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【土地選びは失敗談がポイント】後悔しないための妥協条件とは?

マンション

「土地選びを成功させるためには、どうしたらいいの…」

「どんな条件を妥協したら、後悔することになるのかしら…」

「土地選び」で大切なのは、優先順位を決めて妥協点を考えておくこと。

私も優先順位を考えることで、理想の土地を購入することに成功しています。

ただ、優先順位の考え方を失敗していしまい、土地選びに後悔している人が多いのも事実…。

土地選びについて、あなたに知って欲しいことは4つ。

POINT

  1. みんなが求める土地が「いい土地」とは限らない
  2. 優先順位を決めるだけでなく、実際に現地調査をすることも大切
  3. 土地を購入する前には「ハザードマップ」のチェックが欠かせない
  4. 風水を気にするなら、「欠け」のある土地は避けるのがおススメ

不動産会社が教えない、土地選びの真実に迫っていくことにします。

「土地選び」ってmどんなことに失敗しやすいのかしら?

目次

ブログで分かる土地選びの失敗談とは?

口コミ

ブログのチェックすると、土地選びに失敗した方の体験談も…。

代表的な失敗例を載せるので、ぜひ参考にしてください。

土地にお金をかけすぎて…(失敗事例1)

予算を500万円もオーバーしていたんですが、どうしても欲しい土地だったので思い切って購入することに。

ただ、建築費用を大幅に削らなくてはいけなくなり、最初に思い描いて家から程遠い結果に…。

全体の予算バランスを甘く見ると、私のように後悔しますよ。

土地探しに疲れた…(失敗事例2)

何件も何件も不動産屋を探し回ったんですが、紹介される土地は理想の条件と違うモノばかり。

しかも1番好条件の土地があったんですが、他の土地を探しているうちに「売約済み」になってしまって…。

土地なんて早い者勝ちだから、「思い切って買っておけばよかった」と後悔しています。

日当たりが悪い土地は安いけど…(失敗事例3)

共働きで昼間はほとんど家にいないので、日当たりを気にせず土地を購入することに。

日当たりが悪い分安く土地は買えたんですが、いつでも薄暗いから週末家にいても気分がどんより。

子どもの成長にも悪い気がして、日当たりのいい家を見るたびに申し訳ない気がしています。

聞いていた話と違いました(失敗事例4)

小さい子どもがいるので「治安のいいエリア」を選んだんですが、実際に住んでみると電灯がなく夜間が不気味。

しかも、公園に不良みたいな高校生がたくさん“たむろ”していて、子供が思うように遊べません。

いろんな時間帯に実際に足を運んで調査をしておくべきでした。

家が浸水してしまいました(失敗事例5)

川沿いに新しく土地が造成されたので、土地を購入することにしました。

ただ、台風による大雨のせいで川の水が氾濫し、床下浸水する事態に…。

せっかくの新築一戸建てがすべて台無しになってしまいました。

POINT

  • 土地を選ぶ時は、まず「優先順位」を決めておくことが大切
  • 実際に足を運んでみないと分からない点も多い
安くていい土地って、どうやったら見つかるのかしら?

土地選びで成功するための2つのコツ

注文住宅

土地選びを成功させる最大のコツは次の2つです。

  1. 土地代の予算オーバーに注意する
  2. 良い土地(悪い土地)とは発想しだい

1 土地代の予算オーバーに注意する

土地を選ぶときに最も大切なポイントは、「土地」と「建物」の予算配分のバランス

たとえ「いい土地」を購入できたとしても、「いい家」を建てられなければ意味がありません。

土地代で予算オーバーをしてしまい、

  • 思っていたより、ずいぶん小さい家になってしまった…
  • どうしても欲しかった設備が入らなかった…

など、建物の方で妥協して失敗するケースはよくあること。

建築工事費を削っていくのは大変ですが、土地には定価がないので交渉次第で100万円単位の値引きも可能。

たとえ土地代が予算内に収まっていたとしても、なるべく安く購入できるように値引き交渉するのがポイントです。

関連 【土地の値引きは何割が目安?】ハウスメーカーなら200万円も可能って本当なの?

2 良い土地(悪い土地)とは発想しだい

土地の値段は主に次の2つの要素で決まります。

地価の決め方
  1. 都心からのキョリ
  2. 駅からの近さ

利便性の高い都心や駅近の土地は魅力的に思えますが、窮屈な生活を送ることになるのが現実。

あなたの発想次第で、悪く見える土地も「いい土地」に様変わりさせることは可能です。

悪い条件 発想の転換
都心から遠い のびのびした生活ができる
駅から遠い 電車に乗らなければ問題なし
目の前が崖 景色や見渡しがいい
土地の形が悪い 土地の形を生かした間取りができる
土地が狭い 必要のない部屋やスペースを削る
土地が道路に接していない 車を持たなければ問題なし
目の前が墓地 高い建物が建つ心配がない

しかも、他の人が避ける土地の値段も安いので、住宅ローンの負担も軽くなりますよ。

POINT
良い土地とは、あなたに合った理想の暮らしが実現できる土地のこと。

「優先順位が大切」って言うけど、どんな点を考えたらいいの?

土地選びは妥協が大切!優先順位のチェックリストとは?

チェック

すべての条件が理想通りの土地が見つかることは、まずありえません。

自分にとって「ゆずれない条件」「妥協できるポイント」をあらかじめ決めておくことが大切。

具体的には次の6つの優先順位を決めておくと、土地選びに迷いにくくなります。

  1. 土地の広さ
  2. 最寄り駅からのキョリ
  3. 子育ての環境
  4. 治安の良さ
  5. 道路の交通状況
  6. 日当たり

1 土地の広さ

住宅の坪数の平均は35坪~40坪ほど。

35坪~40坪の家を建てるなら、最低でも30坪の土地を確保する必要があります。

30坪台の土地の広さ

30坪台の土地には家を建てた場合

  • LDK(16畳ほど)
  • 子供部屋(2部屋)
  • 寝室
  • 和室

という4LDKの間取りが一般的なので、4人家族が住むにはちょうどいい広さに。

ただ、2台分の駐車スペースを確保した場合、庭の確保はかなり難しいのが現実です。

40坪台の土地の広さ

40坪の土地なら、

  • 20畳以上の広めのLDK
  • ウォークインクローゼットなどの収納スペース

など、十分な間取りを実現することが可能に。

2台分の駐車スペースを作っても、小さい庭なら確保することができますよ。

50坪台の土地の広さ

土地の広さが50坪を超えると、

  • 30畳もの広々としたLDK
  • 6畳ほどの客間
  • シューズインクローゼット

などの設置ができる、かなり贅沢なつくりが実現。

60坪以上の土地の場合、2世帯住宅も可能な広さになってきます。

関連 【二世帯住宅のメリットは6つ】完全分離型のデメリットまで徹底解説

建ぺい率にも注意

土地には「建ぺい率」というルールがあり、「建ぺい率」によっては家が思うように建てられないことも。

「建ぺい率」とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物が占める割合のこと。

建ぺい率が60%の場合、30坪の土地には18坪までの家に使うことが可能です。

建ぺい率は

  • 自治体ごと
  • 土地の使用目的

などによって大きく変わってくるので、事前に確認しておくことが大切です。

2 最寄り駅からの距離

通勤や通学など、移動手段の中心が電車の方にとって「駅近」の物件は魅力的。

徒歩で駅まで通うことを考えた場合、徒歩10分以内の土地にしないと普段の生活にかなり苦労することに…。

地方都市などで車中心の生活であれば、駅からのキョリを気にする必要はなくなります。

3 子育ての環境

子育て世代にとって、幼稚園や保育園が近い場所にあるかは大事な条件。

共働き世帯であれば、

  • 延長保育の実施時間
  • 料金システムのチェック
も必ずチェックしてください。

学校や学区も調べてみよう

同じ市内の学校でも、学区・学校によって、雰囲気が全然違ってくるモノ。

  • 子ども達の様子
  • 学校周りの環境
  • 通学路の状況

など、実際に学校まで足を運ぶと雰囲気がよく分かりますよ。

4 治安の良さの優先順位

女性や小さい子供がいる家庭にとって、治安は重要な条件。

希望するエリアの治安が良いか悪いかを見極める方法は2つです。

① ネットで治安を確認する

全国読売防犯協力会が、都道府県別に「犯罪発生マップ」を作成しています。

無料で見ることができるので、気になる地域があれば必ずチェックしてください。

⇒公式サイトへ:犯罪発生マップ

② 実際に歩いてみる

治安が良いか・悪いかは、実際に歩いてみればすぐに分かります。

実際に歩いてみて、次のようなケースが多く見られてたら要注意。

POINT
  • 落書きが多い
  • 窓ガラスが割れたまま放置されている
  • ゴミのポイ捨てがあちこちで見られる
  • 電灯が少なく、夜になると薄暗い

マナーの悪い人が多いと、治安も悪くなってしまうのは当然の結果です。

5 道路の交通状況の優先順位

交通量の多い道路に面している場合、

  • 排気ガスやエンジン音などに悩まされる
  • 事故の危険性が高まる

といった問題点が出てくるので、落ち着いて生活できなくなることに…。

特に、「朝の通勤時間帯」「夜間」の交通量は要チェックです。

6 日当たりの優先順位

日当たりが良いと、次のようなメリットが得られます。

メリット
  • 部屋が自然と明るくなり、照明をつける必要がなくなる
  • 冬場など寒い季節でも、暖かく過ごせる
  • 洗濯モノを天日で乾かすことができる
  • 太陽の光を浴びることで、体内時計が整う

逆に日当たりが良すぎると、暑くなりすぎて「冷暖房費」の心配も出てきます。

POINT
優先順位を考える時は家族で相談することが大切。妥協できる点が分かれば、土地選びの迷いもなくなります。

日当たりを優先するなら、やっぱり「南向き」がいいのかしら?

日当たりで後悔したくないなら「土地の方角」も重要

紫外線

土地選び多くの人が優先しているのが「日当たり」。

ただ、「南向けが日当たりがいい」と思い込むのは危険で、方角選びも重要になってきます。

1 南向きの土地の日当たり

1日を通して日当たりが良好なのが「南向き」。

ただ、

  • 家の前の道路が狭い
  • 南側に大きなマンションがある

など、まわりの条件次第で「日当たり」が悪くなることも…。

また、夏場の強い日差しによって室温が上がり、冷房費がかさむことも心配です。

2 東向きの土地の日当たり

さわやかな朝日を浴びることができるのが「東向き」。

午前中の日当たりが良いので、ベランダを設置するのも東向きがおすすめ。

ただ、昼間以降は光が差し込まず、家全体が薄暗くなってしまうことも…。

夕方の時間帯に土地を訪れて、実際の日当たりをチェックすることが大切です。

3 西向きの土地の日当たり

西向きは夕日が差し込むので、

  • 夕焼けを楽しむことができる
  • 冬場は室内が暖かくなる

などが大きなメリット。

ただ、西日によって夜になっても室温が下がりにくいので、夏場は注意が必要です。

「西日は暑い」と言われていますが、科学的には間違いです。

関連 【間取り公開】「西日は暑くない」本当の意味と6つの窓対策

4 北向きの土地の日当たり

北向きは光が差し込みにくいですが、夏場は涼しく過ごせるメリットも。

ただ、常に薄暗くなりがちなので、湿気がこもりカビが発生しやすくなることに…。

北向きの土地であっても、南側にスペースを取れれば「日当たり」を確保することは可能

また、南側のスペースは、外から目の届かないプライベート空間にも様変わりします。

POINT
北向きであっても条件次第で「日当たり」を確保することは可能。現地で調査することがやはり大切です。
やっぱり、風水も気にした方がいいのかしら?

風水的では「欠け」のある土地は買わない方がいい

風水

風水の観点で土地を見るなら、1番に注意したいのは「張り」と「欠け」。

POINT
  • 張り(出っ張っている部分)は「陽」⇒方位の運気がアップ
  • 欠け(凹んでいる部分)は「陰」⇒方位の運気がダウン

「張り」や「欠け」のある方位によって影響する運気は次の通りです。

方位 影響のある運気
健康運・男女の対人運
北東 名誉運・後継者運
発展運・健康運
南東 金運・結婚運・人間関係運
勉強・技芸・成功運
南西 事業運・家庭運
西 財運・結婚運
北西 財運・名誉運・仕事運
POINT
風水は先人の知恵を生かした「環境学」。風水で悪い土地には必ず理由があるモノです。

関連 【風水での土地鑑定ポイント】土地探し(選び)に欠かせない要素とは?

地震が心配なんだけど、本当に大丈夫なのかしら?

「ハザードマップ」で危険な土地は選んではいけない

洪水ハザードマップ

土地購入までに必ず確認して欲しいのが「ハザードマップ」。

「ハザードマップ」とは

将来予測される自然災害についての情報を、誰が見てもわかるように地図上に現したモノ。

ハザードマップを確認するには、国土交通省が作成している「ポータルサイト」が便利。

どの市町村のハザードマップでもあっても、ネット上ですぐに確認することができますよ。

土地購入前に「ハザードマップ」を確認すべき理由

ハザードマップの情報は公開されているにも関わらず、あまり周知されていないのが現状です…。

大きな原因の1つが、不動産屋や「重要事項説明」の時にハザードマップについての話をしないこと。

重要事項説明とは

土地や建物の取引をする時に、売主が契約上欠かせない重要な情報を説明すること。

説明の内容は、「重要事項説明書」として必ず書名で交付される決まりです。

重要事項説明書では、

  • 過去にあった浸水や土砂崩れについては義務化されている
  • 被害予測であるハザードマップについては義務化されていない

というのが今のルール。

残念ながら、わざわざ買い手に不利益な情報を知らせる不動産業者はほとんどいません。

自分で「ハザードマップ」を調べない限り、危険性を知る方法がないのが現状です。

POINT
「ハザードマップ」の情報は定期的に更新されるので、その都度チェックすることが大切です。

関連 【ハザードマップの土地評価ガイド】土地探し(選び)の注意点とは?

土地について相談したい時は、誰を頼ったらいいのかしら?

土地探しの相談に強いのはハウスメーカー?不動産屋?

握手

本気で良い土地を探したいと思うなら、

  • 不動産屋
  • ハウスメーカー

の両方を利用するのがおススメ。

ただ、それぞれにメリット・デメリットがあるので、騙されないように注意が必要です。

1 不動産屋で土地を探すメリット・デメリット

不動産業屋と言っても

  • 大手不動産会社
  • 地域密着型の不動産屋

では、特徴が大きく違ってきます。

① 大手不動産会社なら場所を選ばない

大手不動産会社で土地を探すメリットは4つです。

大手不動産会社のメリット
  1. 取り扱っている物件の数が多い
  2. 支店の数も多いので、幅広い範囲で土地探しが可能
  3. 駅前など便利な場所に店舗があるので入りやすい
  4. 安心感あり、接客態度にも優れている

ただ、営業担当の転勤も多く、地域の情報に精通していないことも…。

地主さんとの関係も浅く、値引きなどの条件交渉が難しい場合がほとんどです。

② 地域密着型(不動産業屋)の特徴

地域密着型の不動産屋は2~3人ほどで営業している形がほとんど。

地域密着型のメリット
  1. 地域に精通していて、掘り出し物の物件情報を得やすい
  2. 地主さんとの関係が長いので、値引きなどの条件交渉がしやすい
  3. 周辺環境にも詳しく、地域の内情も教えてもらえる

ただ、地域密着型の不動産屋はエリアが限定されるので、物件数が少ないのがデメリット。

接客態度が悪い場合も多く、当たり外れが大きいのが現状です。

POINT
希望の地域が決まっているなら、地元密着型の不動産屋さんを頼るのがおススメです。

関連 【いい不動産屋の選び方~土地購入~】初めてでも安心の見分け方とは?

2 ハウスメーカーで土地を探すメリット・デメリット

ハウスメーカーで土地を探すメリットは次の4つ。

ハウスメーカーのメリット
  1. 家を建てるのにふさわしい土地を紹介してもらえる
  2. 住宅ローンが一本化できる
  3. 営業担当が現地を調査してくれ、値引き交渉まで担当してくれる
  4. 仲介手数料がかからない場合がある

ただ、ハウスメーカーの紹介する土地は「分譲地(建築条件付き)」がほとんど。

違法な「建築条件付き土地」も多く、解約でトラブルになることもあるので注意が必要です。

関連 ハウスメーカーで土地だけ探してもらう3つのデメリット

POINT
「ハウスメーカー」と「不動産屋」を合わせて利用すれば、希望するエリアの土地情報を網羅することが可能です。

関連 【土地探しのコツ】後悔・失敗しないためのポイントや方法

本を読んで勉強しようと思うんだけど、どれがいいのかしら?

家を買う前に読む本のおすすめは「買ってはいけない家と土地」

買ってはいけない家と土地

土地選びの本はたくさんありますが、なかでもおススメなのが「買ってはいけない家と土地」。

「買ってはいけない家と土地」には、マイホーム探し初心者が知っておきたい不動産の知識がいっぱいです。

本の内容
  • 不動産業者は敵?見方?
  • 幸せに暮らせる土地の場所
  • 住宅を規制する敷地と道路の関係性
  • 新築一戸建てを選ぶ5つのメリット
  • 中古の一戸建てを選ぶ3つのリスク
  • 建築条件付き土地と契約する時の注意点

「リスクの高い物件は買いたくない!」と考えているなら、間違いなくおススメですよ。

買ってはいけない家と土地

買ってはいけない家と土地

髙橋 輝
1,540円(09/30 17:20時点)
発売日: 2015/12/16
Amazonの情報を掲載しています
POINT
本を読んで基礎知識を知れば、土地選びの重要性がさらに理解できるようになります。

関連 【ハウスメーカーの選び方本おすすめ3選】まとめた内容の欠点とは?

【まとめ】注文住宅に合う土地選びの条件とは

家

土地選びのコツをまとめます。

POINT

  1. みんなが求める土地が「いい土地」とは限らない
  2. 優先順位を決めるだけでなく、実際に現地調査をすることも大切
  3. 土地を購入する前には「ハザードマップ」のチェックが欠かせない
  4. 風水を気にするなら、「欠け」のある土地は避けるのがおススメ

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。

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土地選びの抜け道を紹介

家

土地探しのために、不動産屋やハウスメーカーを1つ1つ回るのはとても大変…。

より効率的に土地情報を集めるための1番のコツは、

ハウスメーカーに一括請求すること

 

資料請求サイトは数多くありますが、なかでもおススメなのが「タウンライフ家づくり」。

タウンライフ

「タウンライフ家づくり」では、あなただけの「オリジナルの家づくり計画」を複数のハウスメーカーが提案してくれます。

実際に「タウンライフ家づくり」を利用してみて、あなたに伝えたいメリットは5つ。

POINT

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  2. 大手22社を含む600社以上のハウスメーカーから選べる
  3. 注文住宅専用の間取り図や資金計画、土地情報まで手に入る
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  5. 期間限定のプレゼントキャンペーン実施中

 

しかも、選べる600社の中には大手22社のハウスメーカーも含まれています。
ハウスメーカー

 

私が何よりもうれしかったのは、要望をくみ取った間取りを作成してくれる所。

タウンライフ

 

実際に、積水ハウスさんからこんなステキな間取りをいただいています。

積水ハウス間取り図

強引な勧誘がないか」と心配していましたが、私の所には1本の電話もかかってきていません(メールでの勧誘はあります)。

▼私の体験談▼
【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは?資料請求で分かる5つのメリット・デメリット

 

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参考文献

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