【建売住宅購入から契約時の注意点】こんな建売住宅は買うな

建売住宅

「建売住宅の契約をする時って、どんなことに注意したらいいの…」

「フリープランの建売住宅って、実際はどうなの…」

注文住宅に比べ、お手頃な価格で手に入る「建売住宅」。

ただ、価格が安い分だけ、安心して住み続けられるのか心配になってきます。

建売住宅の購入や契約について、あなたに伝えたいことは6つ。

POINT

  1. 建売住宅は価格が安い分、品質も悪い場合が多い
  2. 「フリープラン」と言っても、自由に設計できない
  3. 契約する前に「重要事項説明書」を取り寄せると安心
  4. 仲介手数料に決まりはないので、値引きもできる
  5. 住宅診断でも欠陥は見抜けない
  6. 「こんな建売住宅は買うな」を読めば、建売住宅のすべてが分かる

実際に建売住宅に住んでいる人の中には、後悔している方も多くいるの現実…。

住宅メーカーが教えない建売住宅の真実に迫っていくことにします。

建売住宅を購入する時、どんなことで失敗しやすいの?

目次

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建売住宅の購入に関する失敗や後悔例

家 寿命

建売住宅の購入で特に注意したいのは「契約」。

契約内容がきちんと知らされておらず、後でトラブルになるケースが多く報告されています。

営業さんの説明と全然違う

営業担当に「南向きで日当たり抜群」や「コミコミ価格で安心」と言われたので思い切って契約をすることに。

ただ、実際の物件を詳しく見てみると、目の前にマンションが建っていてほとんど日が当たりません。

しかも設備の内容が酷く、追加費用を支払ってオプションを入れるはめに…。

契約前にきちんとした説明もなかったので、納得がいきません。

多額の違約金を請求されました

間取りが自由に設計できると聞いて、フリープランの建売住宅を購入することに。

ただ、実際に打ち合わせしてみるとプランがほとんど決まっていて、思い通りになりませんでした。

納得がいかず契約を解除することにしたんですが、多額の違約金を請求されてしまいました。

どう考えても欠陥住宅

住み始めた当初は何の問題もなかったんですが、10年経ったぐらいから天井にシミができ始め、雨漏りする事態に。

しかも基礎にまでヒビが入っているのも発見。心配になって専門家に検査を頼んだんですが、構造に欠陥が見つかりました。

販売会社に訴えても相手にしてくれないし、裁判をしようかと考えています。

POINT
営業マンの甘い言葉をそのまま信じるのは危険。実物をしっかり確かめることが大切です。

関連 【建売住宅の後悔・失敗例12選】日当たりは?安っぽいから恥ずかしい?

建売住宅って、家としての価値はどうなの?

建売術宅は仕様に注意

チェック

建売住宅を販売するのは、主に大手パワービルダー。

パワービルダーとは…

初めて家を買う人たちをターゲットに、床面積30坪ほどの土地付き一戸建住宅を2000~4000万円の価格帯で分譲する建売住宅会社。

パワービルダーが建売住宅を安く提供できるのは、大量生産によって

  • 材料費
  • 人件費

を極力抑えているからです。

注文住宅に比べ、工期も短くチェックも甘い

人件費を削減するために、建売住宅は工期も短くなっています。

  • 建売住宅:2か月
  • 注文住宅:4か月

職人たちが大急ぎでバタバタと造り上げているので、施工ミスや欠陥も多発。

工事をチェックすべき現場監督も、大量生産される建売住宅に追われ、管理しきれないのが実情です。

寿命の短い建売住宅も

普通の住宅であれば30年以上住み続けることが可能です。

ただ、質の悪い建売住宅だと多額のメンテナンス費用がかかってくることに…。

初期費用の安さだけで建売住宅を選ぶのは危険です。

POINT
チェックを受けていない建売住宅が数多くあるのが実情です。

関連 建売住宅の寿命は?デメリットは10年後のメンテナンス費用

「フリープラン」って書いてある広告を見るんだけど、どういう意味なの?

建売住宅フリープランの注意点

間取り図 家

最近、建売住宅で注目を集めているのが「フリープラン(自由設計)」と呼ばれるモノ。

ただ、「フリープラン」の建売住宅はトラブルになることが多く、特に注意が必要です。

自由に設計変更できず、オプションがサービス外

「フリープラン」と聞くと注文住宅のように感じてしまいますが、実態はかなり違います。

あらかじめ仕様が決められているので制約が多く、思うような間取りにならないことがほとんど。

しかも、要望を叶えようとするとオプション扱いになり、多額の追加費用を請求されることも…。

「どこからどこまでがフリープランなのか」をしっかり確認して購入することが大切です。

POINT
フリープランの建売住宅は「建築条件付きの土地」を購入するのと変わりません。

関連 【建築条件付き土地のメリット・デメリット】解除で土地のみでも可能?

建売住宅でも、値引きは可能なのかしら?

建売住宅の値引きはなし?

高い 安い

なるべくなら建売住宅を安く手に入れたいモノ。

建売住宅の値引き事情は次のようになっています。

  1. 新築の建売住宅は値引きなし
  2. 1年落ちの中古建売住宅は値引きが可能

1 新築の建売住宅は値引きなし

新築の建売住宅は、

  • 値引きしなくても売れる
  • ブランドイメージを低下させる

などの理由で、値引きされることはほとんどないのが実情です。

2 1年落ちの中古建売住宅は値引きが可能

建築してから1年以上売れなかった建売住宅は「未入居の中古物件」という扱いになり、大幅な値引きが可能に。

しかも、築後1年が経過すると「不動産取得税」までかかってきます。

不動産取得税とは…

土地や建売などの不動産を持っている者に課せられた地方税のこと。

「ムダに税金を払うぐらいなら…」と、大幅な値引きにも応じてくれるようになりますよ。

POINT
売りに出されて時間が経った建売住宅なら値引きが期待できます。ただ、値引き交渉にはタイミングも大切です。

関連 【建売住宅は値引きなし?】成功する交渉のタイミングは3つ

不動産会社への仲介手数料って、どれくらい払うモノなの?

建売住宅の仲介手数料の計算方法

家 お金

建売物件の購入方法は、次の2パターンに分かれます。

  • 売主から直接購入
  • 仲介会社を通して購入

あなたが仲介会社を通して建売住宅を購入した場合のみ、仲介手数料が必要です。

仲介手数料には消費税も必要

仲介手数料は、上限が法律によって決まっています。

仲介手数料の計算式

本体価格×3%+6万円+消費税

もし3,000万円の建売住宅を購入した場合は、

3,000万円×3%+6万円+消費税=103万6,800円

となり、約100万円を最大として支払うことになってしまいます。

仲介手数料の値引きは可能

仲介手数料で決められているのはあくまで上限です。

交渉しだいで、もっと低くすることは十分に可能。

また、物件の価格自体を値引きしてもらえれば、仲介手数料も減るので、ダブルでお得になりますよ。

POINT
仲介手数料は上限が決められているだけ。値引きは十分に可能です。
建売住宅を見る時は、どんなことに気を付けたらいいの?

建売住宅の賢い選び方は5つ

チェック

建築の様子を確認できない建売住宅ですが、5つのことを調べれば優良な物件を選ぶことができます。

  1. 立会いのチェックポイント
  2. アフターサービスは充実しているか
  3. 「長期優良住宅」に認定されているか
  4. 耐震性の高い建売住宅か
  5. 「住宅性能評価」を受けているか

1 立会い時のチェックポイント

建売住宅の引き渡し前には、買主(あなた)が直接内覧することができます。

立会いでは、次の4つのポイントを調べることが大切です。

① 外壁や基礎の確認ポイント

  1. 外壁の継ぎ目にヒビはないか
  2. 外壁と水切りの隙間が開いてないか
  3. 金物のネジはきちんと締まっているか
  4. 基礎にヒビ割れはないか

② 家内覧時のチェックポイント

  1. ドアなど、建具にキズはないか
  2. 床に浮きや凹みはないか
  3. 床は傾いていないか
  4. 床下に水漏れはないか
  5. パオプの貫通部分はきれいか
  6. 断熱材は入っているか

③ 室内のチェックポイント

  1. 床下にゴミは散らかっていないか
  2. 室内の隅はきれいに施工されているか
  3. クロ―ゼットの内部まで丁寧に施工されているか
  4. 巾木と床にすき間はないか
  5. 階段の継ぎ目はきれいか
  6. 天井にシミはないか

④ 水回りのチェックポイント

  1. キッチンの排水は問題ないか
  2. 天井の点検口から異常は確認できないか
  3. 給湯器具は固定されているか
  4. 「雨どい」の取り付けはされているか
POINT
細かい仕事が丁寧にされている建売住宅は、優良な家だと言えます。

2 アフターサービスは充実しているか

「瑕疵担保責任保険」によって、新築の建売住宅であれば10年間の保証が必ず受けられるようになっています。

ただ、それ以外でのアフターサポートは不動産会社によって様々で、30年以上の保証を付ける住宅メーカーも。

保証期間だけでなく

  • 定期点検をどれくらい行ってくれるのか
  • どこまで無料で保証してくれるのか

など、具体的な保証内容も大事なチェックポイントです。

3 「長期優良住宅」に認定されているか

長期優良住宅
出典:住宅性能評価・表示協会

長期にわたって安心・快適に住み続けられる「長期優良住宅」。

「長期優良住宅」に認定されるには

  • 長い間住めるだけの構造や設備があるか
  • 断熱性が高く、省エネルギーか
  • 一定以上の住居面積があるか
  • 維持保全の方法はきちんと定められていか

などの厳しい基準をクリアしなければなりません。

「長期優良住宅」に認定されれば家の評価も上がるので、売却時にも有利に働きます。

住宅ローンもお得に

長期優良住宅は、「安全・安心」に暮らせるだけでなく

  • 住宅ローンの控除額が10年間で最大500万円に
  • 金利の低い「フラット35s」を利用できる

などの金銭的なメリットも受けられます。

4 耐震性の高い建売住宅か

地震

地震大国である日本では、耐震性の高さも住宅を選ぶ大事な基準。

住宅の強度を表す基準が「耐震等級」で、3つの段階に分かれています。

耐震等級1 建築基準法の耐震性能を満たす基準
耐震等級2 「耐震等級1」の1.25倍の性能
耐震等級3 「耐震等級1」の1.5の性能

「耐震等級3」を取得していれば、東日本大震災や阪神大震災のような大地震が起こっても、倒壊する危険性がほとんどありません。

5 「住宅性能評価」を受けているか

住宅性能評価
出典:ライフルホームズ

「住宅性能評価」では、国に登録されている第三者機関が、共通の基準で建物を評価してくれます。

建物の性能は数値化されるので、誰が見ても分かりやすいのが特徴。

住宅性能評価があれば、

  • 住宅ローンの優遇
  • 保険料の割引

などのメリットも。

さらに、住宅でトラブルが起こった時にも、国が指定した専門機関が対応してくれるようになるので安心です。

POINT
きちんと診断されている建売住宅なら、安心して購入することができます。
住宅診断を頼む人も多いけど、やっぱりした方がいいの?

建売住宅に住宅診断は必要?

住宅診断

建売住宅の欠陥を心配して住宅診断をされる方が多くいますが、2つのことに注意が必要です。

  1. 完了検査は図面をチェックするだけ
  2. 住宅診断士(ホームインスペクション)でも欠陥は見抜けない

1 完了検査は図面をチェックするだけ

家を建てた後には、国の検査員が現地にやってきて、完了検査を行います。

国の検査なので安心してしまいがちですが、

  • 土地と建物の配置が図面通りか
  • 間取りが窓の場所が図面通りか

などをチェックしているに過ぎません。

床下や天井内部の点検はしないので、施工不良があったとしても完了検査は通ってしまいます。

2 住宅診断士(ホームインスペクション)でも欠陥は見抜けない

建売住宅の品質をチェックするために、専門家である「住宅診断士(ホームインスペクション)」を頼る方も増えています。

ただ、住宅診断士のチェックは目視が中心なので

  • 家を支える骨組みはどうなっているのか
  • 壁の中の断熱材はしっかり入っているのか

など、重大な欠陥を見抜くことは困難です。

POINT
工事の様子を直接見ることのできない建売住宅は、診断に限界があります。
契約のことがよく分からないんだけど、どんなことをしたらいいの?

建売住宅契約時の注意点と流れ

契約

建売住宅の契約の流れは次の通り。

契約の流れ
  1. 購入の申し込み
  2. 重要事項の説明
  3. 手付金の支払い

住宅の契約は、人生を左右しかねない大切なモノ。

特に次の3つの点には注意が必要です。

  1. 契約前に1週間ほど時間を置く
  2. 契約前に「重要事項説明書」を確認する
  3. 手付金の相場は5~20%

1 契約前に1週間ほど時間を置く

建売住宅の購入申し込みをしてから、約1週間後に契約するのが一般的な流れ。

ただ、契約を急ぐ不動産業者も多く、申し込みの翌日には契約なんてことも…。

気持ちを整理する上でも、契約までの時間を確保することは重要。

不動産会社から急がされたとしても、「契約は1週間後でお願いします」と、しっかり伝えることが大切です。

2 契約前に「重要事項説明書」を確認する

建売住宅の契約前には、必ず重要事項の説明が行われます。

重要事項の説明とは…

建物や取引についての内容など、購入物件にかかわる大切な内容を説明すること。

重要事項の説明をするのは必ず宅地建物取引士で、説明の内容はすべて「重要事項説明書」に書かれています。

重要事項説明書では

  • 事前に説明されていた情報と違う点がないか
  • 知らされていない事実はないか

をしっかりチェックすることが大切。

不動産会社にお願いをして、「重要事項説明書」を事前に手に入れておくと安心です。

参考 重要事項説明で確認すること

3 手付金の相場は5~10%

手付金は、売買金額の一部先払い代金のこと。

3,000万円の建売住宅で100万円の手付金を支払えば、残りの代金は2900万円になります。

住宅の契約をする時には、「手付金」を支払うのが一般的で、売買金額の5~10%が相場。

ただ、手付金の金額に法律上の決まりはないので、売り手と買い手の双方が合意するのであれば0円でも構いません。

不動産会社が売主の場合は、売買代金の20%以下にするように定められています。

自己都合の解約では、手付金は返ってきません

買主(あなた)が「この契約をやめたい」と申し出た場合は、手付金は返金されません。

逆に、売主(不動産会社)が「この契約をやめたい」と言ってきたときは、手付金×2」の金額が返金となります。

建売住宅のことがよく分かる資料ってないのかしら?

『こんな建売住宅は買うな』を読めばすべてが分かる

こんな建売住宅は買うな

建売住宅を購入するならぜひ読んで欲しい本が『こんな建売住宅は買うな』。

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改訂版でさらに内容が充実

この度、「こんな建売住宅は買うな」の改訂版が登場。

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「こんな建売住宅は買うな」の中身
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  • 建売住宅に潜む恐ろしいリスク
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  • 耐震強度を見極める15のポイント
  • 有害物質を見抜く5つのポイント
  • 営業マンに騙されない8つのポイント
  • 一生満足できる住宅を手に入れる方法

高品質な建売住宅を手に入れたい方の必読の書」と言える内容です。

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建売住宅の注意点のまとめ

家

建売住宅の購入や契約の注意点についてまとめます。

POINT

  1. 建売住宅は価格が安い分、品質も悪い場合が多い
  2. 「フリープラン」と言っても、自由に設計できない
  3. 契約する前に「重要事項説明書」を取り寄せると安心
  4. 仲介手数料に決まりはないので、値引きもできる
  5. 住宅診断でも欠陥は見抜けない
  6. 「こんな建売住宅は買うな」を読めば、建売住宅のすべてが分かる

人気の建売住宅ほど、早く売り切れてしまうのが現実。

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家

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参考文献