「旗竿地を買うとトラブルになりやすいのって、どうしてなの…」
「駐車スペースをつくる時には、どんなことに注意したらいいの…」
安く土地が手に入ると人気を集めているのが「旗竿地」。
ただ、旗竿地でトラブルに巻き込まれてしまい、後悔している人が多いのも事実…。
旗竿地について、あなたに伝えたいことは４つ。
POINT
- デメリットが多いだけでなく、風水上も「凶相」
- 間口が２ｍ以下になると家の建築が不可能になる
- 駐車場にするなら３ｍ幅は必要
- 外構を少し工夫するだけで、おしゃれな空間に様変わりする
不動産屋が教えない、旗竿地の真実に迫っていくことにします。
目次
旗竿地とは？読み方まで解説
旗竿地（はたざおち）とはその名の通り「竿についた旗のような形をした土地」のこと。
- 道路に接する細長い土地
- 家の敷地となる広い土地
を合わせた形となっています。
「敷地延長」や「敷延（しきえん）」とも呼ばれることもあります。
土地を細かく分割した時にできやすく、都市部で見かけることが多いのが特徴です。
ブログで判明！旗竿地の後悔やトラブル例
実際に「旗竿地」を購入された方の声を聞くと、トラブルになり後悔されている方も多くいるのが現実です。
平屋を建てたのが失敗
希望の地域があったんですが、土地の値段が高かったので安い「旗竿地」を購入することに。
広い土地を手に入れたので平屋を建てることにしたんですが、これが大きな失敗。
後から隣に大きなアパートが建ってしまったせいで、全然日が当たらなくなってしまったんです。
一日中薄暗いせいか、気分まで落ち込がちです。
建て替えができません
「旗竿地」に住んでいたんですが、家が古くなってきたので思い切って建て替えることに。
ただ、道路幅が1.5ｍしかないので建築申請が下りず、解体すらできない状態…。
どうしたらいいか分からず途方に暮れています。
バーベキューで近隣トラブルに…
旗竿地だと庭がプライベート空間になるので、友達を呼んでバーベキューを楽しんでいました。
ところが、バーベキューの煙や臭いが周りの家の洗濯物に付いてしまい、近隣トラブルに…。
回りを家に囲まれているので「思っていたほど自由には生活できない」というのが正直な感想です。
売れると思ったのに全然売れない…
親から旗竿地を相続したんですが、買い手が付かず売りたくても売れない状態のまま。
毎年固定資産税も払わないといけないから、税負担に苦しんでいます。
旗竿地は土地代が安い分、デメリットが多く後悔しやすい
旗竿地のメリットは３つ
旗竿地を購入するメリットは３つです。
- 土地の価格が安い
- 静かな暮らしが手に入る
- 台風の被害が少ない
１ 土地の購入価格が安い
旗竿地の最大のメリットは「土地の値段が安い」こと。
旗竿地が安くなる理由は、まわりを家や建物で囲まれていることを嫌がり購入希望者が少ないから。
ただ、土地の形状にあった建築プランを作れば、地価の高いエリアでもお得な値段で家を建てることが可能。
浮いたお金を住宅設備や内装に回すことができるので、余裕のある家づくりを楽しむこともできます。
２ 静かな暮らしが手に入る
旗竿地の家は公道に面していないので、車の騒音に悩まされる心配がありません。
また、家の周りを不特定多数の人が行き交うこともないので、静かな暮らしを望まれる方にはメリット大です。
庭がプライベート空間に
外からの視線が届きにくい旗竿地では、庭がプライベート空間に様変わり。
- 人目を気にすることなく子供を遊ばせたり
- 家族でバーベキューを楽しんだり
など、様々な場面で活躍してくれます。
３ 台風の被害も少ない
旗竿地は周囲を家に囲まれているので、台風などでの飛散物が少なく、窓ガラスなどが割れる心配がありません。
POINT
土地の形状に合った建築プランを立てられれば、魅力的な土地の１つになります。
旗竿地のデメリットは５つ
旗竿地を購入する時の注意点は５つです。
- 採光や風通しが確保するために天窓が必要
- 駐車が不便になる
- インフラ整備にお金がかかる
- プライバシーの確保が重要
- 避難経路が確保しずらい
１ 採光や風通しが確保するために「天窓」が必要
旗竿地は四方を家で囲まれているので、１階部分の「採光」や「風通し」が悪くなりがち。
風や光が入りにくいと、湿気が逃げにくくカビの温床にもなってしまいます。
周囲の状況によっては、
- ２階リビング
- 天窓や高窓（ハイサイドライト）
など設計上の工夫が欠かせません。
関連 【風通しの良い家のメリット・デメリット】風の通る家の間取りとは？
２ 駐車が不便になる
建築基準法上、
建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない
とされています。
ただ、間口が２ｍに満たない旗竿地も多くあるのが現実。
接道義務が定められたのは昭和25年（1950年）なので、古い旗竿地では間口が２ｍ以下の物件も数多く見かけます。
２ｍ幅では車が通行するのがやっとなので、どうやって駐車スペースを確保するのかが鍵になってきます。
建築コストが高くなる
通路幅が狭い旗竿地だと、重機が入れないケースも多くあります。
重機が入れなければ職人の作業が増え、人件費の増加が建築コストに跳ね返ってくることになりかねません。
３ インフラ整備にお金がかかる
旗竿地では、
- 電気
- ガス
- 水道
など、生活インフラの整備状況にも注意が必要。
道路から家までのキョリが長いほど、ライフラインの整備にお金がかかってしまいます。
一般的に、ライフラインを１ｍ引き込むのに１～２万円の費用がかかります。
４ プライバシーの確保が重要
旗竿地は周囲を家に囲われているだけでなく、近隣の家とのキョリが近い場合がほとんど。
常にまわりから見られている形になるので、プライバシーが確保しずらいのが現実…。
また、家までの出入りにいつも他人の家の前を通らなくならない形になってしまいます。
生活音には特に注意
特に注意したいのは「生活音」。
隣家の生活音が気になるだけでなく、自分の家の音が漏れることでトラブルになることも多くなっています。
５ 避難経路が確保しずらい
災害時の避難路は、家の前の細いアプローチのみ。
隣接地が崩れて道が塞がれてしまうと、逃げ場がない状態に…。
また、火事になった時に緊急車両が敷地に入って来られず、消火活動に時間がかかる心配もあります。
旗竿地はデメリットが多いので、工夫して建築することが何より重要です。
間口が２ｍ以下の旗竿地は、建て替えや解体工事が不可
先ほど書いたように、建築基準法では
幅員が4m以上ある道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない
という規制（摂動義務）を定められています。
つまり、間口が２ｍ以下の旗竿地は再建築不可物件になり、建築確認申請がおりず、「解体工事」や「建て替え」ができなくなる可能性が出てきます。
再建築不可物件で建て替える方法
間口が２ｍ以下の物件を建て替えたいなら、
- 隣地を買い取り間口を２ｍ以上にする
- 一時的に通路部分の土地を借りる
などの対策が必要に。
ただ、一部の買取や賃貸借はトラブルになることが多いので注意が必要です。
リフォームなら問題なし
リフォームの場合、「基礎」や「骨組み」は残った状態になるので建築確認申請は必要なし。
間口が２ｍ以下の旗竿地であっても、リフォーム工事は問題なく行うことができます。
間口が２ｍ以下の物件は、どれだけ価格が安くても購入しない方が賢明です。
旗竿地を駐車場にするなら間口に３ｍは必要
旗竿地のアプローチ部分は駐車場にするのが基本。
ただ、駐車場にするなら間口に３ｍは確保したいところです。
| 駐車スペース | 普通車 | 軽自動車 |
| 最小 | 2.5ｍ×５ｍ | 2.2ｍ×4.2ｍ |
| 基本 | ３ｍ×5.5ｍ | 2.5ｍ×4.5ｍ |
| 余裕 | 3.3ｍ×5.5ｍ | 2.8ｍ×4.5ｍ |
たとえ軽自動車であっても、２ｍ幅だと通行するでギリギリになってしまいます。
並列の駐車場ならさらに工夫が必要
旗竿地で２台以上の車を停めるなら縦列駐車が基本、出し入れがかなり面倒に…。
もし、並列で駐車したいのなら次のスペースは確保する必要が出てきます。
| 並列駐車の標準スペース | |
| 普通車２台 | 5.5ｍ×5.5ｍ |
| 軽自動車１台 普通車１台 |
5.2ｍ×5.5ｍ |
大きな旗竿地でもない限り、並列の駐車スペースを確保することはかなり困難なのが現実です。
旗竿地では、駐車場スペースの確保に頭を悩まされることが多くなっています。
旗竿地の評価方法
旗竿地の評価額は、周辺の地価相場よりも２～３割ほど低いのが一般的。
- 土地の形が悪い
- 通路部分の奥行距離が長い
- 間口が狭い
など、条件が悪くなるに従ってさらに評価額は下がっていくことに…。
評価額が低いので安く購入できますが、資産価値も低い点には注意が必要です。
詳しくは国税庁のページをご覧ください。
参考 不整形地の評価／国税庁
固定資産税も安い
旗竿地は評価額が低いので、
- 固定資産税
- 都市計画税
などの税金も安くなっています。
購入時だけでなく、家を建ててからの税負担が少ないのも「旗竿地」の魅力の１つです。
評価額が低いので安く購入できますが、将来的な売値も安くなってしまいます。
旗竿地は防犯に強い？弱い？
旗竿地は意外にも防犯に強いのが特徴。
- 大きな道路に面していないので下見がしにくい
- 玄関までのアプローチを通る時に、隣家に見られる可能性が高い
- 万が一の時の逃走経路を確保しにくい
などが泥棒が侵入しにくい理由となっています。
泥棒に狙われやすい場合も…
基本的には防犯に強い旗竿地ですが、周囲の環境によって泥棒に狙われやすくなる場合も…。
- あまりに奥まった場所で死角が多い
- 隣家がアプローチ面に大きな窓を設置していない
など、泥棒が入ったとしても気づかれにくい旗竿地の場合は注意が必要です。
旗竿地の防犯対策
泥棒は「音」や「光」を嫌がるモノなので、
- 防犯カメラ
- 防犯砂利
- センサーライト
などが有効。
最近では窓に貼れる「防犯フィルム」なども発売されていて、安価で対策することが可能です。
周囲の環境に頼ることなく、出来るだけの防犯対策を施すことが大切です。
旗竿地ではおしゃれな外構アプローチがポイント
旗竿地の外構のポイントは「長いアプローチをどう施工するか」。
デザイン性の高いアプローチにすることで、暗い印象を受けがちな旗竿地をおしゃれな空間に生まれ変わります。
- アプローチに「自然石」や「レンガ」を並べる
- 木製の目隠しフェンスで温かみを演出する
- 照明を設置し、暗くなりがちなアプローチを明るく照らす
関連 【旗竿地のおしゃれな外構９選】ブログから分かる工事費用の真実とは？
旗竿地の風水は「凶相」
風水では旗竿地を「包丁」の形として捉えられ、「よくない土地」だと言われることがほとんど。
風水的には長方形や正方形など四角の土地が「吉相」になるので、そもそも変形地は「凶相」となっています。
旗竿地は間口が狭いので、気が入りにくい場所。
- 発展や成長が望めず、人生が行き詰ってしまう
- 先行きが見えず、逃げ場がなくなってしまう
とマイナスに捉えられることが多くなっています。
風水を気にするのであれば、旗竿地はおススメできません。
【まとめ】旗竿地の建売はどうですか
旗竿地についてまとめます。
POINT
- デメリットが多いだけでなく、風水上も「凶相」
- 間口が２ｍ以下になると家の建築が不可能になる
- 駐車場にするなら３ｍ幅は必要
- 外構を少し工夫するだけで、おしゃれな空間に様変わりする
注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。
ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。
相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。
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