「分譲地って、どこの区画から売れていくの…」
「角地を選びたがるの人が多いのって、どうしてかしら…」
分譲地を購入する時に重要なのが「売れる順番」。
人気の区画になると購入者が殺到するので、早く決断することが必要になってきます。
分譲地の売れる順番について、あなたに伝えたいことは３つ。
POINT
- 日当たりが良く、開放感のある「東南の角地」が真っ先に売れる
- 北側道路であっても、間取りを工夫すれば十分快適な家づくりが可能
- 落ち着いて過ごしたいなら、奥の区画を選ぶのがおススメ
ただ、人気の角地を購入したために、トラブルに巻き込まれている人が多いのも事実…。
建築会社が教えない、分譲地の真実に迫っていくことにします。
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分譲地（建売）で売れる順番
分譲地の売れる順番は「区画割り」に大きく左右されるモノ。
次の2つのパターンで、分譲地の売れる順番を見ていきます。
- 旗竿地のある分譲地の売れる順番
- 袋小路のある分譲地の売れる順番
１ 旗竿地のある分譲地の売れる順番
上図のような９区画が売りに出された場合、購入希望者の数は次のようになってきます。
各区画は同じ値段・同じ土地面積とします。
- Ｉ
- Ｇ
- Ｃ
- Ａ
- Ｈ
- Ｆ
- Ｄ
- B
- Ｅ
基本的に、日当たりがよく車の出し入れがしやすい「角地」が人気。
逆に、道路に直接面していない「旗竿地」を求める方は少なくなっています。
２ 袋小路のある分譲地の売れる順番
上図のような６区画が売りに出された場合、購入希望者の数は次のようになってきます。
各区画は同じ値段・同じ土地面積とします。
- C
- F
- B
- E
- A
- D
やはり、専用道路のある分譲地でも「角地」が人気。
逆に、車の出し入れがしにくい「袋小路」を求める方は少なくなっています。
POINT
分譲地では「道路」と「方角」が重要。「旗竿地」や「袋小路」は売れ残りやすい傾向にあります。
関連 【建売住宅の売れ残りはどうなる？】半年後の値引きなら500万円も可能！
【分譲地の失敗しない選び方】区画はどこがいい？
分譲地を選ぶ時は。区画に接する道路の位置と方角に注目することが大切です。
東側道路のメリット・デメリット
東側道路の最大のメリットは、朝の日差しを十分に取り込めること。
朝の日差しをたっぷり浴びながら目覚め、気持ちよく出かけて行くことが可能に。
午後からの日差しは入りづらいですが、夏場の異様な暑さを防ぐこともできます。
西側道路のメリット・デメリット
西側道路は午後の日差しが取り込めるので、冬場でも暖かく過ごすことが可能。
家をできるだけ北側に寄せれば、さらに南側の光を確保できるようになります。
ただ、夕方の西日をまぶしく・暑苦しく感じる方も多いので、間取りの工夫は欠かせません。
関連 【間取り公開】「西日は暑くない」本当の意味と６つの窓対策
南側道路のメリット・デメリット
南側道路が人気の理由は、日当たりがよく、一年中安定して光を取り込むことができるから。
ただ、南側に駐車スペース作ることが多くなるので、思ったほど日当たりを確保できないケースも…。
また、リビングや洗濯干しスペースを南側にもってくることも多く、外からの視線が気になって落ち着いて生活できない可能性もあります。
北側道路のメリット・デメリット
北側道路の特徴は、他の方角に比べて土地の価格が安いこと。
北側道路は日照条件は悪くなりますが、家を北側に寄せて南側に「空きスペース」を作れば問題も解決。
「空きスペース」は外からの視線が届かない「プライベート空間」に様変わりすることに。
人目を気にすることなく子供を遊ばしたり、バーベキューを楽しんだりすることも可能です。
北側道路であっても、間取りを工夫することで南側道路に負けない家づくりをすることが可能です。
関連 【土地選びは失敗談がポイント】後悔しないための妥協条件とは？
分譲地では東南角地の最強？
先ほど書いたように、分譲地では「角地」が人気。
中でも東南の角地は「最強」と言われることも多く、販売された瞬間に売れることも珍しくありません。
これほどまでに「角地」が人気を集める理由は次の４つです。
- 「日当たり」や「風通し」が確保しやすい
- 間取りの自由度が高くなる
- 風水でもおすすめ
- 資産価値が高いので売却にも有利
１ 「日当たり」や「風通し」が確保しやすい
分譲地で家を建てると、隣との間が詰まっていて息苦しさを感じることが多くあります。
ただ、「角地」なら隣接面が少ないので開放感がアップ。
隣の家によって「日当たり」や「風通し」が遮られることも少なくなるので、明るく快適的な住空間を実現させやすいのも特徴に。
さらに、東南の角地であれば次のようなメリットも生まれます。
- 午前中から昼過ぎにかけて、優しい日光を取り込める
- まぶしい西日を防いでくれる
- 寒い北風が吹きこまない
関連 【風通しの良い家のメリット・デメリット】風の通る家の間取りとは？
２ 間取りの自由度が格段にアップする
角地は２方向を道路に接しているので、駐車場や玄関の配置を工夫しやすいのが特徴。
また、２方向から外の明るさを取り込めるので、リビングも配置しやすくなっています。
角地は建ぺい率も緩和
角地（道の交差点に面した土地）では、建ぺい率の上限が10％ほどアップされることがあります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物が占める割合のこと。
角地だけでなく
- 道路にはさまれた土地
- 公園、広場、河川などに接する土地
も建ぺい率の上限が10％ほどアップするので、より大きな家を建てたいならおすすめです。
すべての角地で建ぺい率がアップする訳ではありません。詳しくはそれぞれの市町村役場に確認してください。
３ 風水でも「吉相」
風水的には、角地は「吉相」。
角地を選び「自然の日差しが入る明るい家」を建てれば、次のような効果を得ることが可能です。
- 活力アップ
- 精神安定
- 健康運上昇
さらに風水では、
玄関は朝日がたっぷり採光でき、夕日が当たらないことが理想
とされているので、南東の角地は風水的に１番良い場所だと言えます。
関連 【風水での土地鑑定ポイント】土地探し（選び）に欠かせない要素とは？
４ 資産価値が高いので売却にも有利
角地は購入希望者が多いので、資産価値が下がりにくいのが特徴。
転勤などで土地を手放すことになっても、角地なら買い手に悩むことも少なくなります。
周辺がさらに発展すると、購入時よりも高く売れるケースも。
子供への相続など、資産運用を考えて角地を選ばれる方も多くいます。
角地が人気の日当たりや開放感を考えて「角地」を選ばれる方が多くなっています。
【角地のデメリット】分譲地で真ん中の区画がおすすめな理由は？
人気の高い角地ですが、メリットばかりではありません。
デメリットも多くあるので、あえて「真ん中」の区画を望まれる方も。
角地で特に注意したい点は次の３つです。
- 金持ちしか購入できない
- 騒音に悩まされる
- 夏の暑さ対策が必要になる
１ 金持ちしか購入できない
購入希望者の多い角地は、他の区画よりも価格が高く、南東の角地になると３割以上アップすることも珍しくありません。
土地代が高くなれば、毎年払うことになる「固定資産税」も割高になってしまう点にも注意が必要です。
角地は防犯面でも不利
角地は土地の価格が高い分、周囲から「お金持ち」に思われてしまい、泥棒に狙われやすい傾向にあります。
また、
- 二つの道路に面しているので下見しやすい
- 万が一の時の逃走経路も確保しやすい
のも、角地が泥棒に狙われやすい理由に。
角地に家を建てるなら、防犯対策を強化することが大切です。
２ 騒音に悩まされやすい
角地は２方向を道路に接しているので、交通量が多くなり、騒音に悩まされることが多くなっています。
大型トラックが頻繁に通る道路に接していると、振動が室内に伝わってくることも…。
接している道路幅が狭い場合、車が塀に衝突したり、敷地内へ乗り上げてしまう可能性も出てきます。
小さい子どもがいる家庭の場合は、事故リスクが高くなってしまう点にも注意してください。
外構費用にも注意
人通りの多い角地だと外からの視線が気になるので、窓を開け放っての生活はできないのも悩みの種。
外からの視線を遮りたいなら、
- フェンス
- 堀や生垣
- 門扉やガレージ
などで囲ったクローズド外構にする必要があり、外構費も高くなりがちに…。
開放感のあるオープン外構を楽しみたいなら、角地を選ばない方がいいかもしれません。
関連 【外構業者の探し方ガイド】トラブルを防ぐおすすめの選び方とは？
３ 夏場の暑さ対策が必要になる
角地は日当たりがいい分、夏場は室内が暑くなりがち。
強い日差しによって、建具やフローリングが痛みやすいのも問題点です。
夏の暑さ対策としては、
- 庇や軒
- 断熱材・窓ガラス
- 遮光・遮熱カーテン
- すだれ・日よけシェード
などが有効ですが、対策によっては建築コストが非常に高くなってしまうことも…。
南西の角地の場合、西日に悩まされている人が多い点にも注意してください。
関連 【間取り公開】「西日は暑くない」本当の意味と６つの窓対策
角地に魅力を感じないのなら、価格の安い真ん中の区画がおすすめです。
「角地」以外に、魅力的な区画ってないのかしら？
分譲地では「奥の区画（奥の建売の家）」が狙い目
購入希望者は少ないですが、意外にメリットが大きいのが一番奥の区画。
奥の区画で魅力的な点は次の２つです。
- 車通りが少なく静かに暮らせる
- ゴミ捨て場が来る可能性が少ない
１ うるさいなど、トラブルに悩まされなくなる
奥の区画は車だけでなく人通りも少ないので、静かに暮らせ、視線が気になることもありません。
また、事故に遭うリスクも減少するので、子供を安心して遊ばせることができるのも大きな魅力に。
他の住民の邪魔にもなりにくいので、家の前の専用道路を友人が来た時などの「臨時の駐車スペース」としても活用可能です。
ただ、家までの出入りにいつも他人の家の前を通らなくてはならない点には注意してください。
関連 【旗竿地の評価が低い５つの理由】駐車場トラブルを避ける方法とは？
２ 「ゴミ捨て場」になる可能性が少ない
区画選びで気を付けたいのは「ゴミ捨て場の位置」。
家の前に「ゴミ捨て場」が設置されると、
- 臭いでゴキブリが寄ってくる
- 虫を食べるネズミや野良猫も集まってくる
- 曜日を無視してゴミを捨てる人がいる
など、大きなストレスに悩まされながら生活することになってしまいます。
「ゴミ捨て場」は収集車の通りやすい１番手前の区画に設置されることが多いので、奥の区画なら心配がいりません。
売れ残りはどうなる？値引きは可能？
分譲地を販売する大手不動産ビルダーでは、売り出してから半年以内の完売を目指しています。
分譲地の一般的な販売計画は次の通りです。
分譲地の販売開始
↓
売り出し後３か月で、１回目の値下げ
↓
完成後半年で、２回目の値下げ
売り出し後半年経過した分譲地では、100万～200万円ほど価格が値下がりすることも珍しくありません。
しかも、分譲地が１年以上売れ残ってしまうと、毎年「固定取得税」がかかってくるのも販売側の大きな負担に。
「ムダな税金を払うぐらいなら…」と、売れ残った期間が長い分譲地ほど大幅な値引きに応じてくれるようになっています。
生活スタイルによっては奥の区画はメリット大。大幅な値引きも期待できます。
関連 【分譲地の売れ残りはどうなる？】ハウスメーカーの値引きを徹底追及
【まとめ】分譲地での家の区画の選び方
分譲地の区画選びについてまとめます。
POINT
- 日当たりが良く、開放感のある「東南の角地」が真っ先に売れる
- 北側道路であっても、間取りを工夫すれば十分快適な家づくりが可能
- 落ち着いて過ごしたいなら、奥の区画を選ぶのがおススメ
注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。
ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。
相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。
＞＞＞【注文住宅一括見積もりランキング】口コミに隠されたデメリットは？
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分譲地って、どの区画が人気なのかしら？