【分譲地のメリット・デメリット】トラブルと場所選びに注意

家 土地

「分譲地を勧められたんだけど、問題ってないのかしら…」

家造りの最初の一歩は、土地探しから始まります。

土地の情報に一番詳しいのは不動産屋さんですが、1軒1軒回って情報を集めるのは非常に大変。

分譲地に行けば、不動産屋さんを回らなくても一度にたくさんの土地を見ることができるので、自分の希望に合う土地が何件も見つかる可能性が高まります。

でも、分譲地にはデメリットがあるので、選ぶときには十分注意しないと、後で後悔することになります。

よく分譲地って言葉を目にするけど、どういう意味なのかしら…

宅地と分譲地の違い!分譲地は高い?

土地

「分譲地」とは、もともと田畑や山地だった土地を区画整理し、いくつかに分けて販売されている土地のこと。

「分譲地」と似た言葉に「宅地」というモノがあります。

  • 分譲地:住宅を建てることを前提に造成された土地で、インフラがあらかじめ整備されている
  • 宅地:住宅以外にも利用でき、電気や上下水道などのインフラが整備されていない場合がほとんど

宅地に住宅を建てようとすると、土地を購入した後に自分達でインフラを整備しないといけません。

上下水道やガスなどのインフラを整備する費用は、周りの環境に左右されるので、予想以上に高額になる場合もあるので注意が必要です。

POINT
分譲地が高い理由はすでにインフラが整備されているから。宅地に比べて高い分、安心して買うことができます。

分譲地の種類は3種類

分譲地のメリット・デメリットを考える時は、3つのパターンに分けると考えやすくなります。

  1. 開発分譲地(大規模分譲地)
  2. 小規模分譲地(小規模戸建て)
  3. 建設条件付き分譲地
最近、大規模な分譲地が売りに出されいるんだけど、買った方がいいのかしら…

【開発(大規模)分譲地】4つのメリット

メリット

開発分譲地とは、ある程度大きい土地を区画して分譲すること。

一般的に、分譲地のなかでも20戸(区画)以上の大きなモノを「開発分譲地(大規模分譲地)」と呼んでいます。

開発分譲地を買うメリットは4つです。

  1. 街並みに統一感がある
  2. 利便性が高い
  3. 同世代の家族が集まりやすい
  4. 安全性が高い

1 街並みに統一感がある

最近の大規模分譲地は、開発業者がそれぞれにコンセプトを設けて街づくりをしている場合がほとんどです。

  • 家と家の間の間隔を定める
  • 建てられる階数を制限する
  • 道路を計画的に配置する

道幅が広いので空間的な広がりを感じることができ、街が明るく見えます。

統一感のある街並みは、見た目にも美しく感じますよね。

2 利便性が高い

大規模分譲地だと、多くの人が住むようになるので、住民のニーズに合わせて様々な施設が建てられていきます。

  • スーパー・コンビニ
  • 病院
  • 公園
  • 小学校・幼稚園
  • 公共施設 など

住みよい街になればなるほど、新しい住民も増え、どんどん発展してくことになります。

3 同世代の家族が集まりやすい

以前からある土地の場合は、自治会などのコミュニティがすでにでき上がっています。

田舎に行けば行くほど人間関係が固定化されており、新しく入る方にとって居心地が悪く感じることも…。

分譲地の場合、これから新しくコミュニティが作られていきますし、購入する人の多くは子育て世代。

子育ての悩みの相談もしやすく、子供にとっても年齢も近い友達がたくさんできるので、子育てしやすい環境だと言えます。

4 安全性が高い

100戸を超えるような大規模分譲地の場合、独自に警備員に配置したり、防犯カメラで安全性を高めてたりしているところもあります。

子育て世代が多いので、住民の防犯意識も高いのが特徴です。

POINT
特に、子育て世代にとって魅力的なのが大規模分譲地

 トラブルが多い?【大規模(開発)分譲地】5つのデメリット

悩む

分譲地は決してメリットだけではありません。

  1. 多額の地盤改良費がかかってくる
  2. トラブルが多い
  3. 駅から少し離れた立地になる
  4. 人気の区画はすぐに埋まってしまう
  5. 街が一気に老化する

1 多額の地盤改良費がかかってくる

田や畑を造成してできた分譲地は、地盤がゆるい場合が多く、家を建てるのに地盤改良をしないといけない場合が多々あります。

地盤は見た目で判断できないので、地盤調査をしてみるまで正確な改良費は分かりません。

また、地盤改良費は100万円を超えることも珍しくないので、途中で資金計画を練り直す必要も出てきます。

分譲地の中には地盤改良をすでに済ませてあるところもあるので、購入する際は必ず確認しましょう。

関連 費用は100万円!一条工務店【地盤調査】の保証や立ち会い、時間は?

2 ママ友など近所付き合いが大変

子育て世代が多いと、どうしてもご近所付き合いが多くなります。

気が合えば問題ありませんが、人付き合いが苦手な方だったり、考え方が合わない人がいたりすると…。

分譲地はお隣とのお隣のキョリが近く、窮屈な場合がほとんどなので、一度トラブルがあると精神的ストレスをずっと抱えていくことになります。

また、新しく越してくる方ばかりなので、お隣にどんな人がくるか分からないのも不安な点です。

3 駅から少し離れた立地になる

分譲地の規模が大きければ大きいほど、駅から少し離れた郊外のエリアになりがち。

賑やかな駅前に大規模住宅地が新たに開発されることは考えにくいですからね。

駅から離れた立地のため、車を持たないと不便なエリアであることが多く、駅近の物件に比べて資産価値が下がりやすいのが特徴です。

4 人気の区画はすぐに埋まってしまう

大規模分譲地の場合、すべての土地が同じ条件にはなりません。

  • 日当たり
  • 角地
  • 大きさ 

など、条件の良い土地はすぐに買われてしまいます。

家造りにおいて、土地選びは大事な要素なのでゆっくり考えたいところですが、時間的な余裕は少ないが現実です。

5 街が一気に老化する

分譲地を買われる方は子育て世代が多いので、年齢層も近くなっています。

30~40年後を想像してみてください。

  • 子供は成長と独立
  • 人口減少と高齢化
  • 建物自体の老朽化

など、様々な問題が一気に押し寄せてくる可能性があります。

ニュータウンのオールドタウン化問題

1960年代、全国各地に「ニュータウン」と呼ばれる住宅地が造られています。

家だけでなく、商業施設や医療施設なども同時に整備されていったので、当時の若い世代に人気の分譲地でした。

ところが、同世代が一斉に入居してきたことで高齢化が一気に進み、現在では「オールドタウン」と呼ばれるようになっています。

なかには、かつて中学校だった建物が老人ホームとして利用されていることも…

POINT
今は若い人が多く活気にあふれた分譲地も、数十年後には高齢者ばかりの街に様変わりする可能性があります

たくさん区画があるとどこを選んだらいいのか分からないんだけど…

分譲地の場所選び

チェック

大規模な分譲地だと、どこを選んでも同じような気がしますが、2つの点に注意が必要です。

  1. ゴミ置き場の近くは避ける
  2. 一番奥は静かで過ごしやすい

1 ゴミ置き場の近くは避ける

大きな分譲地の場合、ゴミ収集所も分譲地内に造られることになります。

家の近くにゴミ置き場があるって嫌ですよね!

ゴミ置き場が設置されやすいのは、大きな道路に面した分譲地の入り口なので、できるだけ避けるのが賢明です。

2 一番奥は静かで過ごしやすい

分譲地を選ぶ方は家族連れが多く、大規模になるにしたがってにぎやかになります。

活気があふれることは良いことですが、なかには静かに暮らしたい方もいるはず。

分譲地の一番奥だと、車の通りも少なく静かですし、ゴミ置き場が来る可能性もありません。

逆に小規模の分譲地ってどうなのかしら?

小規模分譲地のメリット・デメリット

残土

大規模分譲地に対して、1~10戸(区画)の分譲地を「小規模分譲地」と呼びます。

小規模分譲地で知っておいて欲しいことは3つです。

  1. 利便性が高い
  2. コミュニティができあがっている
  3. 競争率が高い

メリット 利便性が高い

大規模分譲地が校外のエリアになりがちな反面、小規模分譲地は駅に近く、利便性の高いエリアが多くなります。

利便性の高いエリアなので、大規模分譲地に比べて資産価値が下がりにくいのが特徴です。

デメリット1 コミュニティができあがっている

小規模分譲地を選んだ場合、すでにでき上がったコミュニティの中に入っていかなければなりません。

土地を選ぶときには、

  • どんな自治会なのか
  • ご近所にどんな人が住んでいるのか

など、地域のことをよく知った上で選ぶことが大切になってきます

デメリット2 競争率が高い

小規模分譲地は区画自体が少なく、駅近など利便性の高いエリアなので、すぐに売り切れてしまいます。

「迷っている間に、すでに買い手がついてしまった…」なんてことがよくあるので、決断を急ぐ必要があります。

分譲地のなかには、ハウスメーカーが決まってところもあるんだけど、どうなのかしら…

土地だけじゃない!建設条件付き宅地のメリット・デメリット

ベランダ

分譲地のなかには、「建築条件付き」の区画が多くあります。

「建築条件付き」の分譲地を購入した場合、決められたハウスメーカーで家を建てないといけません。

「建築条件付き」の分譲地で知っておいて欲しいことは3つあります

  1. 仲介手数料がかからない
  2. 希望のハウスメーカーを選べない
  3. 似たような住宅が立ち並ぶ

メリット 仲介手数料がかからない

不動産屋さんを通じて土地を購入した場合、仲介手数料を取られます。

一般的な仲介手数料は3%ですが、何千万円もする土地であれば、仲介手数料だけで何十万円もの費用負担に。

条件付きの分譲地の場合、ハウスメーカーから購入することになるので、仲介手数料を取られることがありません。

デメリット1 希望のハウスメーカーが選べない

土地選びと同じように難しいのが、ハウスメーカー選び。

ハウスメーカーと一言で言っても、それぞれに得手不得手があるので、しっかり吟味することが大切です。

ただ「条件付き分譲地」の場合、ハウスメーカーが決められているので、理想とする家が建てられない可能性が出てきます。

デメリット2 似たような住宅が立ち並ぶ

それぞれのハウスメーカーで建てられる住宅の種類には限りがあります。

大規模分譲地だと、ある程度まとまった棟数をハウスメーカーが建てるので、どれも似たような家ばかりに…。

個性的な家造りをしたい場合は、建築条件付きの分譲地はおすすめできません。

POINT
条件付き分譲地を選ぶときには、土地の条件だけでなく、ハウスメーカーの特徴まで、しっかり調べてから購入する必要があります。

関連 【ハウスメーカー選び方の決め手】大手と工務店の違いと比較

【分譲地メリット・デメリット】のまとめ

分譲地の特徴をまとめます

POINT

  • 分譲地はインフラが整備されている分、他の宅地よりも価格が高い
  • 大規模分譲地は子育て世代にはメリットが多い
  • 開発分譲地は、街がオールドタウン化する危険がある
  • 小規模分譲地は、駅近で利便性が高い。
  • ハウスメーカーが決まる条件付き分譲地を選ぶときは慎重に

すべての希望を満たす分譲地はなかなかありません。

「これだけは譲れない」という優先事項を決めた上で分譲地を探すと、理想の土地が見つかる可能性が高まります。

また、周辺の環境を調べることも大事なポイントです。

昼間だけでなく、夕方など時間を変えて分譲地を訪ねてみると、地域の雰囲気がよく分かりますよ。

理想の土地を手に入れるために必要なこと

家

土地選びって難しいですよね。

土地探しが難しい一番の理由は、土地情報を不動産屋やハウスメーカーが独占的に握っていて、情報がなかなか共有されないから。

不動産業者ごとに、把握している土地情報は全然違います。

 

つまり、土地探しで一番大切なのは、

どれだけ多くの土地情報を掴むかです。

ただ、不動産業者やハウスメーカーに1回、1回訪ねて回るのは時間も労力もかかります。

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ハウスメーカー

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↓私の「タウンライフ家づくり」の体験談は下の記事で

関連 【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは?資料請求で分かる5つのメリット・デメリット

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