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【土地の探し方のコツは5つ】ブログから学ぶ方法やポイントは?

住宅

「どうやって探したら、いい土地が見つかるの…」

「土地探しがうまくいかない理由って、何なのかしら…

家づくりの最初の1歩が「土地探し」。

私も「いい土地」に出会えたおかげで、理想の家を建てることに成功しています。

土地探しについて、あなたに伝えたいことは次の5つ。

POINT

  1. 「いい土地」を逃さないためには、事前準備が欠かせない
  2. 土地探しの期間は、家の完成から「逆算」して考えることが大切
  3. ネット探しても、成功することはほとんどない
  4. 「不動産屋」と「ハウスメーカー」を併用するのがおススメ
  5. 土地規制によっては、思うように家が建てられない場合がある

ただ、間違った「土地探し」をしていまい、後悔している人が多いの事実…。

不動産屋が教えない、「土地探し」の真実に迫っていくことにします。

「土地探し」って、どんなことに失敗しやすいの?

土地探しで疲れた?ブログで分かる失敗談を紹介

口コミ

ブログのチェックすると、土地探しに失敗した方の体験談も…。

代表的な失敗例を載せるので、ぜひ参考にしてください。

難航している間に土地が売れてしまった…(体験談1)

何件も何件も不動産屋を探し回ったんですが、紹介される土地は理想の条件と違うモノばかり。

しかも1番好条件の土地があったんですが、他の土地を探しているうちに「売約済み」になってしまって…。

土地なんて早い者勝ちだから、「思い切って買っておけばよかった」と後悔しています。

土地探しを諦めることにしました(体験談2)

便利な土地が欲しかったので「駅近」の物件を探し回ったですが、どれも狭い土地ばかりで…。

しかも、土地の値段がやたらと高く、どう考えても予算オーバー。

住宅ローンの負担が大きすぎるので、家を建てるのを諦めることにしました。

田舎暮らしは子供のことを考えて(体験談3)

広くて見晴らしのいい土地が理想だったので、田舎の土地を買うことに。

安く買えたので最初は大満足だったんですが、実際に住んでみると不便なことばかりで…。

特にかわいそうなのは息子たち。

学校まで遠くて毎日歩くのが大変だし、まわりに子供がいないから遊び相手もいません。

もっと家族のことを考えて土地を探すべきでした。

POINT
土地探しを成功させるためには、土地に求める条件を整理しておくことが大切
どれくらいの期間探せば、いい土地が見つかるのかしら?

土地探しの期間はどれぐらいがいいの?

カレンダー

土地探しの期間は、3か月~6か月が目安。

ただ、

  • 1ヶ月の土地探しで決めるのはダメ
  • 1年かけた方が「いい土地」が見つかる

という訳ではありません。

現実には、条件の良い土地ほどすぐに売れていくモノ。

すぐに決断できるように、日頃から情報収集をしておくことが大切です。

土地購入から家を建てるまでの期間は?

土地が見つかってもすぐに家が建つ訳ではないので、家を建てたい時期から逆算して土地探しをすることも大切。

小学校入学に合わせて家を建てたいなら、1年前には土地探しをスタートしておかないと間に合い可能性も…。

ちなみに、土地を購入してから家が建つまでの期間は次の通り。

ハウスメーカー 3~4か月
工務店 5~6か月

「土地探し」と同時に「ハウスメーカー選び」をしておくと、スムーズに家づくりをすることができますよ。

POINT
土地探しは家づくりの第1段階。期間を考えるなら全体的な計画が必要です。

関連 【2020年】ハウスメーカー「注文住宅」ランキング!建てて良かったのはどこ?

土地探しをする時って、どんなことに注意したらいいの?

土地探しで成功するためのコツは3つ

注文住宅

土地探しを成功させるためには「下準備」が大切。

土地探しをする前に、次の3つのポイントを考えておく必要があります。

  1. 土地と建物の予算配分を決める
  2. 良い土地(悪い土地)とは発想しだい
  3. 土地探しの優先順位を決める

1 土地と建物の予算配分を決める

土地を選ぶときに最も大切なポイントは、「土地」と「建物」の予算配分のバランス

たとえ「いい土地」を購入できたとしても、「いい家」を建てられなければ意味がありません。

土地代で予算オーバーをしてしまい、

  • 思っていたより、ずいぶん小さい家になってしまった…
  • どうしても欲しかった設備が入らなかった…

など、建物の方で妥協して失敗するケースはよくあることです。

関連 【土地の値引きは何割が目安?】ハウスメーカーなら200万円も可能って本当なの?

2 良い土地(悪い土地)とは発想しだい

土地の値段は主に次の2つの要素で決まります。

地価の決め方
  1. 都心からのキョリ
  2. 駅からの近さ

「利便性の高い都心」や「駅近の土地」は魅力的に思えますが、窮屈な生活を送ることになるのが現実。

あなたの発想次第で、悪く見える土地も「いい土地」に様変わりさせることは可能です。

悪い条件 発想の転換
都心から遠い のびのびした生活ができる
駅から遠い 電車に乗らなければ問題なし
目の前が崖 景色や見渡しがいい
土地の形が悪い 土地の形を生かした間取りができる
土地が狭い 必要のない部屋やスペースを削る
土地が道路に接していない 車を持たなければ問題なし
目の前が墓地 高い建物が建つ心配がない

しかも、他の人が避ける土地は値段も安いので、住宅ローンの負担も軽くなりますよ。

3 土地選びの優先順位を決める

すべての条件が理想通りの土地が見つかることは、まずありえません。

自分にとって「ゆずれない条件」「妥協できるポイント」をあらかじめ決めておくことが大切。

具体的には次の6つの優先順位を決めておくと、土地選びに迷いにくくなります。

土地選びの条件
  • 土地の広さ
  • 最寄り駅からのキョリ
  • 子育ての環境
  • 治安の良さ
  • 道路の交通状況
  • 日当たり

何を優先にすべきかは人によって違うので、家族でしっかり話し合っておくことが大切です。

POINT
あらかじめ優先順位をつけておくことで、予算に応じて妥協できるポイントが見えてきます。

関連 【土地選びは失敗談から】後悔しない優先順位の考え方

ネットで探そうと思うんだけど、どのサイトを利用したらいいの?

土地探しを「検索サイト」や「アプリ」でする時のおすすめは?

ライフルホームズ

数ある土地検索サイトの中でも№1は「ライフルホームズ」

「ライフルホームズ」は使い勝手がいいのが特徴で、

  • 前回検索した「エリア」や「条件」を自動セットしてくれる
  • アカウント登録すると、スマホとパソコンで連携できる

などの便利な機能が満載です。

全国の土地を探す/ライフルホームズ

ライフルホームズは、注文住宅に欠かせないカタログ請求でも評判です。

関連 【ライフルホームズ 注文住宅の口コミは怖い】ローコスト資料請求の評判は?

「SUUMO(スーモ)」や「ホームズ」などの情報はレインズが中心

ネットワーク

検索サイトにはたくさんの不動産情報が掲載されています。

ただ、どの土地情報サイトも元にしているのはレインズ(REINS)が保有する物件情報。

レインズ(REINS)とは

建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステム

どのサイトを利用しても、同じような「ダブり物件」に出会うことのが現実です。

POINT
検索サイトだけを利用しても、希望の土地に出会える確率はかなり低くなっています。

関連 【土地探し検索サイトの罠】おすすめランキングの注意点とは?

土地について相談したい時は、誰を頼ったらいいのかしら?

土地探しの相談に強いのはハウスメーカー?不動産屋?

握手

本気で良い土地を探したいと思うなら、

  • 不動産屋
  • ハウスメーカー

の両方を利用するのがおススメ。

ただ、それぞれにメリット・デメリットがあるので、騙されないように注意が必要です。

1 不動産屋で土地を探すメリット・デメリット

不動産業屋と言っても

  • 大手不動産会社
  • 地域密着型の不動産屋

では、特徴が大きく違ってきます。

① 大手不動産会社なら場所を選ばない

大手不動産会社で土地を探すメリットは4つです。

大手不動産会社のメリット
  1. 取り扱っている物件の数が多い
  2. 支店の数も多いので、幅広い範囲で土地探しが可能
  3. 駅前など便利な場所に店舗があるので入りやすい
  4. 安心感あり、接客態度にも優れている

ただ、営業担当の転勤も多く、地域の情報に精通していないことも…。

地主さんとの関係も浅く、値引きなどの条件交渉が難しい場合がほとんどです。

② 地域密着型(不動産業屋)の特徴

地域密着型の不動産屋は2~3人ほどで営業している形がほとんど。

地域密着型のメリット
  1. 地域に精通していて、掘り出し物の物件情報を得やすい
  2. 地主さんとの関係が長いので、値引きなどの条件交渉がしやすい
  3. 周辺環境にも詳しく、地域の内情も教えてもらえる

ただ、地域密着型の不動産屋はエリアが限定されるので、物件数が少ないのがデメリット。

接客態度が悪い場合も多く、当たり外れが大きいのが現状です。

POINT
希望の地域が決まっているなら、地元密着型の不動産屋さんを頼るのがおススメです。

関連 【いい不動産屋の選び方~土地購入~】初めてでも安心の見分け方とは?

2 ハウスメーカーで土地を探すメリット・デメリット

ハウスメーカーで土地を探すメリットは次の4つ。

ハウスメーカーのメリット
  1. 家を建てるのにふさわしい土地を紹介してもらえる
  2. 住宅ローンが一本化できる
  3. 営業担当が現地を調査してくれ、値引き交渉まで担当してくれる
  4. 仲介手数料がかからない場合がある

ただ、ハウスメーカーの紹介する土地は「分譲地(建築条件付き)」がほとんど。

違法な「建築条件付き土地」も多く、解約でトラブルになることもあるので注意が必要です。

POINT
「ハウスメーカー」と「不動産屋」を合わせて利用すれば、希望するエリアの土地情報を網羅することが可能です。

関連 ハウスメーカーで土地だけ探してもらう3つのデメリット

家を建てられない土地があるって聞いたけど、どうやったら分かるの?

土地探しで注意したい2つのポイント

チェック

土地を買ったとしても、そこに思うような家を建てられるとは限りません。

次の2つの条件で、土地に制限がかかることがあるんです。

  1. 用途地域による制限
  2. 土地に関わる法律・規則

1 用途地域による制限

用途地域
出典:国土交通省

土地を探す時にまず注意したいのが「用途地域」。

用途地域

用途地域とは、都市計画のために建てられてる建物が決められた地域のこと。

「用途地域」は、

  • 商業地域
  • 住宅地域
  • 工業地域

の3つの地域に大きく分かれますが、「住宅地域」であれば問題なく家を建てることが可能です。

関連 【市街化区域と調整区域の違いは3つ】農地転用や開発許可の嘘とは?

自治体による土地制限も

自治体によっては、「用途地域」以上に厳しい条件を設定しているところもあります。

自治体による規制例
  • 景観を守るために、外壁の色を自由に決められない
  • 防火対策のために、外壁に板を貼れない
  • 家の一部をカフェなどの店舗にできない

「用途地域」や「土地制限」は、各市町村役場(都市計画課など)に行けば教えてもらうことが可能。

気になる土地が見つかった場合は、1度確認することをおススメします。

2 土地に関わる法律・規則

土地探しで知っておきたい主な法律や規則は次の5つです。

  1. 建ぺい率、容積率
  2. セットバック
  3. 斜線規制
  4. 日影規制
  5. 防火規制

① 建ぺい率・容積率

「建ぺい率」と「容積率」の意味は次の通り。

POINT
  • 建ぺい率…敷地面積に対する建築面積の割合
  • 容積率…敷地面積に対する延べ床面積の割合

言葉だけでは分からないので、具体的なケースで説明してみます。

建ぺい率が50%の場合

土地が100㎡だとすると、家(建物)が建てられる土地面積は最大50㎡になります。

容積率が90%の場合

家の土地が100㎡だとすると、延べ床面積(2階建てなら1・2階の床面積の合計)は最大90㎡になります。

② セットバック

セットバックとは、道路から一歩引いた位置までセットバック(後退)して家を建てるように規制すること。

家の前の道路幅が短い(4m未満)だと、消防車などの緊急車両の通路を確保するためにセットバックの対象になることがあります。

狭い道路すべてがセットバックの対象ではありません。狭い道路の中で自治体によって指定された道路が対象となります。

③ 斜線規制

斜線規制とは、建物の高さ制限のこと。

高い建物ができると、周りの家の

  • 日当たり
  • 風通し

が悪くなってしまうので、「斜線規制」を設けています。

④ 日影規制

日影規制とは、建物によってできる日影の範囲や時間を制限すること。

隣に高い建物が建つことで、日照時間が極端に減るのを防ぐためです。

「商業地域」や「工業地域」には日影規制がないので、いつでも隣に高い建物が建つ可能性があります。

⑤ 防火規制

防火規制とは、家事や火災による延焼を防ぐため防火対策を義務づけること。

具体的には、

  • 外壁を不燃性の材料に
  • 窓を防火仕様のガラスに

などが主な防火対策なので、家の資材が制限されることも…。

中心街や幹線道路の周囲が「防火地域」となる場合がほとんどです。

POINT
土地に制限がかかるのは、安全対策や街づくりのため。どんな制限がかかっているかは各市町村役場で確認してください。

【まとめ】注文住宅用土地探しの方法

家

土地探しの方法についてまとめます。

POINT

  1. 土地探しの期間は、家の完成から「逆算」して考えることが大切
  2. ネットで土地探しをしても、成功することはほとんどない
  3. 「不動産屋」や「ハウスメーカー」を併用するのがおススメ
  4. 土地規制を知らないと、思うように家が建てられない場合がある

注文住宅の価格が高くなるのは、広告費や人件費も大きな原因。

ただ、広告費や人件費分は値引きもされやすく、300万円以上の値引きをされることも…。

相見積もりを取れば、安くて品質の高い注文住宅を建てることができますよ。

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土地探しの裏技を紹介

家

土地探しのために、不動産屋やハウスメーカーを1つ1つ回るのはとても大変…。

より効率的に土地情報を集めるための1番のコツは、

ハウスメーカーに一括請求すること

 

資料請求サイトは数多くありますが、なかでもおススメなのが「タウンライフ家づくり」。

タウンライフ

「タウンライフ家づくり」では、あなただけの「オリジナルの家づくり計画」を複数のハウスメーカーが提案してくれます。

実際に「タウンライフ家づくり」を利用してみて、あなたに伝えたいメリットは5つ。

POINT

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ハウスメーカー

 

私が何よりもうれしかったのは、要望をくみ取った間取りを作成してくれる所。

タウンライフ

 

実際に、積水ハウスさんからこんなステキな間取りをいただいています。

積水ハウス間取り図

強引な勧誘がないか」と心配していましたが、私の所には1本の電話もかかってきていません(メールでの勧誘はあります)。

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参考文献

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