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【ハザードマップの土地評価ガイド】土地探し(選び)の注意点とは?

洪水ハザードマップ

「ハザードマップって、どうやって調べたらいいの…」

「ハザードマップの情報って、どれだけ信用できるモノなの…」

土地を選ぶ時に欠かせない情報の1つが「ハザードマップ」。

私も「ハザードマップ」を活用し、理想の土地を購入することに成功しています。

「ハザードマップ」について、あなたに伝えたいことは3つ。

POINT

  • 国土交通省の「重ねるハザードマップ」を見れば、すぐに危険性が分かる
  • ハザードマップに周知義務はなく、自分で調べるしか手がない
  • ハザードマップはあくまで予測、他の資料と総合的に判断することが大切

ただ、「ハザードマップ」の利用者の中には、「役に立たない」なんて口コミがあるのも事実…。

建築会社が教えない、「ハザードマップ」の真実に迫っていくことにします。

「ハザードマップ」ってよく聞くけど、実際にどんなモノなの?

土地選び(土地探し)に欠かせない「ハザードマップ」とは

ハザードマップとは、将来予測される自然災害について、

  • 発生地点
  • 被害地域・被害予想
  • 避難場所・避難経路

などの情報を誰が見ても分かるように地図上に現したモノ。

「被害予測地図」とも言われています。

一般的には、色が濃く塗られた場所(赤色)ほど自然災害が発生する可能性が高くなることに…。

ハザードマップには様々な種類がありますが、主なモノは次の8つです。

ハザードマップの種類 表示内容
河川浸水洪水 河川が氾濫した時に想定される浸水域や水深、避難場所など
内水 ゲリラ豪雨など、大量の雨を下水道が処理しきれない時の浸水の被害想定
ため池 ため池が決壊した時に想定される浸水域や水深
土砂災害 がけ崩れ・土石流・地すべりの発生危険地域
地震災害 今後予想される地震と被害範囲、建物や火災の被害、地盤液状化リスク
火山 噴火の可能性がある火山の被害予想地域(火山灰など)
高潮 台風など、海水が堤防を越えて浸水した時の地域や浸水深
津波 津波が陸上に押し寄せた時の浸水域や水深

「重ねるハザードマップ」なら浸水しやすい土地がすぐ分かる

重ねるハザードマップ

ハザードマップにはたくさんの種類があり、1つ1つを調べて回るのはとても大変…。

そんな時に役立つのが、国土交通省が作成しているハザードマップの「ポータルサイト」

特に「重ねるハザードマップ」がおススメで、災害リスク情報などを地図や写真に自由に重ねて表示することが可能。

「重ねるハザードマップ」で表示できる主な情報は次の4つです。

「重ねるハザードマップ」の情報
  • 洪水浸水想定区域
  • 道路冠水想定個所
  • 緊急輸送道路
  • 事前通行規制区間

東京での「ハザードマップ」の状況

東京でのハザードマップ

実際に、「重ねるハザードマップ」で東京の災害リスクを調べると上の地図のように。

「重ねるハザードマップ」の使い方はとても簡単なので、土地を購入される前には一度確認されることをおススメします。

POINT
「ハザードマップ」の情報は定期的に更新されるので、その都度チェックすることが大切です。
不動産屋で「ハザードマップ」のことを聞いたことがないんだけど…?

「土地が安いから」と、ハザードマップを見ずに購入するのは危険

ローコスト住宅

ハザードマップの情報は公開されているにも関わらず、あまり周知されていないのが現状です…。

大きな原因の1つが、不動産屋や「重要事項説明」の時にハザードマップについての話をしないこと。

重要事項説明とは

土地や建物の取引をする時に、売主が契約上欠かせない重要な情報を説明すること。

説明の内容は、「重要事項説明書」として必ず書名で交付される決まりです。

重要事項説明書では、

  • 過去にあった浸水や土砂崩れについては義務化されている
  • 被害予測であるハザードマップについては義務化されていない

というのが今のルール。

残念ながら、わざわざ買い手に不利益な情報を知らせる不動産業者はほとんどいません。

自分で「ハザードマップ」を調べない限り、危険性を知る方法がないのが現状です。

POINT
ハザードマップも義務化するのが本来の姿。ただ、業界団体の強い抵抗で実現は不透明です。
「ハザードマップ」の情報って、どれだけ正確なのかしら?

ハザードマップを気にしすぎ?信憑性や信用度を調査

チェック

ハザードマップは、あくまで過去にあった災害から将来のリスクを予測したモノ。

次のような問題点が「ハザードマップ」にあるのも事実です。

ハザードマップの問題点
  • 発生地点や規模を特定することはできない
  • 予測を超えるような災害には対応できない
  • すべての地域を細かく調査したモノではない

また、最大規模の被害を想定して作られる傾向にあるので、実際の災害状況と合わないことも多くあります。

台風19号の被害はハザードマップの浸水想定とほぼ一致

ハザードマップ 台風19号

ハザードマップの有用性が注目されたのは、2019年に発生した台風19号。

記録的な大雨により、長野市千曲川の堤防が決壊。80名以上の方が亡くなる甚大な被害が発生しています。

国土地理院の調査では

  • 8河川の流域にある約40市町村の浸水状況
  • 自治体が洪水被害を想定したハザードマップ

が「ほぼ一致」していることが判明しています。

参考 ハザードマップをどう避難につなげるか/NHK

台風21号ではハザードマップが役に立たない結果に…

ハザードマップの予測が大きく外れたのは、2018年に発生した台風21号での兵庫県南芦屋浜地区の浸水。

県のハザードマップでは「高潮浸水予測区域がないエリア」だったにも関わらず、

  • 床上浸水17棟
  • 床下浸水230棟

という被害が発生。

地元で開かれた住民説明会では、「ハザードマップで根拠とした測量に誤りがあった」として県側が謝罪する事態になっています。

POINT
ハザードマップはあくまで災害予想。過信をするのは危険です。

関連 【土地選びは失敗談から】後悔しない優先順位の考え方

「ハザードマップ」以外で、災害リスクが分かる方法ってないの?

ハザードマップだけじゃない!土地購入に欠かせない2つの資料

資料 カタログ

ハザードマップ以外にも、土地の災害リスクを判断する2つの方法を紹介します。

  1. 地名から分かる災害リスク
  2. 古地図からも浸水しやすい土地が分かる

1 地名から分かる災害リスク

地名 地盤
画像引用:福和伸夫WEBサイト/名古屋大学

地名に使われている漢字から、地盤の状態を探ることも可能。

なかには、過去にあった災害を後世に伝えるために地名で表している場合もあります。

軟弱地盤の可能性
  • 水に関連する名前(川・波・池・磯・包 など)
  • 農耕地を表す漢字(田・野・原・墾・稲 など)
  • 低湿地を表す漢字(窪・谷・沢・低・下 など)
  • 過去に土砂災害の可能性のある漢字(蛇、竜、龍 など)

2 古地図からも浸水しやすい土地が分かる

地盤の状態は、次の2つの地図からも予測することが可能です。

① 住宅地図

「住宅地図」とは、建物名や建物ごとの居住者を記載している地図のこと。

住宅地図を見れば、「どのような経緯をたどった土地なのか」を把握することが可能に。

図書館には数年分の住宅地図が保管されていて、誰でも閲覧できるようになっています。

② 地理院地図

地理院地図

「地理院地図」は、国土地理院が整備したウェブ地図のこと。

「地理院地図」にアクセスすれば

  • 地形図
  • 写真
  • 標高
  • 地形分類
  • 災害情報

など、日本の国土の様子を地図や写真で見ることが可能に。

「地理院地図」で土地の成り立ちが分かれば、同時に災害リスクを知ることにも繋がります。

POINT
地図から標高を知るだけでも、災害リスクの把握には有効です。

地理院地図/国土地理院

危険が予測される地域になると、土地の価値はやっぱり下がるのかしら?

ハザードマップが公開されると「土地評価(価格や資産価値)」が下落する?

セール

ハザードマップの公開状況は地域によって様々。

というのも、「公表されると不動産価値が低下する」と心配する声があるのも現実だからです。

ただ、不動産価格の鑑定基準には、すでに災害リスクが含まれているモノ。

ハザードマップの公開によって、土地の資産価値が急激に下がる可能性はかなり低いと言えます。

POINT
ハザードマップがなくても、すでに災害予想の上で地価が決定されています。

【まとめ】家の建てるのにハザードマップは気にする?気にしない?

家

ハザードマップと土地評価についてまとめます。

POINT

  1. 国土交通省の「重ねるハザードマップ」を見れば、すぐに危険性が分かる
  2. ハザードマップに周知義務はなく、自分で調べるしか手がない
  3. ハザードマップはあくまで予測、他の資料と総合的に判断することが大切

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。

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土地の探し方の裏技を紹介

家

土地探しのために、不動産屋やハウスメーカーを1つ1つ回るのはとても大変…。

より効率的に土地情報を集めるための1番のコツは、

ハウスメーカーに一括請求すること

 

資料請求サイトは数多くありますが、なかでもおススメなのが「タウンライフ家づくり」。

タウンライフ

「タウンライフ家づくり」では、あなただけの「オリジナルの家づくり計画」を複数のハウスメーカーが提案してくれます。

実際に「タウンライフ家づくり」を利用してみて、あなたに伝えたいメリットは5つ。

POINT

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しかも、選べる600社の中には大手22社のハウスメーカーも含まれています。
ハウスメーカー

 

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実際に、積水ハウスさんからこんなステキな間取りをいただいています。

積水ハウス間取り図

強引な勧誘がないか」と心配していましたが、私の所には1本の電話もかかってきていません(メールでの勧誘はあります)。

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【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは?資料請求で分かる5つのメリット・デメリット

 

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参考文献

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