【土地探しのコツ】後悔・失敗しないためのポイントや方法

「どうやって土地を探したらいいの…」

「いい土地って、どうやったら見つかるの…」

「家づくりは土地探しから」と言われるぐらい、家を建てる上で土地は重要なポイント。

でも、理想の土地はなかなか見つからないのが現実ですよね。

理想の土地を探しあてるために、あなたに知ってもらいたいことは４つ。

そこで、私の体験談も含めた、土地探しのコツやポイントを載せていくことにします。

土地を探す前って、どんなことに気をつけたらいいの？

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土地探しの前にすべき３つのポイント

土地探しはじっくり取り組むなので、あせって買っても後悔していまうのがオチ。

ゆっくり時間をかければ、希望に合った土地は必ず見つかります。

ただ一方で、みんなが良いと思う条件の土地ほど、早く売られてしまう現実もあります。

良い土地にめぐり合うために、闇雲に土地を探しても意味はありません。

土地探しをする前に、次の３つのポイントを考えておく必要があります。

１　土地と建物の予算配分を決める

土地を探すときに大切なポイントは、予算配分のバランスです。

当たり前ですが、土地探しは家づくりの前にするモノ。

つまり、土地購入で予算オーバーしてしまうと、建物の方で妥協せざる得なくなってしまいます。

土地購入でお金をかけすぎると、家づくりで後悔することが多くなるという現実が待っています。

２　土地は安く買う

予算配分を考えたとしても、希望の土地が見つかると高くても買ってしまいそうになります。

ここで知っておいて欲しいのは、土地と建物、どちらが予算を削りやすいかというと、間違いなく土地だということです。

総予算4000万円で30坪の家を建てる場合

具体的な数字で一度考えてみることにします。

もし、あなたが総予算4000万円で2200万円の土地を買ったとしましょう。

建物にかけられる予算は、残り1800万円しかありませんが、30坪の家を建てるとなると最低でも2000万円は必要。

つまり、200万円の予算オーバーになってしまいます。

建物で200万円の予算を削ろうとすると

様々な手段を講じる必要が。

200万円なら設備のランクを落すだけで済みますが、これが500万円になると建物自体のランクを落したり、家の大きさをかなり小さくしないといけなくなります。

ところが、土地の値段を下げるのは、比較的に簡単。

特に売れ残りの物件は簡単に100万円単位の値引きが可能になってきます。

３　土地探しの優先順位を決める

すべての条件が理想に当てはまることは、まずありえません。

自分にとってゆずれない条件は何で、妥協できるポイントは何かをあらかじめ決めておくことが大切です。

具体的には次の６つ優先順位を決めておくと、土地探しに迷いにくくなります。

何を優先にすべきかは人によって違うので、家族でしっかり話し合っておきましょう。

関連　【土地選びは失敗談から】後悔しない優先順位の考え方

でも、条件の良い土地って高いのよね…。どうしたら価格が安くて満足のいく土地が見つかるの？

土地の価格から考える土地探しのコツ

土地の値段は主に次の２つで決まります。

利便性の高い都心や駅近の土地は確かに魅力的で、その分値段も高くなります。

でも、利便性の高い土地が必ずしも良い土地だと言えるでしょうか？

都心から少し離れるだけで土地の値段は一気に下がり手に入りやすくなるだけでなく、のびのびした生活がおくられるようにもなります。

また、都心に近い土地は価格が高いだけでなく、「建物に規制がかかって思うように家を建てられてない」っといった問題も出てきます。

いい土地・悪い土地は発想しだい

都心から少し離れただけでのびのびした生活がおくられるように、発想しだいで、悪く見える土地も良い土地に様変わりします。

価格が高い土地が、あなたにとって良い土地とは限りません。

他の人が悪い土地だと思っても、あなたが気に入れば、その土地はいい土地に様変わり。

しかも、他の人が避ける土地は値段も安く、手に入れやすくなっています。

実際に土地を探す時って、何を頼って調べたらいいの…

どうやって見つける？土地探し４つの方法

予算配分や優先順位を決めたら、具体的に土地探しに動くことに。

土地探しの方法には、主に４つ手段があります。

１　インターネットで土地を探す

スマホが普及したためか、ネットで土地を探す人が増えています。

などが有名ですよね。

特に、私が利用したライフルホームズの無料相談は、家づくりの大きな味方になること間違いなしです。

関連　ライフルホームズ【住まいの窓口の評判と口コミ】店舗相談のメリット・デメリット

インターネットの土地は売れ残り？

ネットで探すのは非常に簡単。

条件を入力してボタンを押すだけで土地情報が出てきますからね。

ただ、正直に書くと、インターネット上に良い土地の情報は少ないのが現実です。

いい土地はお得意さんに流れる

それぞれの不動産屋さんは、独自にお得意さんを抱えています。

わざわざネットで情報を流さなくても、自分達の販売網で売った方が利益が大きくなりますし、地域の評判もよくなります。

ネットに土地情報を流すと

など、不動産屋にとっては、ありがたくないことばかり。

ただ、地域の様子を調べたり、価格を比較したりするのには、かなり便利なアイテムであることは間違いなし。

土地の情報を調べ始める１歩としてはおすすめです。

２　自分の足で土地を探す

希望するエリアを車で探して回る方法です。

闇雲にさがしても時間ばかりかかるので、ネットで下調べしてからの方が効率良く回れます。

ネットにはまだ載っていない空き地が見つかることも。

ネットでは細かいところまでは分かりませんが、実際に現地に行くと

など、重要な条件を確認できるので、気になる土地は必ず足を運ぶことが大切です。

３　不動産業者に土地探しを頼む

私もそうでしたが、なかなか不動産屋さんには相談しずらいモノ。

でも、希望するエリアの土地情報を最も握っているのは、その地域の不動産屋で間違いありません。

不動産業者に土地探しを頼むときの注意点は３つあります。

①　要望をはっきりと伝える

不動産業者はたくさんの土地情報を握っています。

これから造成される土地や、もうすぐ売りに出される土地など、どこにも公開されていない土地情報をもっていることも。

不動産業者にとって、買う気のないお客さんにお宝情報を伝えても意味はありません。

不動産屋さんはこちらが買う気があるのかどうかを常に見ています。

良い土地を紹介してもらうためには、

ぐらいは最低限伝えておかないと、不動産業者も真面目に取り合ってくれません。

②　家づくりまで考えていない

あなたにとってのゴールは理想の家を建てることですが、不動産屋のゴールは土地を売ること。

不動産業者にとっては、「その土地にどんな家が建つか」よりも、「その土地を買う予算があるかどうか」が大切になってきます。

不動産屋は土地を売るプロなので、魅力的な誘い文句をささやいてきます。

不動作業者の言われるがままに土地を購入してしまうと、後で後悔することになりかねません。

③　複数の業者にあたる

地域に複数の不動業者がある場合は、必ずすべての不動産業者を回ることが大切。

土地の情報には、いろんな業者が知っている情報もあれば、一部の業者しか知らない土地情報もあります（お宝情報ほど隠したがるモノです…）。

同じ土地でも業者によって値段が違うこともあるので、値引きのチャンスにも。

複数の業者にあたることで、どの業者が信頼できるかを肌で感じ取ることもできますよ！

関連　【不動産屋の土地探しは複数から】選び方と値段交渉のコツ

４　ハウスメーカーや工務店で土地探し

ハウスメーカーは土地探しのプロではありませんが、グループ企業が不動産会社も経営している土地情報をもっていることもあります。

ハウスメーカーに土地探しを頼む場合は、メリット・デメリットに気をつけてください。

メリット１　家を建てる前提で土地を探してもらえる

不動産業者と違い、ハウスメーカーのゴールは家を建ててもらうこと。

不動産業者の場合は、家を建てるのに不向きな土地を紹介されることもありますが、ハウスメーカーの場合、建てた後でトラブルになるような土地は必ず避けてくれます。

また、土地で予算オーバーになっても意味がないので、こちらのトータルの予算を考えた上で、希望に合った土地を紹介してもらうこともメリットです。

メリット２　値引きを手伝ってもらえる

先ほど書いたように、ハウスメーカーのゴールは家を建ててもらうことなので、土地の値引きを手伝ってもらえることもあります。

素人が、プロである不動産業者に値引き交渉を直接することは難しいですが、間にハウスメーカーをはさむことで交渉がしやすく有利に運びます。

土地は値引きされやすいので、安く土地を手に入れるチャンスかもしれません。

メリット３　建築条件付土地を紹介してもらえる

建築条件付き土地とは、「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のこと。

つまり、土地探しを頼んだハウスメーカーで家を建てないといけません。

ハウスメーカーが決まる以外にも、建築条件が細かく決められていることもよくあります。

ただ、ハウスメーカーは家を建てることで利益を得ることができるので、建築条件付きの土地は相場よりも安いのが通常です。

関連　【ハウスメーカー選び方の決め手】大手と工務店の違いと比較

デメリット　土地情報が少ない

積水ハウスやダイワハウスなど、大手のハウスメーカーはグループ企業として不動産会社も経営しているので、土地情報が豊富です。

ただ、工務店などは不動産会社をもっているわけではないので、結局は、提携している地元の不動産業者に土地探しを頼むことに。

地元の不動産業者以上の土地情報をもっていることはほとんどありません。

家を建てられない土地があるって聞いたけど、そんな土地本当にあるの…

家が建てられない？土地探し２つの注意点

土地を買ったとしても、そこに好きなように家を建てられるとは限りません。

下の２つの条件で、土地には制限がかかることがあるんです。

１　用途地域による制限

出典：国土交通省

用途地域とは、都市計画のために地域によって建てることのできる建物が決めておくこと。

みんなが好き勝手に建物を建てらると、街づくりができなくなってしまいますからね。

用途地域は大きく分けて下の３つの地域に分かれています。

住宅地域にも細かいルールあり

「住宅地域であれば問題ないんじゃないの？」と思いがちですが、住宅地域にはさらに細かいルールが決められている場合があるので注意が必要です。

自治体による土地制限

自治体によっては、用途地域以上に厳しい条件を設定しているところもあります

２　土地に関わる法律・規則

土地探しで知っておきたい主な法律や規則は５つです。

①　建ぺい率、容積率

「建ぺい率」と「容積率」の意味は下の通りです。

言葉だけだといまいち違いが分かりにくくいと思うので、具体的に考えていきます。

建ぺい率が50％の場合

家の土地が100㎡だとすると、家（建物）が建てられる面積は50㎡になります。

容積率が90％の場合

家の土地が100㎡だとすると、延べ床面積（２階建てなら１・２階の床面積の合計）は90㎡になります。

②　セットバック

本来道路の幅は４ｍ以上と定められていますが、実際には４ｍ未満の道路も少なくありません。

４ｍ未満の狭い道路ギリギリに家が建つと、消防車などの緊急車両が通りにくくなり、災害時に被害が拡大してしまいます。

そのため、道路から一歩引いた位置までセットバック（後退）して家を建てるように規制しています。

③　斜線規制

斜線規制とは、建物の高さを制限すること。

高い建物ができると、周りの家の日当たり・風通しが悪くなる場合があるので、斜線規制を設けています。

④　日影規制

日影規制とは、建物によってできる日影の範囲や時間を制限すること。

隣に高い建物が建つことで、日照時間が極端に減るのを防ぐためです。

⑤　防火規制

防火規制とは、家事や火災による延焼を防ぐため、防火対策を義務づけることです。

ほとんどの場合、中心街や幹線道路のそばは「防火地域」、防火地域の周りを「準防火地域」となっています。

具体的な防火対策としては

などをする必要が出てきます。

法律や規則以外にも、大切なチェックポイントってあるの？

土地を買う前に確認すべき４つのポイント

土地だけの条件でなく、立地や周辺環境に目を向けることも大事なポイント。

土地をチェックするには、次の４つの方法が有効です。

１　実際に地域を歩いてみる

土地を知る上で何よりも大切なのは、実際に歩き、自分の目で確かめてみること。

歩くときに気を付けるべきポイントは３つあります。

①　昼間だけでなく夜間も歩いてみる

夜になると街の雰囲気が大きく変わるところも珍しくありません。

危険な場所や夜の様子を確認しながら歩いてみてください。

②　周辺施設や道路

周辺に工場があると、音やニオイが気になるかもしれません。

国道など幹線道路がある場合は、騒音に加えて排気ガスや振動に悩まされる可能性があります。

③　周囲の環境

南側が大きく開けた土地でも、将来的に大きな建物が建ち、日当たりが悪くなるかもしれません。

たとえ開放的なリビングだとしても、周囲の視線が気になるような場所だと、ゆっくりくつろぐこともできませんよね。

２　地盤の状況を確認する

日本は地震大国ですし、地震以外にも洪水など災害がいつ襲ってくるか分かりません。

実は、災害による被害を大きく左右するのが地盤。

どれだけ丈夫な家を建てたとしても、下で支える地盤が弱ければ意味がありません。

地盤が弱い場合は、地盤改良工事が必要になってきますが、100万円を超えることも珍しくありません。

地盤を直接目で見ることはできませんが、

で、ある程度予測することは可能。

地盤の様子を調べる方法は下の記事で！

関連　【地盤調査のやり方ガイド】費用から結果の見方まで

３　周りに住んでいる人の声を聞いてみる

歩くことや調べることで、地域の様子をある程度つかむことはできます。

ただ、長い間過ごすことで初めて気付くこともたくさんあるのが現実です。

一生住むことになる土地ですので、聞き込み調査をすることは欠かせません。

聞く相手としては、長い間住んでいそうな年配の方や、地域の情報に敏感な家族連れの方がおすすめ。

など、気になるポイントを具体的に聞くと、相手も答えやすくなります。

４　学校・学区の様子を調べてみる

小さいお子さんのいる家庭だと、学校の様子を最優先にする方も多くいます。

同じ市内の学校でも、学区・学校によって、雰囲気が全然違ってくるモノ。

など、実際に学校まで足を運ぶと雰囲気がよく分かりますよ。

やっぱり土地探しって難しいのね！なにか土地探しを手助けしてくれるサイトってないのかしら？

【土地探し】おすすめサイトは？

土地探しのサイトと言えば「スーモ」が有名ですが、さきほど書いたように、不動産屋がネットに掲載するのは最後の手段。

なかなかお宝情報にめぐり合えないのが現実です。

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↓私の「タウンライフ家づくり」の体験談は下の記事で

関連　【タウンライフ家づくり】の評判や口コミは？資料請求で分かる５つのメリット・デメリット

【土地探しのコツ】まとめ

土地探しのポイントをもう一度まとめてみます。

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

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参考文献