「分譲地の売れ残りって、購入しても大丈夫なの…」
「値引きしてもらうには、どんな交渉をしたらいいのかしら…」
住宅を土地をお得に購入できるのが、分譲地の「売れ残り」。
私も実際に分譲地の「売れ残り」を選び、理想とするマイホームを建てることに成功しています。
分譲地の「売れ残り」について、あなたに伝えたいことは３つ。
POINT
- 分譲地が売れ残る最大の理由は“売れる順番”
- 購入希望者の少ない「真ん中」「奥」の区画こそ狙い目
- 売り出し後半年経過した状態なら、大幅な値引きが期待できる
ただ、分譲地の「売れ残り」を購入したために、トラブルに巻き込まれている方がいるのも事実…。
不動産会社が教えてくれない、分譲地のメリット・デメリットに迫っていくことにします。
目次
分譲地で売れ残りが出る６つの理由
分譲地で「売れ残り」が発生する理由は次の６つです。
- 売れる順番が悪い
- 相場より価格が高い
- 土地の面積が広すぎる・狭すぎる
- 土地の周辺環境に問題がある
- 「建築条件付き」の土地になっている
- 心理的な要因で「たまたま」売れ残る
１ 売れる順番が悪い
同じ分譲地であっても、区画によって売れる順番は違ってくるもの。
人気区画はやはり「角地」で、特に東南の角地は真っ先に売れる人気区画になっています。
- 他の家との隣接面が少ないので、開放感がある
- 日当たりが周りの家に遮られることがない
- 道路に面している部分が多いので、設計上の自由が大きい（玄関や駐車場の位置）
- 購入希望者が多く、資産価値が下がりにくい
逆に、不人気なのは「北向き」や「奥区画（旗竿地）」。
開放感がなく、日当たりの悪い区画は売れ残りやすい傾向にあるのが現実です。
関連 【分譲地の売れる順番ガイド】真ん中？角地？区画はどこがいい？
２ 相場より価格が高い
同じ分譲地であっても、区画によって販売価格は違ってきます。
売れ残ってしまう区画は、周辺の相場に比べて高値が付いている場合がほとんど。
人気の角地であっても、条件に比べて割高感のある区画は売れ残ってしまうことに…。
逆に、条件の悪い奥地であっても、割安感があればすぐに購入される傾向にあります。
３ 土地の面積が広すぎる・狭すぎる
戸建用の分譲地であれば、40坪～80坪ほどの敷地が標準的。
土地が40坪より狭くなってしまうと、間取りが制限されて思うような家が建てられてなくなってしまいます。
また、100坪以上の大きすぎる土地も持て余すことが多く、固定資産税の負担を考え敬遠される傾向に…。
「変形地」や「勾配のある土地」も買い手が付かないことがほとんどです。
４ 敷地の周辺環境に問題がある
区画自体ではなく、土地の周辺環境に問題がある場合も売れ残りやすい傾向にあります。
- 浸水や山崩れなどの災害リスクがある
- 都心や駅から遠い
- スーパーや病院・公共施設が近くにない
- 交通量が多く、車の騒音が気になる
- ゴミ捨て場が近くにある など
分譲地を購入する方の大半は「子育て世帯」。
小さい子供が遊ぶ姿や声を嫌がって分譲地を避ける人も多くいます。
５ 「建築条件付き」の土地になっている
ハウスメーカーが売り出す分譲地の場合、「建築条件付き」の土地になっていることがほとんど。
「一定期間内に、指定した建築業者で家を建てる」という条件が付いた土地のこと
つまり、「建築条件付き」の土地を購入すると、分譲地を売りに出しているハウスメーカーと自動的に建築契約も結んでしまうことに…。
「建築条件付き」の中には違法なものが多く、解約でトラブルになることも多いので注意が必要です。
６ 心理的な要因で「たまたま」売れ残る
売れる順番の関係で、“たまたま”最後になってしまった区画も売れ残ってしまうことがよくあります。
土地や周辺環境に問題がなくても、売れ残った区画に対して「何かリスクがあるんじゃないの？」と疑心暗鬼になってしまうもの。
また、不動産会社の販売活動が足りずに売れ残ってしまうこともよくあります。
心理的な要因で“たまたま”売れ残るケースが意外に多いもの。売れ残り区画であっても、魅力的な土地は多くあります。
分譲地の売れ残りを購入する３つのメリット
分譲地の「売れ残り」には、次の３つのメリットが生まれます。
- ご近所付き合いのトラブルを防げる
- 条件に合った最適な住宅設計ができる
- 値下がりした価格で購入できる
１ ご近所付き合いのトラブルを防げる
分譲地は住民同士のコミュニケーションが密になりやすい傾向にあります。
ただ、新しい分譲地の場合、「どのようなコミュニティが形成されるか？」は家を建てた後でしかわかりません。
家を建てると気軽に引っ越しができなくなるので、「クレーマー」や「ご近所トラブル」の問題に一生悩まされる可能性も…。
売れ残り物件であれば、
- 隣にどんな人が住んでいるか
- 分譲地でどんなコミュニティが形成されているか
を確認した上で購入できるので、安心してマイホームを建てられます。
２ 条件に合った最適な住宅設計ができる
分譲地は隣家とのスペースが狭いので、周りに家が建つことで「日当たり」や「風通し」などの条件が変わってしまうことも。
また、新しく造成された分譲地では、「どのような街並みが形成されるか？」を知ることは困難です。
逆に、売れ残りの区画であれば、すでに周りに家が建っているので、条件に合った最適な「間取り」で家を建てることが可能に。
「建築条件付き」であれば、実際に建つ家を見て「経年変化」や「不具合」までチェックした上で購入できるので安心です。
３ 値下がりした価格で購入できる
後で詳しく書きますが、売れ残った区画では当初より値下がりされていることがほとんど。
売れ残った期間が長いほど、交渉によって大幅な値引きも可能に。
土地を安く購入できれば、浮いたお金を家づくりに回せるので、より理想のマイホームを建てやすくなります。
周りの様子を確認して選べる分だけ、分譲地の売れ残りの方が安心です。
関連 【土地の値引きは１割が相場？】限界を突破するための交渉術を公開
分譲地の売れ残り「奥」・「真ん中」の区画は狙い目です
分譲地で売れ残りやすい「北側道路」「真ん中」「奥」の区画ですが、考え方を変えれば、魅力的な土地に様変わりします。
１ 北側道路のメリット
北側道路のメリットは、他の方角に比べて土地の価格が安いこと。
北側道路は日照条件は悪くなりますが、家を北側に寄せて南側に「空きスペース」を作れば問題も解決。
「空きスペース」は外からの視線が届かない「プライベート空間」に様変わりすることに。
人目を気にすることなく子供を遊ばしたり、バーベキューを楽しんだりすることも可能です。
２ 真ん中の区画のメリット
角地のデメリットの裏返しが真ん中の区画のメリットです。
- 角地に比べて購入価格が安くなっている
- 隣家に挟まれているので、外からの視線が気にならなくなる
- 夏の暑い日差しが室内に入りにくい
「開放感」や「日当たり」を重視しないのであれば、真ん中の区画がお得です。
３ 奥の区画のメリット
購入希望者は少ないですが、意外にメリットが大きいのが一番奥の区画です。
- 人や車の通りが少なく、静かに暮らせる
- 前の道路で子どもを安心して遊ばせる
- 道に車を置いても、他の住民の邪魔にならない
- ゴミ捨て場が来る可能性が少ない
高齢者など、静かに暮らしたい方には奥の区画がおすすめ。
ただ、家までの出入りにいつも他人の家の前を通らなくてはならない点には注意してください。
どの区画でもメリット・デメリットがあるのが現実。土地に求める条件の優先順位を決めることが何より大切です。
関連 【分譲地の売れる順番ガイド】真ん中？角地？区画はどこがいい？
売れ残っている分譲地って、どのくらい値引きしてもらえるのかしら？
ハウスメーカーの「分譲地（建売）」の売れ残りはどうなる？
分譲地を販売する大手不動産ビルダーでは、売り出してから半年以内の完売を目指しています。
分譲地の一般的な販売計画は次の通りです。
分譲地の販売開始
↓
売り出し後３か月で、１回目の値下げ
↓
売り出し後半年で、２回目の値下げ
売り出し後半年経過した分譲地では、300万～500万円ほど価格が値下がりすることも珍しくありません。
しかも、分譲地が１年以上売れ残ってしまうと、「固定取得税」がかかってくるのも販売側の大きな負担に。
「ムダな税金を払うぐらいなら…」と、売れ残った期間が長い分譲地ほど半額になるような大幅な値引きに応じてくれるようになっています。
値下げの時期は「１月～３月」
不動産取引が最も活発になる時期が「１～３月」。
決算対策のために３月末までの契約を望む不動産会社が多いので、その時期に交渉すれば思った以上の値引きを得られることも。
ただ、大手不動産会社になればなるほど、綿密な販売計画を立てているもの。
無理に値下げをしてまで契約を取ることは少ないので、分譲地の値引きに季節的な要因はほとんどないのが現実です。
値引き交渉には「相見積もり」が必要
不動産会社を相手に、口だけで交渉しても軽くあしらわれるだけ。
値引き交渉の大きな武器になってくれるのが「周辺の分譲地の相見積もり」です。
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関連 【タウンライフ家づくりの評判・口コミは嘘】６つのデメリットを暴きます
分譲地で大幅な値引きを引き出すなら、「相見積もり」は絶対に欠かせません。
関連 【建売住宅の売れ残りはどうなる？】半年後の値引きなら500万円も可能！
【まとめ】分譲地の売れ残りなら、300万～500万の値引きも可能
分譲地の「売れ残り」の特徴をまとめます
POINT
- 分譲地が売れ残る最大の理由は“売れる順番”
- 購入希望者の少ない「真ん中」「奥」の区画こそ狙い目
- 売り出し後半年経過した状態なら、大幅な値引きが期待できる
注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。
ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。
相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。
＞＞＞【注文住宅一括見積もりランキング】口コミに隠されたデメリットは？
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人気の分譲地なのに、どうして「売れ残り」が出てくるのかしら？