある約40市町村の浸水状況
  • 自治体が洪水被害を想定したハザードマップ

が「ほぼ一致」していることが判明しています。

② 台風21号ではハザードマップが役に立たない結果に…

ハザードマップの予測が大きく外れたのは、2018年に発生した台風21号での兵庫県南芦屋浜地区の浸水。

県のハザードマップでは高潮浸水予測区域がないエリアだったにも関わらず、

  • 床上浸水17棟
  • 床下浸水230棟

という被害が発生。

地元で開かれた住民説明会では、「ハザードマップで根拠とした測量に誤りがあった」として県側が謝罪する事態になっています。

4 不動産売買では義務化されていない

契約

ハザードマップの情報は公開されているにも関わらず、あまり周知されていないのが現状です。

大きな原因の1つが、不動産屋が「重要事項説明」の時にハザードマップについての説明をしないこと。

重要事項説明とは

土地や建物の取引をする時に、売主が契約上欠かせない重要な情報を説明すること。

説明の内容は、「重要事項説明書」として必ず書名で交付される決まりです。

重要事項説明書では、

  • 過去にあった浸水や土砂崩れについては義務化されている
  • 被害予測であるハザードマップについては義務化されていない

というのが今のルール。

残念ながら、わざわざ買い手に不利益な情報を知らせる不動産業者はほとんどいません。

自分で「ハザードマップ」を調べない限り、危険性を知る方法がないのが現状です。

POINT
「正確なハザードマップ」はどこにもなし。あくまで災害予測なので、過信する方が危険です。
浸水区域に指定されているんだけど、対策する方法はないのかしら?

ハザードマップで「浸水1m以下」なら新築は可能?

ハザードマップ 浸水

出典:すぎなみ学倶楽部

ハザードマップでは、浸水深によって5つの段階によって色分けされています。

浸水深 被害の程度
3.0m~5.0m未満 2階の軒下まで浸水
2.0m~3.0m未満 2階の床まで浸水
1.0m~2.0m未満 1回の軒下までが浸水
0.5m~1.0m未満 1階の床上が浸水
0.1m~0.5m未満 床下が浸水

3mを超えるような浸水を防ぐ手段はありませんが、1m未満の浸水については、家づくりの工夫によって被害を軽減することも可能

家の浸水を防ぐ4つの手段
  1. 地盤を高くする:盛土によって敷地全体を高くする
  2. 建物のかさ上げ:家の基礎を高くする
  3. 水防ラインをつくる:防水性の塀で家を囲む
  4. 建物の防水性を高める:防水性の外壁を設ける

建築基準法により、床の高さは「直下の地面から45㎝以上にする」ことが規定されています。

ただ、盛土などの対策には費用がかかり、地盤改良が必要な場合が出てくる点には注意が必要です。

POINT
ハザードマップの情報は、安全な家づくりにも欠かせません。

「ハザードマップ」以外で、災害リスクが分かる方法ってないの?

ハザードマップを気にするなら次の2つの資料もチェック

資料 カタログ

ハザードマップ以外にも、土地の災害リスクを判断する2つの方法を紹介します。

  1. 地名から分かる災害リスク
  2. 古地図からも浸水しやすい土地が分かる

1 地名から分かる災害リスク

地名 地盤
画像引用:福和伸夫WEBサイト/名古屋大学

地名に使われている漢字から、地盤の状態を探ることも可能。

なかには、過去にあった災害を後世に伝えるために地名で表している場合もあります。

軟弱地盤の可能性
  • 水に関連する名前(川・波・池・磯・包 など)
  • 農耕地を表す漢字(田・野・原・墾・稲 など)
  • 低湿地を表す漢字(窪・谷・沢・低・下 など)
  • 過去に土砂災害の可能性のある漢字(蛇、竜、龍 など)

2 古地図からも浸水しやすい土地が分かる

地盤の状態は、次の2つの地図からも予測することが可能です。

① 住宅地図

住宅地図

出典:ゼンリン

「住宅地図」とは、建物名や建物ごとの居住者を記載している地図のこと。

住宅地図を見れば、「どのような経緯をたどった土地なのか」を把握することが可能に。

図書館には数年分の住宅地図が保管されていて、誰でも閲覧できるようになっています。

② 地理院地図

地理院地図

地理院地図」は、国土地理院が整備したウェブ地図のこと。

「地理院地図」にアクセスすれば

  • 地形図
  • 写真
  • 標高
  • 地形分類
  • 災害情報

など、日本の国土の様子を地図や写真で見ることが可能に。

「地理院地図」で土地の成り立ちが分かれば、同時に災害リスクを知ることにも繋がります。

POINT
地図から標高を知るだけでも、災害リスクの把握には有効です。

地理院地図/国土地理院

【まとめ】ハザードマップの危険地域内に住むのは慎重に判断

家

「ハザードマップ」についてまとめます。

POINT

  • 国土交通省の「重ねるハザードマップ」を見れば、すぐにリスクが判明する
  • ハザードマップはあくまで予測、過信する方がよっぽど危険
  • 浸水区域であっても、対策すれば安全な家づくりが可能になる

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

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家

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参考文献

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